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某房地產(chǎn)公司促銷員培訓(xùn)資料地產(chǎn)培訓(xùn)(存儲版)

2025-06-28 08:17上一頁面

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【正文】 的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化;(如:在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積,其綠化率為 30%) ◆ 綠化覆蓋率:建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率; ◆ 房屋銷售面積:房屋按套(單元)出售時,房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積,即為 該套(單元)的使用面積與該套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和; ◆ 套內(nèi)建筑面積:房屋按單元計算的建筑面積,為單元門內(nèi)范圍的建筑面積,包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積; ◆ 套內(nèi)使用面積:指室內(nèi)實際能使用的面積,不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積,使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定: A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算,墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算; B、 煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積; C、 非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯) 按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積; D、 住宅使用面積包括:臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 套(單元)建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花 ”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求,勢必會形同虛設(shè);如降低物業(yè)管理費,將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。 ( 1)國有土地使用權(quán)出讓; ( 2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈予、交換; ( 3)房屋買賣; ( 4)房屋贈予。 ◆ 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。 幅面內(nèi)應(yīng)用標(biāo)題欄和設(shè)計會簽欄,幅面規(guī)格分別為 0、 4號共 5種,尺寸大小見下表:(單位:毫米) 幅面代號 0 1 2 3 4 b 1 841 1189 594 841 420 594 297 420 297 210 b 10 10 10 5 5 a 25 25 25 25 25 會簽欄 圖柜 子 c cc ②圖標(biāo)和會簽欄 常用圖標(biāo)格式及內(nèi)容,如下表,其中工程名稱指工程總名稱,項目指總工程中的一個具體工程,圖名常表明本張圖的主要內(nèi)容,設(shè)計號為設(shè)計部門對該工程的編號,圖別表明本圖所屬工種各設(shè)計階段,圖號是圖紙的編號。下面橫線為某處高度的界限,在符號的橫線上注明標(biāo)高數(shù)字。 a、立面圖。 c、剖面圖。但從 識圖的角度來分析,它們有一定的共性,只要掌握基本圖和圖的一般內(nèi)容和表示方法,就可以舉一反三看懂其它圖紙。立面圖主要表示建筑的外形,是做外部裝修的主要依據(jù),其基本內(nèi)容如下: ? 表明建筑的外形及其細(xì)部,如站窗、雨罩、檐口、陽臺、臺階、雨水管等; ? 用標(biāo)高表示出建筑物總高度、各樓層高度 以及門窗洞口等細(xì)部高度; ? 表明外飾面所用材料、色彩及分格等; ? 注明墻身詳圖位置及編號等。 建筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料分類 序 號 結(jié)構(gòu)類型名稱 識別特征 適用范圍 1 木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為木材 單層建筑 2 混合結(jié)構(gòu) 承重材料為磚石,樓板、屋頂為鋼筋混凝土 單層或多層建筑 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為鋼筋混凝土 多層、高層、超高層建筑 4 鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件 材料國型鋼和混凝土 超高層建筑 5 鋼結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為型鋼 重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑 ②按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類 除上述兩種分類方法所列的結(jié)構(gòu)類型外,對于單層大跨度房屋,還不平面結(jié)構(gòu)(門式剛架、薄腹梁結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu))和空間結(jié)構(gòu)(殼體結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu))之分。 7) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算建筑面積,無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。 15)有伸縮的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計算建筑面積。 3) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(露臺)、游泳池等。一般說來,客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū),應(yīng)靠近入戶門 設(shè)置;臥室是靜區(qū),應(yīng)比較深入;衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間,以方便使用。 動區(qū):活動比較頻繁,可以有較多的干擾源,如走廊、客廳、廚房等。 廚房:購房 者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。 輔助空間:包括陽臺、儲藏間等。 據(jù)天津大學(xué)建筑設(shè)計研究院楊昌鳴教授介紹,一般來說,居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線,三條線不能交叉,這是流線設(shè)計中的基本原則。這種流線設(shè)計要充分尊重主人的生活格調(diào),滿足主人的生活習(xí)慣。這樣一來,如果來訪者只是家庭中某個成員的客人,那么若大的客廳就只屬于這兩個人,其他家人就得回避,浪費空間不說,還影響其他家庭成員正常的活動。流 線的設(shè)計要“以人為本”一切以人的舒適方便為出發(fā)點,而生硬的人為的流線設(shè)計是不可取的。 14平方米:一 個可以看電視的臥室 好用指標(biāo):寬3.6米,深3.9米,使用面積14平方米。你還可以考慮另一種較流行的臥室文明,將雙人床換成兩個單人床,對工作 壓力大的年輕“雙職工”來說,這種臥室中的睡眠可能更有效率。 指標(biāo)注釋:3.9米寬比3.6米寬的優(yōu)勢是:可以在床前放個小榻,你可以在其上安置咖啡具、書籍等物,這個臥室立馬感覺就不一樣了,有點與眾不同的隨意支配空間的優(yōu)越感。 以床長2米來算,加上床前需留的1米通道,則臥室的至少應(yīng)為3米; 臥室中衣櫥是必要的,按深度是0.6米算,床和衣櫥間留0.6米道,床和窗之間再留0.6 米通道,加上床本身的寬度1.5米,則臥室的深至少應(yīng)為3.3米,由此來算一個可以容下雙人床的臥室至少應(yīng)該在10平方米左右。本來只有一百多平方米的房子,偏要設(shè)計成三層的復(fù)式住宅,平均下來每層不到 50 平方米,顯得華而不實。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。舉例來說,假使料理臺的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具,然后是水槽 清洗,再走回爐具進行烹調(diào),感覺流線并不順暢,如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具,使用起來會更流暢。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡,一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。從面積角度來看,帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于 1. 6米,淋浴的凈寬度不 宜小于 1. 2米。此外,要考察起居室四周的墻面是否好用,開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng),否則會影響家具的擺放與使用,降低空間使用效率。 公共區(qū):供起居、會客使用,如客廳、廚房、餐廳、門廳等。 第十一章 住宅戶型設(shè)計知識 ◆房型好的住宅設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。 不計算建筑面積的有那些 ? 1)空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾,如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等 。 13) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 5) 房屋天面上,屬永久性建筑,層高在 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在 米以上 的部位,按外圍水平投影面積計算。 此外,詳圖還包括樓梯圖、特殊房間詳圖、局部構(gòu)造或建筑 構(gòu)件詳圖、特殊裝修房間詳圖等?;緝?nèi)容如下: ? 表明 建筑物的朝向、平面平面形狀、內(nèi)部布置,入口、走道、樓梯的位置等; ? 用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置; ? 表明建筑物豎向承重結(jié)構(gòu)形式; ? 表明各層的地面標(biāo)高; ? 表明門窗編號、門的開啟方向; ? 表明剖面圖的剖切位置及編號,詳圖索引號等; ? 綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要求; ? 表明裝修的做法; ? 用圖無法表示時采用文字說明。剖面圖主要表明建筑內(nèi)部情況。如果有許多層平面布置相同,可用一個平面圖表示,這叫標(biāo)準(zhǔn)平面圖。 N 圖 指北針 建筑施工圖 ①基本概念 建筑圖是用正投影原理繪制出來的。 bB 詳圖的編號 詳圖的編號 2 5 詳圖的編號 表示在本張圖 建 + 詳圖所在 圖 92 ⑥標(biāo)高、層高、凈高 建筑物各部分的高度用標(biāo)高控制。 ◆ 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè),取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)已超過一年的商品住宅。個人按房價全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán),個人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)。使用,收益和處分的權(quán)利。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。平時,玄關(guān)也是接受郵件、 簡單會客的場所。 ◆ 得房率:是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑隊面積之比。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上(含 )的永久建筑。 ◆ 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè),取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)已超過一年的商品住宅。個人按房價全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán),個人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)。使用,收益和處分的權(quán)利。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全 體業(yè)主,對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。平時,玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 ◆ 得房率:是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑隊面積之比。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上(含 )的永久建筑。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩 者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物;地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地段),又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。 B.職業(yè)道德 職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)勞動的人們,在特定的工作和勞動中以其內(nèi)心信念和特殊社會手段 來維系的,以善惡進行評價的心理意識、行為原則和行為規(guī)范的總和。 ( 2)學(xué)會在適當(dāng)?shù)臅r機釋放自己 的心情。所以,銷售人員要不斷提高自己的表達能力。所以,你的笑會引發(fā)對方的笑或是快感。 笑容能給工作帶來方便,家庭帶來幸福,給生意帶來興隆。 4.你是否對公司和產(chǎn)品充滿信心 與客戶交談時,特別是介紹自己的公司和產(chǎn)品時,要盡量做到放松和自信,讓客戶感覺到你對自己公司和產(chǎn)品充滿信心。對方在投入地講話時,你要做出相應(yīng)的表情和簡單的應(yīng)答以強調(diào)你真正在聽。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺去拿,你要主動的給客戶遞名片不要等到客戶主動向你要就不好了并面帶微笑的說您好!雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時間內(nèi)認(rèn)識你。 裝飾:女員工要化淡妝,不得濃妝艷抹,不得留長指甲、涂色油。 ( 2) 2 組客戶同時去,告訴他們這是最后一套房子 B、 電話 SP ( 1)銷售代表看房時拿手機,在看房過程中,由售房部給其打電話,告訴他某某房子現(xiàn)已被定,不向外推薦了,營造營銷氣氛。 ”) 打出去的電話:給老客戶 “XX,你定不定,今天五樓就剩一套了,你要不然趕快來看看? ” 正好是這一套: “XX,您看我讓你定一下你說明天才有空,今天有個客戶正在這談這套房子呢,你看現(xiàn)在能過來不能, ……不能過來, ……不過我看他現(xiàn)在還不可能定,下午您過來一下吧, ” 同事 SP 在客戶將要進門時:打電話,假裝有客戶來看房,定房或要來簽合同 注意:時間與頻率 同事間互相談?wù)撲N售情況: “小王,這月共簽了幾套合同 ”, “24套 ” “咱們經(jīng)理不是說超過 20 套就請我們吃飯嗎? ” “你還真相信? ” 幫助接客戶 甲:小乙,我的客戶昨天過來簽合同,來沒? 乙:來了,我已經(jīng)幫你簽了。見客戶猶豫時:問 “這位先生(女士)看的是哪套房子? 一個月賣 10 套和三個月賣 10 套對我們來說其經(jīng)濟效益肯定是不一樣的,因此我們要加快意向客戶的購買速度,而營造熱銷氣氛會促使客戶產(chǎn)生購買欲望或加快成交速度,這在心理上叫 “馬太效應(yīng) ”,人言可畏一旦讓客戶覺得樓盤銷勢不好形成謠傳,就會產(chǎn)生惡性循環(huán),影響樓盤銷售。 過去,我們賣房子時,對客戶說就只剩一套了,有時越這樣說客戶還越買;一是破釜沉舟,二是讓客戶覺得賣得快。客戶進門時等情況都需要同事配合。喊柜: “小李,幫我看看某某房子有沒有了? ” “對不起,昨天已經(jīng)定了 ” “哪套還可以介紹 ” “某房價格是 ……” 問話簡單:作用大 作用:造成熱銷氣氛有效封殺房源,客戶不相信房源沒有時,向前臺問 后對客戶說: “我沒有騙你吧? ” 為自己放開房源: 問: “可以不可以介紹
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