【正文】 1 設(shè)計(jì)意向部分 總體開發(fā)設(shè)想 項(xiàng)目定位和開發(fā)計(jì)劃 表達(dá)要求： 道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測(cè)算、交通組織的設(shè)想等。 建筑設(shè)計(jì)細(xì)則 表達(dá)要求： 以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對(duì)檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說明，對(duì)建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。 空氣質(zhì)量 表達(dá)要求： 資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。） 2）周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。公建配套發(fā)展應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 評(píng)審會(huì)一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員 進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請(qǐng)的有關(guān)專家。 未能通過集團(tuán)公司審批時(shí)，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和評(píng)審。 40 4 建筑方案評(píng)審控制點(diǎn) 檢查方案是否符合國家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標(biāo)準(zhǔn)。 41 新技術(shù)、新材料的運(yùn)用 是否利用已經(jīng)經(jīng)過驗(yàn)證較成熟又經(jīng)濟(jì)實(shí)用的新技術(shù)、新材料。 2）提出總體設(shè)計(jì)構(gòu)想、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。邊出圖邊施工的情況下，應(yīng)規(guī)定變通的圖紙審查辦法，確保施工前對(duì)施工圖進(jìn)行了必要的審查和修正。 8）有無設(shè)計(jì)變更的合理化建議。 。 6）設(shè)計(jì)選用的設(shè)備、材料標(biāo)準(zhǔn)是否合適、有無質(zhì)量問題。 施工圖審查責(zé)任和形式包括：公司內(nèi)部審查、公司委托技術(shù)專家的審查、施工方審查和監(jiān)理方的審查。 設(shè)計(jì)深度 根據(jù)開發(fā)要求確定設(shè)計(jì)深度（概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、設(shè)施圖設(shè)計(jì)）。 剖面設(shè)計(jì) 1）高層建筑的地下室的層高的確定； 2）多層建筑若底層架空，其層高的確定； 3）標(biāo)準(zhǔn)層的層高確定； 4）頂層的層高的確定及其利用。 由設(shè)計(jì)單位介紹建筑方案，并回答評(píng)委提問。 4 評(píng)審紀(jì)要 評(píng)審會(huì)結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應(yīng)做好規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)紀(jì)要，總結(jié)分析對(duì)各規(guī)劃方案的評(píng)審意見及評(píng)分，一并報(bào)集團(tuán)公司審批。 1）評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否滿足項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的需要； 2）初步選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要 求。） 項(xiàng) 目所處地段等級(jí) 表達(dá)要求： 資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。 建筑文脈分析 項(xiàng)目用地狀況分析 自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告 當(dāng)?shù)貧夂蛱卣? 表達(dá)要求： 資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。 配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃 表達(dá)要求： 配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃（對(duì)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營(yíng)的利好）。 除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)《工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定》進(jìn)行處理，包括： 1）識(shí)別變更需要，并予以評(píng)審； 2）形成設(shè)計(jì)變更書面文件； 3）審查設(shè)計(jì)變更文件； 4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。 修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資 25 料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。 各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。 3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引必須按照《規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)》進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要依據(jù)。 為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。 4 評(píng)審決策結(jié)論 評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。 項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià) 1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新； 3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。 17 機(jī)會(huì) 從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場(chǎng)定位。 2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描 述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍； 2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品 13 性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡 、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 土地價(jià)格 土地升值潛力初步評(píng)估 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。 總經(jīng)理 辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。 4 工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 安全文明生產(chǎn)管理制度 164 施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引 170 施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172 工程事故處理指引 173 第四部分 營(yíng)銷管理 第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營(yíng)銷策劃管理 176 總則 176 總體策劃 177 階段策劃及實(shí)施 178 市場(chǎng)調(diào)查與前期策劃 179 營(yíng)銷策劃工作規(guī)范 —— 房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作管理 192 銷售準(zhǔn)備 192 現(xiàn)場(chǎng)銷售過程 193 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 工程類合同編制要點(diǎn) 59 標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 對(duì)外合同及付款簽批的意見 63 合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬元以上） 68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬元以下） 69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購與招標(biāo)管理 72 招標(biāo)管理規(guī)定 72 材料設(shè)備采購規(guī)定 78 甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn) 81 乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89 零星（緊急）采購審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 施工進(jìn)度控制流程 95 施工進(jìn)度控制指引 97