【正文】 農(nóng)業(yè)。 高回報(bào)性 ： 其土地價(jià)值中的唯一性和不可替代性，決定了不同程度的增值趨勢(shì)，因此其投資回報(bào)率較高（“ 70％的地段” → 50％的地段 → 30％的地段 → 從地段到產(chǎn)品到城市發(fā)展規(guī)劃前景的演變）。對(duì)后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國(guó)，一般而言，房地產(chǎn)交易僅指前者。 (4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。 交易對(duì)象和交易方式的多樣性 ： 房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。 雙重性 ： 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有投資和消費(fèi)的雙重性。 (4)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。 消費(fèi)型： 主要是個(gè)人為了消費(fèi)使用。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長(zhǎng)，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。 交納辦理施工許可證相關(guān)費(fèi)用（綜合交易費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等） 取得工程施工許可證 高層項(xiàng)目工程進(jìn)度完成三分之一，多層需主體封頂 辦理商品房預(yù)售許可證 辦理項(xiàng)目座落地門(mén)牌號(hào)碼 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程 當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程整體竣工且達(dá)到竣工驗(yàn)收要求時(shí)，申請(qǐng)項(xiàng)目后期工程竣工驗(yàn)收。 三通一平 ：指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。 土地的使用權(quán)出讓 ：國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 E、出讓最高年限按下列用途確定： 住宅用地 （也就是人們常說(shuō)的商品房用地）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 70年； 工業(yè)用地 （也就是人們常說(shuō)的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 ：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 50年； 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 ：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 40年； 綜合或者其他用地 ：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為 50年。 B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地?？筛鶕?jù)政府的城市建設(shè)規(guī)劃、在建或待建的交通線路 (地鐵、輕軌或新辟公交線路 )、新增居民小區(qū)等條件判斷周邊商鋪的升值潛力。 定位 ：住宅從戶型到面積，以及是單體樓還是小區(qū)都有很大不同，因此，在投資之前，應(yīng)有明確的定位，從未來(lái)的租賃客戶來(lái)選擇住宅的類型，面積，一般來(lái)說(shuō)不宜過(guò)大，優(yōu)先考慮地段，其次才是戶型。 二是商圈。與就業(yè)中心區(qū)的互動(dòng)成就了住宅區(qū)開(kāi)發(fā)的第一輪高潮，而大賣(mài)場(chǎng)的選址卻是洞悉第二輪增長(zhǎng)的關(guān)鍵。 （四）影響房地產(chǎn)升值的因素 六、房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念可以歸結(jié)為 ：凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物，構(gòu)筑物，土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。他們的潛在的購(gòu)買(mǎi)水平的高低情況，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查中得到的相關(guān)數(shù)據(jù)，努力把握市場(chǎng)空白點(diǎn) 確定合理的面積配比、格局配比： 根據(jù)所掌握的市場(chǎng)供求應(yīng)狀況及消費(fèi)者需求狀況，研討自己的樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)既將推出的那一刻，現(xiàn)有的消費(fèi)熱點(diǎn)是否會(huì)持續(xù)。后者是指對(duì)互補(bǔ)商品，有意識(shí)降低購(gòu)買(mǎi)頻率低，需求價(jià)格彈性高的商品價(jià)格，同時(shí)提高購(gòu)買(mǎi)頻率高而需求彈性低的商品價(jià)格，以取得各種商品銷售量同時(shí)增加的良好效果。利用報(bào)紙作房地產(chǎn)企業(yè)廣告，其內(nèi)容一般比較簡(jiǎn)單，有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)推銷自己的時(shí)候也會(huì)在廣告中放幾張已成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目照片，來(lái)炫耀自己的水平和業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)海報(bào)廣告包括的內(nèi)容較多，由于通常是一張海報(bào)推廣一項(xiàng)房地產(chǎn)，因而海報(bào)可以同時(shí)印有房地產(chǎn)的全貌照片、結(jié)構(gòu)圖、地理位置圖、文字說(shuō)明等。 ： 車廂廣告是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，多為將房地產(chǎn)商品的外觀效果圖，附至車身上，以此擴(kuò)大知名 度。 ： 房地產(chǎn)廣告中，雜志廣告的內(nèi)容與報(bào)紙廣告的內(nèi)容相類似。最后，接待中心可以有專人詳細(xì)回答來(lái)訪者提出的各種問(wèn)題，消除他們的疑問(wèn)。 八、 認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ：根據(jù)戶型對(duì)其進(jìn)行家具裝飾的配置，以供購(gòu)房者參考。 排地性 是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。 所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。 (l)國(guó)家所有土地。不動(dòng)產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動(dòng)產(chǎn)指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。 （ 4）房屋發(fā)生上述情況時(shí)，負(fù)責(zé)處理購(gòu)房者報(bào)修、答復(fù)和處理等事項(xiàng)的具體單位。 現(xiàn)售房的兩證兩書(shū)分別為 ： 《 房屋所有權(quán)證 》《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 住宅按建筑階段分 ：期房和現(xiàn)房 期房 —— 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。業(yè)主對(duì)房屋享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，并且，業(yè)主還可以將該房屋進(jìn)行抵押貸款。 注：土地批租實(shí)際上是來(lái)自香港的說(shuō)法，專指外銷房的土地使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓。 小產(chǎn)權(quán) 根據(jù)國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知 》 ，職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足 、 盲目上馬 ， 或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì) ， 開(kāi)發(fā)總量供大于求 ， 導(dǎo)致大面積空置 ， 無(wú)法回收前期投資 ， 更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè) ， 甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇 。 經(jīng)濟(jì)適用住房 —— 是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。 毛坯房 ：是指沒(méi)有裝修的房。 初始登記 —— 是指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。 違約金 —— 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定 ， 應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣 。 銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5年到 20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá) 30年的。 保證貸款方式 —— 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。 按揭方式： 購(gòu)買(mǎi)者不與開(kāi)發(fā)商發(fā)生關(guān)系，只和銀行發(fā)生關(guān)系。 ②按月遞減法。重慶是 2023年 1月 1日起實(shí)施一價(jià)清。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。 契稅： 是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1套住房；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)交易稅費(fèi) 契稅 3% 首套房 1%—%— 3%（二套房%— 3%—3%） 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi) 1% —— 轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 550/套 80/套 印花稅 % % 產(chǎn)權(quán)辦理 100/.套 100/.套 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 2023年 1月 26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”調(diào)控樓市，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。 會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。 基價(jià) —— 也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 實(shí)測(cè)面積 —— 是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。利息負(fù)擔(dān)較重。 三種付款方式的對(duì)比 —— 一次性付款的優(yōu)點(diǎn) ： 能得到最高的折扣； 手續(xù)簡(jiǎn)單； 節(jié)約時(shí)間。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 房地產(chǎn)抵押貸款 —— 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 定金 —— 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的 ， 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 ， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式 ， 目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù) ， 保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn) 。 按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。 房屋權(quán)屬登記 —— 指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 已購(gòu)公房 —— 已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。 公租房 —— 公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 尾房 尾房又稱掃尾房 。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。承租人不得擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。 現(xiàn)房 —— 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 商品房銷售條件 ： 1）預(yù)售 ：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 主要內(nèi)容 ： （ 1）房屋經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收后確定的質(zhì)量等級(jí)； （ 2）注明房屋基礎(chǔ)構(gòu)造的使用期限和保修責(zé)任；房屋基礎(chǔ)構(gòu)造指房屋的地基基礎(chǔ)和房屋主體結(jié)構(gòu)。他物權(quán)一般不包括處分的權(quán)利。 (3)房屋所有權(quán)。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。如出租房屋收取的租金。 ：燈箱廣告在房地產(chǎn)廣告中只作為一種補(bǔ)充廣告，多用于售樓處內(nèi)部，利用對(duì)人視覺(jué)上的沖擊力，來(lái)完成加深客戶對(duì)產(chǎn)品印象的作用。 八、 認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ： 將各案外觀立面以美化寫(xiě)意方式，不同角度表達(dá)，而廣泛用于平面媒體或銷售現(xiàn)場(chǎng)上者，稱為透視圖。 ： 接待中心是一種綜合性的房地產(chǎn)廣告媒體。 八、 認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ： 羅馬旗為銷售中心內(nèi)外，或沿街飄掛的宣傳旗幟。說(shuō)明書(shū)廣告是房地產(chǎn)廣告的主要形式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)購(gòu)買(mǎi)屬投資行為，投資者在決策時(shí)需要占有比較詳盡的資料，說(shuō)明書(shū)廣告供投資者做決策分析， 研究參考。 八、 認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)媒體及銷售工具 （ DM）： 即全頁(yè)海報(bào)廣告夾在報(bào)紙中被一起發(fā)行出去。 現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房 按不同的戶型提供完全裝修的樣板房，可以提供給購(gòu)房者親身體驗(yàn)的感受，視覺(jué)沖擊力很強(qiáng)，配合銷售人員的講解，可以很快達(dá)成成交。這也稱作高開(kāi)低走。） 格局配比雖然也同樣對(duì)應(yīng)著一個(gè)總價(jià)市場(chǎng)，但它所反映更多的是消費(fèi)者生活需求結(jié)構(gòu)的種狀況。 在關(guān)注房產(chǎn)本身的同時(shí)，還要放眼所購(gòu)房產(chǎn)的配套設(shè)施。 其二，在離就業(yè)中心區(qū)三至五公里的地帶將集中成一個(gè)有規(guī)模的統(tǒng)一規(guī)劃的成片住宅區(qū)，一般要超過(guò)四五個(gè)完整街坊。 一是位置。市場(chǎng)上一些位置極佳的樓盤(pán)在設(shè)計(jì)之初未考慮商業(yè)用途的特殊性，在硬件設(shè)施方面存在很多缺陷，加大了后續(xù)招商的難度，即便客戶有意購(gòu)買(mǎi)也需做大規(guī)模改造，所需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不容忽視。未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 其它規(guī)定 ： 土地出讓合同由市、縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂； 距合約規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日已滿一年還未動(dòng)工開(kāi)發(fā)者，征出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工無(wú)償收回土地使用權(quán)（不可抗力或政府行為命令除外）。 五、土地 相關(guān)國(guó)家規(guī)定 ： A、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采用拍賣(mài)、招標(biāo)方式。 國(guó)有土地 ：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。包括自然資源、人類勞動(dòng)結(jié)果而形成的資產(chǎn)、其范圍為陸地（包括水）的以上和以下的三維空間范圍內(nèi)的全部資源。 增長(zhǎng)性： 一般情況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長(zhǎng)的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選