【正文】 概念設(shè)計(jì)或深入設(shè) 計(jì) 總工 辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃 總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn) 總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書 總經(jīng)理辦公會審查批準(zhǔn) 招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位 總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì) 接收階段設(shè)計(jì)成果 總工辦組織評審 施工圖設(shè)計(jì) 溝通修改，審查通過 進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì) 29 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 1 設(shè)計(jì)意向部分 總體開發(fā)設(shè)想 項(xiàng)目定位和開發(fā)計(jì)劃 表達(dá)要求： 道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通組織的設(shè)想等。 除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)《工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定》進(jìn)行處理，包括： 1）識別變更需要，并予以評審； 2）形成設(shè)計(jì)變更書面文件； 3）審查設(shè)計(jì)變更文件； 4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。 在施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價(jià)和營銷管理部門，并且報(bào)工程副總審批。銷售賣場及樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)避法律與市場風(fēng)險(xiǎn)。 5 其它設(shè)計(jì) 其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。 修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資 25 料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。 出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù) 部門進(jìn)行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。 修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批。 各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。 各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。 建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行《建筑方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《建筑方案評審指引》的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會審批。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《規(guī)劃方案評審指引》 24 的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會審批。 3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引必須按照《規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)》進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要依據(jù)。 各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。 設(shè)計(jì)成果 與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。 設(shè)計(jì)過程中，所有對設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。 為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。 23 設(shè)計(jì)要求 總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。 各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。 全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、 進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。 4 評審決策結(jié)論 評審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和 評審結(jié)論。 評審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會上提出評審意見。 3 項(xiàng)目可行性評審決策會議 評審會計(jì)劃應(yīng)至少提前 3 天通知各與會人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。 項(xiàng)目策劃的評價(jià) 1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新； 3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。 擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇； 3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次； 6）目標(biāo)客戶選擇。 投資決策委員會做出項(xiàng)目立項(xiàng)評審的最終決定。 18 附表 2 投資收益分析 項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號 總金額 （萬元） 可售面積 （ M2） 單位金額 （元 /M2） 備 注 一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7 二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 土地價(jià)款支出 10 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 主體建筑工程費(fèi) 12 主體安裝工程費(fèi) 13 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 智能化系統(tǒng) 15 園林環(huán)境工程費(fèi) 16 配套設(shè)施費(fèi) 17 其他建設(shè)工程支出 18 預(yù)備費(fèi) 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23 四、利潤總額 24 減 :所得稅 25 五、凈利潤 26 六、項(xiàng)目投資總額 27 七、 收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34 19 附表 3 開發(fā)各期利潤預(yù)測 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤（元 /m2） 利潤（萬元） 20 第 五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引 1 項(xiàng)目可行性評審方式和要求 項(xiàng)目立項(xiàng)的評審經(jīng)兩步 完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。 17 機(jī)會 從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。 8 綜合分析與建議 優(yōu)勢 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。 2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。 3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 6 工程及銷售計(jì)劃 16 1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。 4 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。 總體評價(jià) 對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。 15 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估 合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。 2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描 述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。 土地手續(xù) 征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。 計(jì)劃手續(xù) 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分 經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 14 5）控高； 6）綠化率等。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。） 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。 宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍； 2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品 13 性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡 、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 2 項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。 7 結(jié)論和建議 12 第 四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 1 項(xiàng)目決策背景及 分析 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景 ，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。 5 市場分析 區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及 建議。 土地價(jià)格 土地升值潛力初步評估 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 3 項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀 四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。 9 第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖 設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo) 進(jìn)行市場調(diào)研 市場部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，提供調(diào)查資料 進(jìn)行市場定位 相關(guān)部門參與定位、分析 提出《項(xiàng)目建議書》 總經(jīng)理辦公會審批 進(jìn)行項(xiàng)目論證、可行性分析 相關(guān)部門參與可行性分析 編制《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改 總經(jīng)理辦公會評審《項(xiàng)目可行性報(bào)告》 報(bào)投資決策委員會審議 審議通過后，項(xiàng)目立項(xiàng) 總經(jīng)理辦公會評審?fù)ㄟ^后，計(jì)劃配套部根據(jù)評審意見修改《項(xiàng)目可行性報(bào)告》 10 第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 2 項(xiàng)目決策背景及摘要 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的 關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)