【導(dǎo)讀】SP按英文字母含義講就是促銷活動(dòng)與中國(guó)國(guó)情相結(jié)合的話就是叫“托”。SP配合的目的是有效營(yíng)造熱銷氣氛，使比較有購(gòu)買意向的客戶加快成交速度。銷控、喊柜、假電話、同事之間配合、上下級(jí)之間的配合、假客戶。1銷控：即控制房源。過去，我們賣房子時(shí)，對(duì)客戶說(shuō)就只剩一套了，有時(shí)越這樣說(shuō)客戶還。越買；一是破釜沉舟，二是讓客戶覺得賣得快。說(shuō)“你別不相信，只要你不買今天下午就有?？蛻艨捶俊保ㄟ^銷控表或銷控板做銷控。接電話，立即掛掉，打出去剛按掛斷鍵。開始像與客戶打電話一樣講話。·客戶進(jìn)門時(shí)等情況都需要同事配合。同事間互相談?wù)撲N售情況：“小王，這月共簽了幾套合同”，“有沒有”與“可不可以介紹”！呢，不過您也可以過來(lái)看看?！皬埧?，我是小甲，有件事我想向您匯報(bào)，這里有一個(gè)客戶，帶著錢過來(lái)了，意向特別大，

　　

【正文】 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按 150 毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用 150 毫米的數(shù)據(jù)。 13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 外圍水平面積計(jì)算。 15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 計(jì)算一半的建筑面積有哪些？ 1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。 2） 獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 3） 未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。 4） 建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。 5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 不計(jì)算建筑面積的有那些 ? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等 。 2） 檢修、消防等室外爬梯。 3） 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。 4） 建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。 5） 舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房 以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。 第十一章 住宅戶型設(shè)計(jì)知識(shí) ◆房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說(shuō)來(lái)，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門 設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 ◆房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于 1∶ 7；房間寬度不應(yīng)小于 ；主臥室寬度不宜小于 3米，面積應(yīng)大于 12平方米，次臥室的面積應(yīng)在 10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于 ；廚房?jī)魧挾葢?yīng)在 ，宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 ，如為淋浴則凈寬度不得小于 。另外，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的“時(shí)期消費(fèi)”特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。 ◆在戶型設(shè)計(jì)中，考慮家庭人口 因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛(wèi)，建筑面積在８０～１００平方米的適合兩口之家或新婚夫婦居??；三室外二廳一廚雙衛(wèi)，建筑面積在１００～１２０平方米之間 ，適合三口之家，子女在１２歲以上的居住，適當(dāng)考慮書房和公用衛(wèi)生間；對(duì)于四五口人家，考慮到父母隨子女住，需要增加老人住房或?qū)Ｓ眯l(wèi)生間，建筑面積應(yīng)考慮在１４０～１５０平方米之間，具體為四室二廳一廚雙衛(wèi)或三衛(wèi)一貯；對(duì)于兩代或三代同住，經(jīng)濟(jì)收入又比較高，應(yīng)考慮六室三廳三衛(wèi)一廚或躍層或別墅。當(dāng)然，人們對(duì)戶型的要 求還會(huì)因以下因素的變化而變化：一是隨家庭人口的變化而變化， 二是隨家庭經(jīng)濟(jì)收入的變化而變化，三是隨家庭主人職業(yè)地點(diǎn)的變化而變化 。 區(qū)分住宅的基本功能 一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。 公共區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。 私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。 動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。 靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書房。 這些分區(qū)，各有 明確的專門使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系， 使之使用合理而不相互干擾。 起居室（客廳）：兩個(gè)基本原則是，其一，起居室的獨(dú)立性；其二，起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立的起居室和交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會(huì)影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。 廚房：購(gòu)房 者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個(gè)性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時(shí)尚，但對(duì)于我國(guó)的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，廚房是集儲(chǔ)藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系， 3A級(jí)住宅要求廚房面積不小于 8平方米，凈寬不小于 2． 1米，廚具的可操作面凈長(zhǎng)不小于 3米； 2A級(jí)面積不小于 6平方米，凈寬不小于 1． 8米，可操作面不小于 2． 7米， 1A級(jí)則分別是 5平方米、 1． 8米和 2． 4米。 衛(wèi)生間：滿足三個(gè)基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來(lái)說(shuō)，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個(gè)臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時(shí)，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對(duì)著入戶門和起居室。從面積角度來(lái)看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于 1． 6米，淋浴的凈寬度不 宜小于 1． 2米。 臥室：一般來(lái)說(shuō)主臥室的面寬不應(yīng)小于 3． 6米，面積在 14至 17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于 3米，面積在 10至 13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空 間過渡，直接朝向起居室開門也應(yīng)避免通視。 輔助空間：包括陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲(chǔ)藏空間，包括雜物間、進(jìn)入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間。 總之，根據(jù)戶型面積不同，小戶型經(jīng)濟(jì)住宅強(qiáng)調(diào)基本生活要求；普通型住宅強(qiáng)調(diào)主要功能齊全和空間的靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生 活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)突出個(gè)性。 關(guān)注住宅流線設(shè)計(jì) 流線俗稱動(dòng)線，是指日?；顒?dòng)的路線 人們對(duì)流線的概念可能還不太熟悉，其實(shí)這是在房型設(shè)計(jì)中經(jīng)常要用到的一個(gè)基本概念。流線俗稱 動(dòng)線，是指人們活動(dòng)的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來(lái)，通過流線設(shè)計(jì)分割空間，從而達(dá)到劃分不同功能區(qū)域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，于是流線的概念尤顯重要。 據(jù)天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院楊昌鳴教授介紹，一般來(lái)說(shuō)，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計(jì)中的基本原則。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說(shuō)明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜 不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。 家務(wù)流線 儲(chǔ)藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。由儲(chǔ)存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會(huì)有多繞幾圈浪費(fèi)時(shí)間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。除思考自己下廚的習(xí)慣外，充分的考慮流線，比如以 L 型流線安排設(shè)計(jì)廚房用品的擺設(shè)，會(huì)是女主人最輕松的下廚流線。一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還是會(huì)引起使用上的不便。舉例來(lái)說(shuō)，假使料理臺(tái)的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽 清洗，再走回爐具進(jìn)行烹調(diào)，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來(lái)會(huì)更流暢。 家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間。這種流線設(shè)計(jì)要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。目前流行的在臥室里面設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)立的浴室和衛(wèi)生間，就是明確了家人流線要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供了便利。此外，床、梳妝臺(tái)、衣柜的擺放要適當(dāng)，不要形成空間死角，讓主人感覺無(wú)所適從。 訪客流線 訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時(shí)候影響家人休息或工作。客廳周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。目前大多數(shù)的流線設(shè)計(jì)中把起居室和客廳混為一談。這樣一來(lái)，如果來(lái)訪者只是家庭中某個(gè)成員的客人，那么若大的客廳就只屬于這兩個(gè)人，其他家人就得回避，浪費(fèi)空間不說(shuō)，還影響其他家庭成員正常的活動(dòng)。楊教授認(rèn)為，在起居室中劃分出單獨(dú)會(huì)客室是必要的。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細(xì)分，從而科學(xué)的分割空間，這才是房型設(shè)計(jì)的根本。 復(fù)式住宅中的流線 談 到復(fù)式及躍層住宅的流線設(shè)計(jì)，楊教授說(shuō)，由于空間較大，如果單純?cè)谄矫嫔显O(shè)計(jì)流線，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設(shè)計(jì)中利用高低區(qū)分動(dòng)靜分解空間是可行的。這就產(chǎn)生了錯(cuò)層、躍層以及復(fù)式住宅中比較豐富的流線設(shè)計(jì)和空間感受。這本是無(wú)可厚非的，但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商設(shè)計(jì)房型不是從人的需求、活動(dòng)規(guī)律和心理狀態(tài)考慮，而是追求一種“時(shí)尚”，似乎房間里沒有樓梯就是落伍。本來(lái)只有一百多平方米的房子，偏要設(shè)計(jì)成三層的復(fù)式住宅，平均下來(lái)每層不到 50 平方米，顯得華而不實(shí)。其實(shí)，人的活動(dòng)在水平面上是最舒服的。流 線的設(shè)計(jì)要“以人為本”一切以人的舒適方便為出發(fā)點(diǎn)，而生硬的人為的流線設(shè)計(jì)是不可取的。 流線就是把人的活動(dòng)串聯(lián)起來(lái)，使空間的格局滿足人的需要。設(shè)計(jì)者通過流線設(shè)計(jì)可以有意識(shí)地以人們的行為方式加以科學(xué)的組織和引導(dǎo)，向人們傳達(dá)動(dòng)靜分區(qū)的概念，改變不良的生活習(xí)慣，為業(yè)主提供人性化的房型設(shè)計(jì)。 功能需求主導(dǎo)居室尺度 住宅的原始功能，不是烹飪，不是如廁，不是朗詩(shī)頌詞，它主要是被用來(lái)睡一覺的，所以，一直到現(xiàn)在，“一居室”、“兩居室”還是大小房子的統(tǒng)一說(shuō)法，“居室”也由此成為住宅中最歷史悠久、最值得玩味的部分。但是， 從進(jìn)門即上炕的唯“居室”獨(dú)尊，到受客 廳擠兌的“三大一小”，再到如今登峰造極的“主臥”，居室這個(gè)重要區(qū)域的面積和功能卻基本上還沒定型 —— 面對(duì)“百變”居室，你知道什么是它最合理的尺度嗎？ 當(dāng)居室＝臥室 一、 臥室的尺度 １０ —— １２平方米：一個(gè)滿足基本“臥”功能的臥室 基本指標(biāo)：寬３米，深３．３米，使用面積至少１０平方米。 指標(biāo)注釋：考察臥室尺度是否合理時(shí)，一定先以床的擺放為“圓心” —— 一般床都不應(yīng)挨著窗臺(tái)擺放，否則心理上的不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)等，都不利于睡眠 —— 安置好床之后 ，再看這個(gè)房間的寬度、深度是否好用，為了簡(jiǎn)便起見，我們統(tǒng)一將床順長(zhǎng)擺放的房間距離稱為“寬”，床頭依靠的墻寬稱為“深”。 以床長(zhǎng)２米來(lái)算，加上床前需留的１米通道，則臥室的至少應(yīng)為３米； 臥室中衣櫥是必要的，按深度是０．６米算，床和衣櫥間留０．６米道，床和窗之間再留０．６ 米通道，加上床本身的寬度１．５米，則臥室的深至少應(yīng)為３．３米，由此來(lái)算一個(gè)可以容下雙人床的臥室至少應(yīng)該在１０平方米左右。當(dāng)然，若單人居住，房間面積可以再稍小，但一個(gè)小于８平方米的睡眠空間可能會(huì)有窒息感。 １４平方米：一 個(gè)可以看電視的臥室 好用指標(biāo)：寬３．６米，深３．９米，使用面積１４平方米。 指標(biāo)注釋：擺放第二臺(tái)電視的最佳區(qū)域非臥室莫屬，入睡前擁著被窩看電視，是比在客廳正襟危坐更舒適的享受，迎電視入室，也開始成為臥室設(shè)計(jì)中鄭重考慮的要素。 是否能倚著床頭舒服地欣賞節(jié)目，取決于電視擺放的位置 —— 它應(yīng)沿墻放在床頭的正前方，而非床的一側(cè)。因此，其寬除容下床長(zhǎng)２米、走１米外，還應(yīng)增加約０．６米以放置電視（臥室電視２５寸足夠）。 臥室深度加到３．９米時(shí)，去掉衣櫥和走道，床側(cè)可有１．２米空間，能擺放小 型書桌或梳妝臺(tái)，也可以考慮換張大床 —— 總之１４平方米的臥室要好用多了。 ２０平方米：一個(gè)可以“分居”的臥室 舒適指標(biāo)：寬３．９米，深４．８米，面積２０平方米。 指標(biāo)注釋：３．９米寬比３．６米寬的優(yōu)勢(shì)是：可以在床前放個(gè)小榻，你可以在其上安置咖啡具、書籍等物，這個(gè)臥室立馬感覺就不一樣了，有點(diǎn)與眾不同的隨意支配空間的優(yōu)越感。 有了４米左右的深，臥室在布置上就隨意多了，一把搖椅，一個(gè)大盆栽，一個(gè)跑步機(jī)，都是不錯(cuò)的選擇。你還可以考慮另一種較流行的臥室文明，將雙人床換成兩個(gè)單人床，對(duì)工作 壓力大的年輕“雙職工”來(lái)說(shuō)，這種臥室中的睡眠可能更有效率。 ２０平方米以上：一個(gè)可以動(dòng)靜分離的臥室 豪華指標(biāo)：寬４．２米以上，深５米以上，面積超過２０平方米。 指標(biāo)注釋：據(jù)說(shuō)歐美的臥室布局是時(shí)興動(dòng)靜分區(qū)的 —— 除了“靜態(tài)”的臥外，還有個(gè)“動(dòng)態(tài)”的坐區(qū)，如今很多樣板間也開始在主臥中布置雙人沙發(fā)或