【正文】 的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積，其綠化率為 30%） ◆ 綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率； ◆ 房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為 該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； ◆ 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積； ◆ 套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定： A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算； B、 煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積； C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯） 按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積； D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花 ”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。 （ 1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈(zèng)予。 ◆ 商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。 幅面內(nèi)應(yīng)用標(biāo)題欄和設(shè)計(jì)會(huì)簽欄，幅面規(guī)格分別為 0、 4號(hào)共 5種，尺寸大小見下表：（單位：毫米） 幅面代號(hào) 0 1 2 3 4 b 1 841 1189 594 841 420 594 297 420 297 210 b 10 10 10 5 5 a 25 25 25 25 25 會(huì)簽欄 圖柜 子 c cc ②圖標(biāo)和會(huì)簽欄 常用圖標(biāo)格式及內(nèi)容，如下表，其中工程名稱指工程總名稱，項(xiàng)目指總工程中的一個(gè)具體工程，圖名常表明本張圖的主要內(nèi)容，設(shè)計(jì)號(hào)為設(shè)計(jì)部門對(duì)該工程的編號(hào)，圖別表明本圖所屬工種各設(shè)計(jì)階段，圖號(hào)是圖紙的編號(hào)。下面橫線為某處高度的界限，在符號(hào)的橫線上注明標(biāo)高數(shù)字。 a、立面圖。 c、剖面圖。但從 識(shí)圖的角度來分析，它們有一定的共性，只要掌握基本圖和圖的一般內(nèi)容和表示方法，就可以舉一反三看懂其它圖紙。立面圖主要表示建筑的外形，是做外部裝修的主要依據(jù)，其基本內(nèi)容如下： ? 表明建筑的外形及其細(xì)部，如站窗、雨罩、檐口、陽臺(tái)、臺(tái)階、雨水管等； ? 用標(biāo)高表示出建筑物總高度、各樓層高度 以及門窗洞口等細(xì)部高度； ? 表明外飾面所用材料、色彩及分格等； ? 注明墻身詳圖位置及編號(hào)等。 建筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料分類 序 號(hào) 結(jié)構(gòu)類型名稱 識(shí)別特征 適用范圍 1 木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為木材 單層建筑 2 混合結(jié)構(gòu) 承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土 單層或多層建筑 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為鋼筋混凝土 多層、高層、超高層建筑 4 鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件 材料國(guó)型鋼和混凝土 超高層建筑 5 鋼結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為型鋼 重型廠房、受動(dòng)力作用的廠房、可移動(dòng)或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑 ②按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類 除上述兩種分類方法所列的結(jié)構(gòu)類型外，對(duì)于單層大跨度房屋，還不平面結(jié)構(gòu)（門式剛架、薄腹梁結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)）和空間結(jié)構(gòu)（殼體結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)）之分。 7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。 15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 3） 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門 設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。 廚房：購房 者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。 輔助空間：包括陽臺(tái)、儲(chǔ)藏間等。 據(jù)天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院楊昌鳴教授介紹，一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計(jì)中的基本原則。這種流線設(shè)計(jì)要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個(gè)成員的客人，那么若大的客廳就只屬于這兩個(gè)人，其他家人就得回避，浪費(fèi)空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動(dòng)。流 線的設(shè)計(jì)要“以人為本”一切以人的舒適方便為出發(fā)點(diǎn)，而生硬的人為的流線設(shè)計(jì)是不可取的。 １４平方米：一 個(gè)可以看電視的臥室 好用指標(biāo)：寬３．６米，深３．９米，使用面積１４平方米。你還可以考慮另一種較流行的臥室文明，將雙人床換成兩個(gè)單人床，對(duì)工作 壓力大的年輕“雙職工”來說，這種臥室中的睡眠可能更有效率。 指標(biāo)注釋：３．９米寬比３．６米寬的優(yōu)勢(shì)是：可以在床前放個(gè)小榻，你可以在其上安置咖啡具、書籍等物，這個(gè)臥室立馬感覺就不一樣了，有點(diǎn)與眾不同的隨意支配空間的優(yōu)越感。 以床長(zhǎng)２米來算，加上床前需留的１米通道，則臥室的至少應(yīng)為３米； 臥室中衣櫥是必要的，按深度是０．６米算，床和衣櫥間留０．６米道，床和窗之間再留０．６ 米通道，加上床本身的寬度１．５米，則臥室的深至少應(yīng)為３．３米，由此來算一個(gè)可以容下雙人床的臥室至少應(yīng)該在１０平方米左右。本來只有一百多平方米的房子，偏要設(shè)計(jì)成三層的復(fù)式住宅，平均下來每層不到 50 平方米，顯得華而不實(shí)。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。舉例來說，假使料理臺(tái)的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽 清洗，再走回爐具進(jìn)行烹調(diào)，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會(huì)更流暢。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于 1． 6米，淋浴的凈寬度不 宜小于 1． 2米。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。 公共區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。 第十一章 住宅戶型設(shè)計(jì)知識(shí) ◆房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。 不計(jì)算建筑面積的有那些 ? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等 。 13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在 米以上 的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 此外，詳圖還包括樓梯圖、特殊房間詳圖、局部構(gòu)造或建筑 構(gòu)件詳圖、特殊裝修房間詳圖等?；緝?nèi)容如下： ? 表明 建筑物的朝向、平面平面形狀、內(nèi)部布置，入口、走道、樓梯的位置等； ? 用尺寸線和軸線表示建筑物的長(zhǎng)度及各部分的位置； ? 表明建筑物豎向承重結(jié)構(gòu)形式； ? 表明各層的地面標(biāo)高； ? 表明門窗編號(hào)、門的開啟方向； ? 表明剖面圖的剖切位置及編號(hào)，詳圖索引號(hào)等； ? 綜合反映工藝、水、暖、電對(duì)土建的要求； ? 表明裝修的做法； ? 用圖無法表示時(shí)采用文字說明。剖面圖主要表明建筑內(nèi)部情況。如果有許多層平面布置相同，可用一個(gè)平面圖表示，這叫標(biāo)準(zhǔn)平面圖。 N 圖 指北針 建筑施工圖 ①基本概念 建筑圖是用正投影原理繪制出來的。 bB 詳圖的編號(hào) 詳圖的編號(hào) 2 5 詳圖的編號(hào) 表示在本張圖 建 + 詳圖所在 圖 92 ⑥標(biāo)高、層高、凈高 建筑物各部分的高度用標(biāo)高控制。 ◆ 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。使用，收益和處分的權(quán)利。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、 簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 ◆ 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上（含 ）的永久建筑。 ◆ 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。使用，收益和處分的權(quán)利。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全 體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 ◆ 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上（含 ）的永久建筑。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩 者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。 B．職業(yè)道德 職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)勞動(dòng)的人們，在特定的工作和勞動(dòng)中以其內(nèi)心信念和特殊社會(huì)手段 來維系的，以善惡進(jìn)行評(píng)價(jià)的心理意識(shí)、行為原則和行為規(guī)范的總和。 （ 2）學(xué)會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)釋放自己 的心情。所以，銷售人員要不斷提高自己的表達(dá)能力。所以，你的笑會(huì)引發(fā)對(duì)方的笑或是快感。 笑容能給工作帶來方便，家庭帶來幸福，給生意帶來興隆。 4．你是否對(duì)公司和產(chǎn)品充滿信心 與客戶交談時(shí)，特別是介紹自己的公司和產(chǎn)品時(shí)，要盡量做到放松和自信，讓客戶感覺到你對(duì)自己公司和產(chǎn)品充滿信心。對(duì)方在投入地講話時(shí)，你要做出相應(yīng)的表情和簡(jiǎn)單的應(yīng)答以強(qiáng)調(diào)你真正在聽。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺(tái)去拿，你要主動(dòng)的給客戶遞名片不要等到客戶主動(dòng)向你要就不好了并面帶微笑的說您好！雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對(duì)著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時(shí)間內(nèi)認(rèn)識(shí)你。 裝飾：女員工要化淡妝，不得濃妝艷抹，不得留長(zhǎng)指甲、涂色油。 （ 2） 2 組客戶同時(shí)去，告訴他們這是最后一套房子 B、 電話 SP （ 1）銷售代表看房時(shí)拿手機(jī)，在看房過程中，由售房部給其打電話，告訴他某某房子現(xiàn)已被定，不向外推薦了，營(yíng)造營(yíng)銷氣氛。 ”） 打出去的電話：給老客戶 “XX，你定不定，今天五樓就剩一套了，你要不然趕快來看看？ ” 正好是這一套： “XX，您看我讓你定一下你說明天才有空，今天有個(gè)客戶正在這談這套房子呢，你看現(xiàn)在能過來不能， ……不能過來， ……不過我看他現(xiàn)在還不可能定，下午您過來一下吧， ” 同事 SP 在客戶將要進(jìn)門時(shí)：打電話，假裝有客戶來看房，定房或要來簽合同 注意：時(shí)間與頻率 同事間互相談?wù)撲N售情況： “小王，這月共簽了幾套合同 ”， “24套 ” “咱們經(jīng)理不是說超過 20 套就請(qǐng)我們吃飯嗎？ ” “你還真相信？ ” 幫助接客戶 甲：小乙，我的客戶昨天過來簽合同，來沒？ 乙：來了，我已經(jīng)幫你簽了。見客戶猶豫時(shí)：?jiǎn)?“這位先生（女士）看的是哪套房子？ 一個(gè)月賣 10 套和三個(gè)月賣 10 套對(duì)我們來說其經(jīng)濟(jì)效益肯定是不一樣的，因此我們要加快意向客戶的購買速度，而營(yíng)造熱銷氣氛會(huì)促使客戶產(chǎn)生購買欲望或加快成交速度，這在心理上叫 “馬太效應(yīng) ”，人言可畏一旦讓客戶覺得樓盤銷勢(shì)不好形成謠傳，就會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)，影響樓盤銷售。 過去，我們賣房子時(shí)，對(duì)客戶說就只剩一套了，有時(shí)越這樣說客戶還越買；一是破釜沉舟，二是讓客戶覺得賣得快?？蛻暨M(jìn)門時(shí)等情況都需要同事配合。喊柜： “小李，幫我看看某某房子有沒有了？ ” “對(duì)不起，昨天已經(jīng)定了 ” “哪套還可以介紹 ” “某房?jī)r(jià)格是 ……” 問話簡(jiǎn)單：作用大 作用：造成熱銷氣氛有效封殺房源，客戶不相信房源沒有時(shí)，向前臺(tái)問 后對(duì)客戶說： “我沒有騙你吧？ ” 為自己放開房源： 問： “可以不可以介紹