【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)行核對； (2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關(guān)內(nèi)容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對； (3)取得入住通知書或房屋交接書與賬面情況進(jìn)行核對； (4) 核對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對。（ 5）對已轉(zhuǎn)銷的較大額預(yù)收賬款進(jìn)行檢查，核對記賬憑證、入住通知書、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉(zhuǎn)銷日期的合理性； ? 抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債務(wù)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整； 1）預(yù)收賬款的現(xiàn)金流入對象與購房單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。 2）預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。 ? 檢查預(yù)收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時予以調(diào)整； 一般情況下不應(yīng)存在長期掛賬的情況，如有，審計人員應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢該款項的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在糾紛情況，同時查明該款項是否應(yīng)該在本科目核算，并根據(jù)實(shí)際情況必要時作相應(yīng)審計調(diào)整。 ? 對稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收賬款時計繳相關(guān)稅金的，應(yīng)結(jié)合應(yīng)交稅金項目，檢查其是否及時、足額計繳有關(guān)稅金； ? 根據(jù)評估的舞弊風(fēng)險等因素增加的審計程序； ? 檢查預(yù)收賬款是否已按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定在財務(wù)報表中作出恰當(dāng)列報 。 七、應(yīng)收賬款審計程序 獲取或編制應(yīng)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)及明細(xì)賬合計數(shù)核對是否相符程序； 對應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核，若有重大波動應(yīng)查明原因并作出記錄； 查驗(yàn)應(yīng)收賬款賬齡分析是否正確； 選取賬齡長、金額大的債權(quán)，檢查有關(guān)合同、原始憑證等，并進(jìn)行函證（包括重分類轉(zhuǎn)入項目），對大額頻繁往來客戶發(fā)詢證函時請公司提供對賬的流水記錄；未回函的，可再次發(fā)函，如不回函可采用替代審計程序進(jìn)行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說明確認(rèn)與否的結(jié)論及依據(jù)； 抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債權(quán)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整； 檢查壞賬準(zhǔn)備的會計處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)； 涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實(shí)性； 對異常項目及關(guān)聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應(yīng)取證并審核相關(guān)交易合同，判斷交易的合法性、真實(shí)性； 如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或其他關(guān)聯(lián)交易情況，審計人員應(yīng)查驗(yàn)全部合同、收款情況、確認(rèn)收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內(nèi)容應(yīng)包括合同主要條款情況、具體收款明細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況等，并由審計人員親函完成。 執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對于出現(xiàn)貸方余額的項目，應(yīng)查明原因，必要時根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序 請客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計日已收回或轉(zhuǎn)銷的項目并檢查有關(guān)憑證；； 1根據(jù)評估的舞弊風(fēng)險等因素增加的審計程序； 1檢查應(yīng)收賬款是否已按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定在財務(wù)報表中作出恰當(dāng)列報 。 八、商品房銷售成本審計程序 獲取或編制主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對是否相符； 檢查主營業(yè)務(wù)成本內(nèi)容和計算方法是否符合會計制度規(guī)定，是否前后期一致； 房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本查驗(yàn)主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本和面積是否正確。 (1)查驗(yàn)租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測算出應(yīng)攤銷的單位成本。 (2)查驗(yàn)商品房銷售成本：根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。如果原出租開發(fā)產(chǎn)品本期進(jìn)行銷售，需按出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面攤余價值（如有車庫需扣除相應(yīng)攤余價值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。 實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，抽查各月主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產(chǎn)品的單位成本是否有異常波動，注意是否存在調(diào)節(jié)成本現(xiàn)象，驗(yàn)證銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比； ? 檢查銷售成本賬戶中重大調(diào)整事項是否有其充分理由，會計處理是否正確； 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品－＊＊項目的原值計算出的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，故該開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本一經(jīng)確認(rèn)后基本不會發(fā)生變動，除非當(dāng)初預(yù)估的開發(fā)成本與期后實(shí)際發(fā)生額有較大出入需調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品的原值時才會涉及銷售成本的調(diào)整。如有此情況，審計人員需收集充分的調(diào)整依據(jù)，并重新對單位成本進(jìn)行測算。 ? 檢查營業(yè)成本是否已按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定在財務(wù)報表中作出恰當(dāng)列報。 注意： (1) 主營業(yè)務(wù)成本的查驗(yàn)主要是檢查單位成本的計算是否正確。 (2) 建筑面積需與產(chǎn)權(quán)證所示面積進(jìn)行核對。 九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計案例 1（ 1） 審計師在對 ABC房地產(chǎn)公司實(shí)施實(shí)質(zhì)性程序時，抽查到以下銷售業(yè)務(wù)： （ 1） 2023年 12月 ,ABC公司共確認(rèn) ABC城二期收入15130萬元，同時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本 13428萬元。經(jīng)檢查， ABC城二期項目于 2023年 6月開工， 2023年 7月開盤，至 2023年末預(yù)收售樓款 52560萬元。工程主體于 2023年 11月、 12月及 2023年 3月分多次完成驗(yàn)收，消防驗(yàn)收于 2023年 1月 14日、 2023年 5月 10日分兩次完成。 ABC公司于 2023年 3月 24日開始向客戶發(fā)出商品房交付使用書（入住通知書）。 （ 2） ABC公司 2023年以收取內(nèi)部認(rèn)購金及客戶權(quán)益保證金的名義，共收取尚未開發(fā)的錦繡苑項目預(yù)售款 6200萬元，全部計入 2023年度主營業(yè)務(wù)收入。 九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計案例 1（ 2） （ 3） 2023年度 ABC公司確認(rèn)高層 5號樓商品房銷售收入 14895萬元，相應(yīng)確認(rèn)成本 13421萬元。審計人員在現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)， ABC公司開發(fā)的高層 5號樓的主體于2023年 3月完工，尚未驗(yàn)收合格并交付使用。 （ 4） ABC公司 2023年確認(rèn)一期 5樓售房收入 2200萬元 ,ABC公司已和購房者簽訂合同，并未辦理商品房移交手續(xù)。 （ 5）截至 2023年 12月 31日，審計人員發(fā)現(xiàn)其他應(yīng)付款科目掛售房款 925萬元。該批住房已于 2023年 8月 31日前，全部辦理竣工備案手續(xù)并交付使用。 （ 6） 2023年以前， ABC公司已銷售花園二期項目商品房 120套，已辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并交付使用，合同規(guī)定房款為 2,000萬元，而注冊會計師在審計時，發(fā)現(xiàn) ABC公司實(shí)際確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入 1,500萬元，尚余 500萬未收回，經(jīng)詢問相關(guān)人員，回答是由于尚未收回剩余房款，因此未進(jìn)行賬務(wù)處理。 九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計案例 1（ 4） （ 7） ABC地產(chǎn)公司 2023年出租商鋪共 10,，對客戶提供了免租期優(yōu)惠。 ABC地產(chǎn)在免租期內(nèi)未按合同租金分期確認(rèn)租金收入。 2023年度應(yīng)確認(rèn)出租開發(fā)產(chǎn)品收入 ，實(shí)際確認(rèn) 505萬元，少確認(rèn) 。 （ 8） ABC公司與龍云房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了 50畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金額合計 1500萬元。協(xié)議約定，受讓方龍云公司需在半年內(nèi)付清全部價款，才能得到土地使用權(quán)證； ABC公司在未開具發(fā)票和收到款項、土地使用權(quán)亦未轉(zhuǎn)移的情況下，將以上土地轉(zhuǎn)讓金確定為當(dāng)年收入 1500萬元。 討論分析： 針對審計師抽查到的 8項銷售業(yè)務(wù)，請分別判斷 ABC公司已經(jīng)確認(rèn)的銷售收人能否確認(rèn)，請簡要說明理由？ 注冊會計師在審計過程中如何判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認(rèn)？ 存貨不實(shí) 存貨中存在的問題 存貨 開發(fā)成本審計程序 開發(fā)成本的審計取證 開發(fā)產(chǎn)品的審計取證 存貨跌價準(zhǔn)備 開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品審計案例 期間費(fèi)用資本化及審計案例 存貨中存在的問題 土地成本的核算不準(zhǔn)確 配套設(shè)施成本核算不準(zhǔn)確 不同項目之間成本劃分不清 虛列成本 成本憑證不合規(guī)、不合法 未計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 開發(fā)產(chǎn)品成本不實(shí) 開發(fā)成本審計程序 1 編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，復(fù)核其加計數(shù)是否準(zhǔn)確，與總賬、明細(xì)賬余額是否相符； 檢查直接成本和間接成本核算內(nèi)容是否合理、恰當(dāng)；有無將期間費(fèi)用計入間接費(fèi)用。 抽查成本、費(fèi)用入賬的依據(jù)是否充分，計算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全； 抽查量達(dá)到一定的比例。 對重大的成本費(fèi)用應(yīng)查驗(yàn)合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)； 對新增項目的開發(fā)成本，應(yīng)查驗(yàn)并取證其立項相關(guān)批文等資料； 應(yīng)查驗(yàn)和取證如下資料：立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。 檢查已完工項目及其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會計處理是否正確； 根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開發(fā)成本明細(xì)賬貸方發(fā)生額，查驗(yàn)已完工項目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品金額是否是否完整、合理，查驗(yàn)已完工項目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和內(nèi)容是否正確、合理。 檢查記入開發(fā)成本的利息金額是否合理，會計處理是否正確； 檢查是否存在應(yīng)停止利息資本化而繼續(xù)資本化的情況，同時查驗(yàn)資本化金額是否正確，或者存在應(yīng)將利息資本化而未資本化的情況。 復(fù)核間接費(fèi)用的分配是否正確，分配標(biāo)準(zhǔn)和方法是否符合一貫性原則； 當(dāng)期開發(fā)成本有多個項目明細(xì)，間接費(fèi)用需在不同的項目間進(jìn)行分配，分配方法一般參照生產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用分配方式。審計人員需查驗(yàn)分配標(biāo)準(zhǔn)和方法的合理性、一貫性和正確性。 開發(fā)成本審計程序 2 查驗(yàn)結(jié)轉(zhuǎn)項目成本時，是否對應(yīng)付未付的重要項目進(jìn)行合理預(yù)估； (1)根據(jù)合同價款、審定價等復(fù)核查驗(yàn)客戶預(yù)估開發(fā)成本的依據(jù)是否充分； (2)在審計過程中發(fā)現(xiàn)部分預(yù)估明細(xì)尚未進(jìn)行審價，故暫按合同價預(yù)估，待審定后根據(jù)實(shí)際情況再對成本進(jìn)行調(diào)整。查驗(yàn)預(yù)估成本時不僅要查驗(yàn)預(yù)估金額的依據(jù)，同時還需關(guān)注有沒有漏估情況存在。 如果存在無合同而可能會發(fā)生的成本，客戶由于無法正確估計可能支付金額，一般會在預(yù)估成本時設(shè)個“不可預(yù)計成本”。審計人員在審計過程中需向客戶的工程管理部門和該項目的中介機(jī)構(gòu)（如監(jiān)理機(jī)構(gòu)、審價機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行咨詢和了解情況，并做好相應(yīng)的問詢情況記錄，收集相關(guān)資料。 到工程現(xiàn)場實(shí)地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問實(shí)際完工進(jìn)度，注意是否存在長期停工未建的項目； 審計人員需對在建的項目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，了解施工進(jìn)度情況，編寫項目建設(shè)現(xiàn)場勘察小結(jié)。同時需根據(jù)工程進(jìn)度和工程預(yù)算框算開發(fā)成本期末余額的合理性。根據(jù)勘察工程情況或項目開發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長期停工未建項目，如有，需向客戶詢問原因，收集相關(guān)資料，必要時向項目負(fù)責(zé)人咨詢并作相應(yīng)處理。 1