【正文】 XX” 前臺(tái)： “可以 ”！ 再問： “昨天這套不是已經(jīng)定了嗎？ ”前臺(tái)： “噢，他嫌小，換成大的了。 ” 一個(gè)銷售代表從外邊回來說： “厲害，剛才小王的客戶在杜經(jīng)理辦公室定了 3 套房子！ ” ” 認(rèn)購洽談階段 a) 電話 SP 若客戶已要求優(yōu)惠或其他條件，問他今天能不能定，先告訴他不可能，希望不大，然后說幫他試試，去給老總打電話。 男 性 服裝：男性必須穿西裝打領(lǐng)帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。 第三章 禮貌與規(guī)矩 禮貌和規(guī)矩反映出一個(gè)人的修養(yǎng)水平，銷售人員也不例外，應(yīng)從五個(gè)方面多加注意，以形成良好的交往習(xí) 慣。 2．你是否言談中經(jīng)常流露出對(duì)自己的雇主、公司、朋友或熟人有不尊敬或不滿意的態(tài)度 表面上看起來，跟別人談到這些問題會(huì)顯得坦誠相待，但實(shí)際上別人會(huì)對(duì)這種言行很不屑，會(huì)認(rèn)為你不忠誠，不可信賴，這將直接影響到你的銷售業(yè)績。另外，煙是有害的，在不抽煙的客戶面前抽煙也是不禮貌的。微笑絕不會(huì)使人失望。通過語言的交談，使雙方思想趨于接近、感情融洽、排除誤會(huì)和干擾，實(shí)現(xiàn)各自的意愿。 態(tài)度： A 熱情和自我激勵(lì)：面對(duì)困境和挑戰(zhàn)，要充滿熱情，不斷地激勵(lì)自己； B 為客戶著想：從客戶的需要出發(fā)，盡量地予以滿足； C 注意結(jié) 果：做事不可盲目隨意，要追求滿意的結(jié)果； D 注意自我發(fā)展：不少人熱衷于跳槽，不斷更換工作崗位，但卻忽略了能力的提高。 （ 5）學(xué)會(huì)反思，反思一天內(nèi)所做事情的不足之處及如何調(diào)整。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 差異包括幾 個(gè)方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆ 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。 單元內(nèi)使用面積系數(shù) =單元內(nèi)使用面積 /單元內(nèi)建筑面積 +按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 ◆ 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地 。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素 。 房子的種類 ◆ 安居 房指實(shí)施國家 安居（或康居）工程 而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆ 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。 單元內(nèi)使用面積系數(shù) =單元內(nèi)使用面積 /單元內(nèi)建筑面積 +按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 ◆ 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。 房子的種類 ◆ 安居房指實(shí)施國家 安居（或康居）工程 而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。 設(shè)計(jì)單位全稱 工程名稱 項(xiàng) 目 審定 設(shè)計(jì)號(hào) 校核 圖別 設(shè)計(jì) 圖號(hào) 制圖 日期 會(huì)簽欄是各工 種負(fù)責(zé)人簽字的表格，其格式與內(nèi)容如下表，近來一些設(shè)計(jì)單位為了簡化圖面，將圖標(biāo)和會(huì)簽欄合在一起，放在圖框右側(cè)?？偲矫鎴D的室外地坪高用符號(hào)“▲”表示。立面圖就是建筑四個(gè)面的正投影圖，以建筑各個(gè)面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。假想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正 投影圖就叫做剖面圖。 a、總平面圖。 d、剖面圖。 序號(hào) 結(jié)構(gòu)類型名稱 平面 /立面示意圖 常用范圍 1 框架結(jié)構(gòu) 廠房或 20層以下多、高層建筑 2 全剪力檣結(jié)構(gòu) 高強(qiáng)度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑 3 框架 —— 剪 力墻結(jié)構(gòu) 高層建筑 4 框 —— 筒結(jié)構(gòu) 高層或超高層建筑 5 筒體結(jié)構(gòu)（單筒或多筒） 超高層建筑 6 框 —— 支結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑 7 無梁樓蓋結(jié)構(gòu) 大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房 墻體的類型及其劃分 墻體名稱 劃分方法 外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻 按墻所處的位置劃分 三七墻、二四墻、一八墻、一二墻 按墻的厚度劃分 圍護(hù)墻、隔墻、女兒墻、圍墻 按墻的功能劃分 承重墻、非承重墻 按受力情況劃分 磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻 按所用材料劃分 第十章 建筑面積計(jì)算與標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。 8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 計(jì)算一半的建筑面積有哪些？ 1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。 4） 建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。 ◆房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于 1∶ 7；房間寬度不應(yīng)小于 ；主臥室寬度不宜小于 3米，面積應(yīng)大于 12平方米，次臥室的面積應(yīng)在 10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于 ；廚房凈寬度應(yīng)在 ，宜帶一服務(wù)陽臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 ，如為淋浴則凈寬度不得小于 。 靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書房。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個(gè)性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時(shí)尚，但對(duì)于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜 不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。目前流行的在臥室里面設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)立的浴室和衛(wèi)生間，就是明確了家人流線要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供了便利。楊教授認(rèn)為，在起居室中劃分出單獨(dú)會(huì)客室是必要的。 流線就是把人的活動(dòng)串聯(lián)起來，使空間的格局滿足人的需要。 指標(biāo)注釋：擺放第二臺(tái)電視的最佳區(qū)域非臥室莫屬，入睡前擁著被窩看電視，是比在客廳正襟危坐更舒適的享受，迎電視入室，也開始成為臥室設(shè)計(jì)中鄭重考慮的要素。 ２０平方米以上：一個(gè)可以動(dòng)靜分離的臥室 豪華指標(biāo)：寬４．２米以上，深５米以上，面積超過２０平方米。 ２０平方米：一個(gè)可以“分居”的臥室 舒適指標(biāo)：寬３．９米，深４．８米，面積２０平方米。 指標(biāo)注釋：考察臥室尺度是否合理時(shí)，一定先以床的擺放為“圓心” —— 一般床都不應(yīng)挨著窗臺(tái)擺放，否則心理上的不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)等，都不利于睡眠 —— 安置好床之后 ，再看這個(gè)房間的寬度、深度是否好用，為了簡便起見，我們統(tǒng)一將床順長擺放的房間距離稱為“寬”，床頭依靠的墻寬稱為“深”。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商設(shè)計(jì)房型不是從人的需求、活動(dòng)規(guī)律和心理狀態(tài)考慮，而是追求一種“時(shí)尚”，似乎房間里沒有樓梯就是落伍?？蛷d周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還是會(huì)引起使用上的不便。流線俗稱 動(dòng)線，是指人們活動(dòng)的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設(shè)計(jì)分割空間，從而達(dá)到劃分不同功能區(qū)域的目的。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個(gè)臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時(shí)，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對(duì)著入戶門和起居室。現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立的起居室和交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶型面積。 區(qū)分住宅的基本功能 一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。 哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。 5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按 150 毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用 150 毫米的數(shù)據(jù)。 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細(xì)了解墻、內(nèi)外裝修、門窗的做法。平面圖在全套施工圖中起著綱領(lǐng)性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況。剖切可以轉(zhuǎn)折，但只允許轉(zhuǎn)一次并用剖切符號(hào)在平面圖上標(biāo)明。多層或高層建筑每層布置都不一樣時(shí)，則每層都要?jiǎng)澠矫鎴D 。 ⑦指北針 可導(dǎo)明樓體，具體單元坐落的朝向。 () () () ⑤索引號(hào) 用途是索引，便于查找相互有關(guān)的圖標(biāo)內(nèi)容，索引號(hào)的表示方法是把圖中需要另畫詳圖的部位編上索引號(hào)，索引號(hào)中的內(nèi)容有兩個(gè)，一是詳圖編號(hào)，二是詳圖所在圖紙的編號(hào)。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 ◆ 產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的 一種稅。 ◆ 業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成， 代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ◆ 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； ◆ 公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 ◆ 產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng) 權(quán)利享有占有。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 ◆ 業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ◆ 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； ◆ 公攤面積 ：商品房 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。 三、房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)房地產(chǎn) c) 旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為 13 層 多層住宅為 46 層 小高層住宅為 711 層 中高層住宅為 1216 層 16 層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土