【正文】 政府有關(guān)國民經(jīng) 濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對象，處 理資料手段，通過調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。 六、 撰寫和提交調(diào)研報告 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。 在搜 集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。 調(diào)研設(shè)計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實施的計劃。 ，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。 以上房地產(chǎn)市場程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)研工作只具有一般的指導(dǎo)意義。盡管企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營活動受到社會法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約，而社會經(jīng)濟、文化的發(fā)展等都對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有制約和影響作用。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)高低，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。 物價水平及通貸膨脹率。 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。 (三 ) 房地產(chǎn)消費行為調(diào)研 房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研： (1)消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類； (2)消費者對房屋設(shè)計、價格、質(zhì)量及位置的要求； (3)消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象； (4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。 六、房地產(chǎn)市場預(yù)測 一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念和作用 （一）房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念 房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷決策提供依據(jù)。 房地產(chǎn)市場預(yù)測可以降低市場不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風(fēng)險。例如，對二三年內(nèi)的房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的需求量進行預(yù)測，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類物業(yè)提供決策依據(jù)。 （三） 定性預(yù)測和定量預(yù)測 定性預(yù)測又稱判斷預(yù)測，是預(yù)測者根據(jù)自己掌握 的實際情況、實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 的發(fā)展趨勢做出的推測和判斷。時間序列預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對象隨時間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動預(yù)測法等。在搜集資料時一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產(chǎn)直接有關(guān)方面的因素外，還要注意對房地產(chǎn)市場具有較大影響的間接因素；二要注意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、完整性和可比性，在搜集資料的過程中還要分析篩選，整理出對預(yù)測有實用價值的資料和信息。所以，對預(yù)測誤差進行具體分析，看預(yù)測結(jié)果是否達到預(yù)測目標(biāo)的要求。市場調(diào)研人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)研結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)研人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同的群體，這些群體間的性質(zhì)相同，后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本。（ 3）配額抽樣。例如對房地產(chǎn)公司來說，需要得到在所投資的地方下列信息：消費者對購方的興趣，消費者 的收入以及購買方所能承愛的能力，還有消費者對住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。三是問題中不要使用太專門的術(shù)語，因為一般的消費者不理解這些專門術(shù)語。調(diào)研人員將被調(diào)研人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)研人員不能 彼此交換意見，而使個人意見充分表達出來。有什么想并請他們提出一些改進措施等。調(diào)研人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 實驗法 實驗法是指將調(diào)研范圍縮小到一上比較小的規(guī)模上，進行試驗后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果的調(diào)研方法。一般面言，一個調(diào)研樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的 “ 大數(shù)定理 ” ，大樣本可以降低誤差。此外，極可能由于一部份調(diào)研者拒絕合作到底，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。 （一） 搜集資料的途徑 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑主要有： 交易雙方當(dāng)事人。因此，市場調(diào)研人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)研的深度和廣度。調(diào)研時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即做為依據(jù)，并須注意，地方人士提供與實際大有出入的房地產(chǎn)交易價格資料，不但不利于市場調(diào)研作業(yè)反而會造成混淆事實。而準(zhǔn)交易資料是當(dāng)事人擬出售（購買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為（準(zhǔn)交易資料）、供赤求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極 具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞搜集起來也較為困難（除非列在計劃性的日常工作中）。初級資料系為特定目的而直接搜集的資料，資級資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。 初級資料 初級資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵守完整的研究設(shè)計及調(diào)研設(shè)計，并通過調(diào)研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進而影響房地產(chǎn)的價格。 交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。白領(lǐng)階層人口比 例最高的區(qū)域，反應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格也是最高。 人文社會經(jīng)濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計資料、家庭收支調(diào)研報告、各縣市政府所制定的綜合發(fā)展計劃等等，對區(qū)域人文社會經(jīng)濟全面的發(fā)展有很詳細(xì)的解析。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等 公共設(shè)施對房地產(chǎn)都有下面的影響價值，因此上述的公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應(yīng)深入調(diào)研該項公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進行產(chǎn)品定位時，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。另外可用計數(shù)器或攝像機等工具以掌握相關(guān)數(shù)量及質(zhì)量資料。匯率當(dāng)年年增長率大于 5%時，預(yù)售市場銷售率呈反向變化。不論銷售海報樓書或廣告，要 直搗消費者的心坎，必定全力突出個案的特色，海報上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)鹊取? 上述第一項資料可通過搜集廣媒體信息或到工地現(xiàn)場佯裝客戶而取得，第三項資料可由訂購方式或到圖書館參閱，也并不困難，第二項資料最真實也最難索取，需要經(jīng)常地與各開發(fā)公司或代理公司的銷售人員維持良好關(guān)系，或通過地區(qū)性的房地產(chǎn)市場聯(lián)誼會或少龍定期聯(lián)誼，以了解某工地銷售時的真實狀況。 項目推出前及推出其間必須掌握競爭項目個案的狀況及動態(tài)，這是房地產(chǎn)銷售開發(fā)商，調(diào)研人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。 商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 租金支付方式的不同是 造成租金計算方式不同的原因之一。 由競爭項目個案中需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞健⒁?guī)劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。 制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。來人，來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內(nèi)容分析、購買或未購原因分析等，都是板有價值的參考資料。 這些金融、經(jīng)濟指標(biāo)資料除隨時注意報導(dǎo)外，并應(yīng)注重長期循環(huán)及各指標(biāo)與銷售率 的間的關(guān)系。 由上述調(diào)研結(jié)果可看出金融政策是影響整 個房地產(chǎn)市場景氣的最重要因素。 （八）商圈資料的搜集 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一般所謂的 “ 商圈 ” ，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶數(shù)、人口特性、生活型態(tài)、消費行為等。 “人文社會經(jīng)濟 ” 是影響項目定位的重要參考資料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求善 ，及城市發(fā)展速度。 ：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。 （五）交通流量資料的搜集 交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地點的商業(yè)坐標(biāo)提升。房地產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場經(jīng)驗而較不注重方法，但因土地資源不限，市場競爭日益激烈，某些初級資料的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。 次級資料 （ 1）內(nèi)部次級資料。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產(chǎn)市場的基本行情。房地產(chǎn) 同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級進行交流，則大有裨益。房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)研工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大的