【正文】 ，同時(shí)計(jì)入應(yīng)付賬款，待保證期滿后實(shí)際支付。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)報(bào)表附注實(shí)例 ? 深振業(yè)公司 08年報(bào)附注： ? （七） 存貨的核算方法 ? 存貨的分類： ? 存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。 ? (二 )復(fù)核公司提供的關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)交易信息，考慮是否存在未識別出的關(guān)聯(lián)方。 （二）公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，若合同或協(xié)議價(jià)格 高于 買斷價(jià)格，則應(yīng) 按合同或協(xié)議價(jià)格計(jì)算 的價(jià)款 。應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值，通常應(yīng)當(dāng)按照其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值或商品現(xiàn)銷價(jià)格計(jì)算確定。 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題 ? 營業(yè)稅 （營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間） ? 土地增值稅 ? 企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題 一、土地增值稅概念 土地增值稅是對 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并 取得收入 的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的 增值額 課征的一種稅。僅僅購置土地而未開始實(shí)體建造活動，不能開始資本化。 借款費(fèi)用暫停資本化的條件 《借款費(fèi)用準(zhǔn)則》 11條規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生 非正常中斷 、 且中斷時(shí)間連續(xù)超過 3 個(gè)月的 ，應(yīng)當(dāng) 暫停借款費(fèi)用的資本化 。該公司將幼兒園、學(xué)校工程成本分?jǐn)傊烈黄谏唐贩俊? 2023年度 ABC公司通過預(yù)提二期項(xiàng)目配套建設(shè)費(fèi)的名義，預(yù)提成本支出 ，并計(jì)入應(yīng)付賬款。 1檢查開發(fā)成本是否已按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。查驗(yàn)預(yù)估成本時(shí)不僅要查驗(yàn)預(yù)估金額的依據(jù)，同時(shí)還需關(guān)注有沒有漏估情況存在。 討論分析： 針對審計(jì)師抽查到的 8項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)，請分別判斷 ABC公司已經(jīng)確認(rèn)的銷售收人能否確認(rèn)，請簡要說明理由？ 注冊會計(jì)師在審計(jì)過程中如何判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認(rèn)？ 存貨不實(shí) 存貨中存在的問題 存貨 開發(fā)成本審計(jì)程序 開發(fā)成本的審計(jì)取證 開發(fā)產(chǎn)品的審計(jì)取證 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品審計(jì)案例 期間費(fèi)用資本化及審計(jì)案例 存貨中存在的問題 土地成本的核算不準(zhǔn)確 配套設(shè)施成本核算不準(zhǔn)確 不同項(xiàng)目之間成本劃分不清 虛列成本 成本憑證不合規(guī)、不合法 未計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 開發(fā)產(chǎn)品成本不實(shí) 開發(fā)成本審計(jì)程序 1 編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，復(fù)核其加計(jì)數(shù)是否準(zhǔn)確，與總賬、明細(xì)賬余額是否相符； 檢查直接成本和間接成本核算內(nèi)容是否合理、恰當(dāng)；有無將期間費(fèi)用計(jì)入間接費(fèi)用。 （ 5）截至 2023年 12月 31日，審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)其他應(yīng)付款科目掛售房款 925萬元。 九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計(jì)案例 1（ 1） 審計(jì)師在對 ABC房地產(chǎn)公司實(shí)施實(shí)質(zhì)性程序時(shí)，抽查到以下銷售業(yè)務(wù)： （ 1） 2023年 12月 ,ABC公司共確認(rèn) ABC城二期收入15130萬元，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本 13428萬元。 (1)查驗(yàn)租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測算出應(yīng)攤銷的單位成本。 ? 二、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，以購房人催促后超過 3個(gè)月交房的； ? 三、開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同約定的配套環(huán)境的； ? 四、開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的； ? 五、合同約定，且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過 3%（不含 3%）的，可拒絕收房，并解除購房合同； ? 六、經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的； ? 七、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事實(shí)； 六、預(yù)收賬款審計(jì)程序 ? 獲取或編制預(yù)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對是否相符； ? 抽查預(yù)收賬款有關(guān)的預(yù)售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實(shí)現(xiàn)銷售的商品是否及時(shí)轉(zhuǎn)銷預(yù)收賬款，并檢查至審計(jì)日止已轉(zhuǎn)銷的預(yù)收賬款； (1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行核對； (2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號、面積、銷售單價(jià)、總房價(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對； (3)取得入住通知書或房屋交接書與賬面情況進(jìn)行核對； (4) 核對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對。 工程竣工結(jié)算已完成，成本能夠可靠計(jì)量。 如中國武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。 如華業(yè)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、名流置業(yè)等公司。 少計(jì)收入或提前確認(rèn)收入、虛假銷售等，表現(xiàn)為收取商品房房款長期掛賬等方面。 其他風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)項(xiàng)目銷售受項(xiàng)目定位、銷售價(jià)格變動、競爭樓盤供應(yīng)情況等因素影響的風(fēng)險(xiǎn)。 地域區(qū)段風(fēng)險(xiǎn)分析 。 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī) 1）法律 ? 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 (主席令 2023年第 72號 ) ? 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 (主席令 2023年第 74號 ) ? 中華人民共和國土地管理法 (主席令第 28號 ) ? 中華人民共和國建筑法 (主席令第 91號 ) 2）行政法規(guī) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 (建設(shè)部令第 77號 ) ? 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法 (建規(guī) [1991]583號 ) ? 關(guān)于統(tǒng)一實(shí)行建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的通知 (建規(guī)字［ 1990］第 66號 ) ? 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 (國務(wù)院令 第 256號 ) ? 建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法 (國土資源部令第 3號 ) ? 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (國土資源部令第 39 號 ) ? 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 (國務(wù)院令第 55號 ) ? 建筑工程施工許可管理辦法 （ 1999年 10月 15日建設(shè)部令第 71號發(fā)布 ， 2023年 7月4日修正 ） ? 工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定 （ 建監(jiān) [1995]737號 ） ? 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 （ 國務(wù)院令第 248號 ） 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī) 2）行政法規(guī) ? 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國國務(wù)院令第 279號 ） ? 建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法 （建質(zhì) [2023]7號 ） ? 建設(shè)項(xiàng)目 [工程 ]竣工驗(yàn)收辦法的通知（建設(shè) [1990]1215號） ? 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法 （ 建設(shè)部令第 78號 ） ? 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定 （ 建建 〔 2023〕 142號 ） ? 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知（建住房 [2023]44號 ） ? 商品房銷售管理辦法建設(shè)部令第 88號 ? 城市商品房預(yù)售管理辦法 （建設(shè)部令第 131號 2023年 7月 20日修訂 ） ? 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定建設(shè)部令第 45號 ? 房屋登記辦法建設(shè)部令第 168號 ? 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令 第 ８０號） ? 商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 （ 建房 [1998]102號 ） ? 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 （ 建住房 [2023]258號 ） ? 建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法 (財(cái)建 [2023]369號 ) 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī) 3）地方頒布的行政法規(guī)及規(guī)章 ? 新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》細(xì)則（新建監(jiān) [2023]11號） ? 徐州市城市房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第 114號） ? 北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法 （京建法 [2023]99號 ） ? 上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定 (2023年 11月 25日上海市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議通過 ) ? 銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定 （ 2023年 5月 12日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議通過） ? 蘇州市商品住宅交付使用管理辦法 （蘇州市人民政府令第 94 號） 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī) 4）涉及的稅收法規(guī) ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 （國務(wù)院令第 138號） ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （ 財(cái)法字 [1995]6號） ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) [2023]187號 ） ? 《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā) [2023]91號 ） ? 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 (財(cái)稅字[1995]048號 ) ? 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 (財(cái)稅 [2023]21號 ) 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 (財(cái)稅 [2023]191號 ) ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā) [2023]31號 ） ? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令第 540號 ） ? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局第 52號令） ? 中華人民共城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國發(fā) [1985]19號） ? 中華人民共城市房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā) [1986]90號） ? 中華人民共城市印花稅暫行條例（國務(wù)院令第 11號） ? 中華人民共城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第 483號） ? 中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國務(wù)院令第 511號） 被審計(jì)單位的性質(zhì) 所有權(quán)結(jié)構(gòu)； 治理結(jié)構(gòu)； 組織結(jié)構(gòu) ； 經(jīng)營活動 ； 投資活動 ； 籌資活動 被審計(jì)單位對會計(jì)政策的選擇和運(yùn)用 （一）重要項(xiàng)目的會計(jì)政策和行業(yè)慣例 （二）重大和異常交易的會計(jì)處理方法 （三）會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)的變更 （四）被審計(jì)單位何時(shí)采用以及如何采用新頒布的會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會計(jì)制度。 籌資風(fēng)險(xiǎn)。對合作、合資開發(fā)項(xiàng)目如果設(shè)有實(shí)際控制權(quán)將增加不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。（ 5）對控制的監(jiān)督。 ? 四是嚴(yán)重的偷逃稅問題 。 如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。 如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。