【正文】 ，同時計入應付賬款，待保證期滿后實際支付。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例 ? 深振業(yè)公司 08年報附注： ? （七） 存貨的核算方法 ? 存貨的分類： ? 存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。 ? (二 )復核公司提供的關聯(lián)方和關聯(lián)交易信息，考慮是否存在未識別出的關聯(lián)方。 （二）公共配套設施成本的預提 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，若合同或協(xié)議價格 高于 買斷價格，則應 按合同或協(xié)議價格計算 的價款 。應收的合同或協(xié)議價款的公允價值，通常應當按照其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值或商品現(xiàn)銷價格計算確定。 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務問題 ? 營業(yè)稅 （營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間） ? 土地增值稅 ? 企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務問題 一、土地增值稅概念 土地增值稅是對 轉讓國有土地使用權 、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產(chǎn)）并 取得收入 的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的 增值額 課征的一種稅。僅僅購置土地而未開始實體建造活動，不能開始資本化。 借款費用暫停資本化的條件 《借款費用準則》 11條規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生 非正常中斷 、 且中斷時間連續(xù)超過 3 個月的 ，應當 暫停借款費用的資本化 。該公司將幼兒園、學校工程成本分攤至一期商品房。 2023年度 ABC公司通過預提二期項目配套建設費的名義，預提成本支出 ，并計入應付賬款。 1檢查開發(fā)成本是否已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務報表中作出恰當列報。查驗預估成本時不僅要查驗預估金額的依據(jù)，同時還需關注有沒有漏估情況存在。 討論分析： 針對審計師抽查到的 8項銷售業(yè)務，請分別判斷 ABC公司已經(jīng)確認的銷售收人能否確認，請簡要說明理由？ 注冊會計師在審計過程中如何判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認？ 存貨不實 存貨中存在的問題 存貨 開發(fā)成本審計程序 開發(fā)成本的審計取證 開發(fā)產(chǎn)品的審計取證 存貨跌價準備 開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品審計案例 期間費用資本化及審計案例 存貨中存在的問題 土地成本的核算不準確 配套設施成本核算不準確 不同項目之間成本劃分不清 虛列成本 成本憑證不合規(guī)、不合法 未計提資產(chǎn)減值準備 開發(fā)產(chǎn)品成本不實 開發(fā)成本審計程序 1 編制或獲取開發(fā)成本明細余額表，復核其加計數(shù)是否準確，與總賬、明細賬余額是否相符； 檢查直接成本和間接成本核算內容是否合理、恰當；有無將期間費用計入間接費用。 （ 5）截至 2023年 12月 31日，審計人員發(fā)現(xiàn)其他應付款科目掛售房款 925萬元。 九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計案例 1（ 1） 審計師在對 ABC房地產(chǎn)公司實施實質性程序時，抽查到以下銷售業(yè)務： （ 1） 2023年 12月 ,ABC公司共確認 ABC城二期收入15130萬元，同時結轉主營業(yè)務成本 13428萬元。 (1)查驗租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫需扣除相應原值）和可出租面積測算出應攤銷的單位成本。 ? 二、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，以購房人催促后超過 3個月交房的； ? 三、開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同約定的配套環(huán)境的； ? 四、開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結構未經(jīng)買家認可的； ? 五、合同約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過 3%（不含 3%）的，可拒絕收房，并解除購房合同； ? 六、經(jīng)符合資質的質量檢測機構核核驗，房屋主體結構質量確實不合格的，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的； ? 七、出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事實； 六、預收賬款審計程序 ? 獲取或編制預收賬款明細表，復核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細賬合計數(shù)核對是否相符； ? 抽查預收賬款有關的預售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實現(xiàn)銷售的商品是否及時轉銷預收賬款，并檢查至審計日止已轉銷的預收賬款； (1)向客戶取得預售許可證，并將預售房情況與預售許可證的內容進行核對； (2)向客戶取得全部預售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關內容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進行核對； (3)取得入住通知書或房屋交接書與賬面情況進行核對； (4) 核對當?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進行核對。 工程竣工結算已完成，成本能夠可靠計量。 如中國武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。 如華業(yè)地產(chǎn)、金地集團、名流置業(yè)等公司。 少計收入或提前確認收入、虛假銷售等，表現(xiàn)為收取商品房房款長期掛賬等方面。 其他風險。開發(fā)項目銷售受項目定位、銷售價格變動、競爭樓盤供應情況等因素影響的風險。 地域區(qū)段風險分析 。 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計涉及的法律法規(guī) 1）法律 ? 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 (主席令 2023年第 72號 ) ? 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 (主席令 2023年第 74號 ) ? 中華人民共和國土地管理法 (主席令第 28號 ) ? 中華人民共和國建筑法 (主席令第 91號 ) 2）行政法規(guī) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定 (建設部令第 77號 ) ? 建設項目選址規(guī)劃管理辦法 (建規(guī) [1991]583號 ) ? 關于統(tǒng)一實行建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的通知 (建規(guī)字［ 1990］第 66號 ) ? 中華人民共和國土地管理法實施條例 (國務院令 第 256號 ) ? 建設用地審查報批管理辦法 (國土資源部令第 3號 ) ? 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 (國土資源部令第 39 號 ) ? 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 (國務院令第 55號 ) ? 建筑工程施工許可管理辦法 （ 1999年 10月 15日建設部令第 71號發(fā)布 ， 2023年 7月4日修正 ） ? 工程建設監(jiān)理規(guī)定 （ 建監(jiān) [1995]737號 ） ? 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 國務院令第 248號 ） 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計涉及的法律法規(guī) 2）行政法規(guī) ? 建設工程質量管理條例（國國務院令第 279號 ） ? 建設工程質量保證金管理暫行辦法 （建質 [2023]7號 ） ? 建設項目 [工程 ]竣工驗收辦法的通知（建設 [1990]1215號） ? 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法 （ 建設部令第 78號 ） ? 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定 （ 建建 〔 2023〕 142號 ） ? 關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知（建住房 [2023]44號 ） ? 商品房銷售管理辦法建設部令第 88號 ? 城市商品房預售管理辦法 （建設部令第 131號 2023年 7月 20日修訂 ） ? 城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定建設部令第 45號 ? 房屋登記辦法建設部令第 168號 ? 房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令 第 ８０號） ? 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 （ 建房 [1998]102號 ） ? 經(jīng)濟適用住房管理辦法 （ 建住房 [2023]258號 ） ? 建設工程價款結算暫行辦法 (財建 [2023]369號 ) 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計涉及的法律法規(guī) 3）地方頒布的行政法規(guī)及規(guī)章 ? 新疆維吾爾自治區(qū)實施《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》細則（新建監(jiān) [2023]11號） ? 徐州市城市房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第 114號） ? 北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法 （京建法 [2023]99號 ） ? 上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定 (2023年 11月 25日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過 ) ? 銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規(guī)定 （ 2023年 5月 12日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過） ? 蘇州市商品住宅交付使用管理辦法 （蘇州市人民政府令第 94 號） 房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素 房地產(chǎn)行業(yè)審計涉及的法律法規(guī) 4）涉及的稅收法規(guī) ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 （國務院令第 138號） ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 （ 財法字 [1995]6號） ? 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 （國稅發(fā) [2023]187號 ） ? 《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā) [2023]91號 ） ? 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 (財稅字[1995]048號 ) ? 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知 (財稅 [2023]21號 ) 財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 (財稅 [2023]191號 ) ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā) [2023]31號 ） ? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務院令第 540號 ） ? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（財政部、國家稅務總局第 52號令） ? 中華人民共城市維護建設稅暫行條例（國發(fā) [1985]19號） ? 中華人民共城市房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā) [1986]90號） ? 中華人民共城市印花稅暫行條例（國務院令第 11號） ? 中華人民共城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院令第 483號） ? 中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國務院令第 511號） 被審計單位的性質 所有權結構； 治理結構； 組織結構 ； 經(jīng)營活動 ； 投資活動 ； 籌資活動 被審計單位對會計政策的選擇和運用 （一）重要項目的會計政策和行業(yè)慣例 （二）重大和異常交易的會計處理方法 （三）會計政策、會計估計的變更 （四）被審計單位何時采用以及如何采用新頒布的會計準則和相關會計制度。 籌資風險。對合作、合資開發(fā)項目如果設有實際控制權將增加不確定性的風險。（ 5）對控制的監(jiān)督。 ? 四是嚴重的偷逃稅問題 。 如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。 如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。