【文章內(nèi)容簡介】 市場定位、方案深化與投資決策時(shí)往往發(fā)生很大的 變化，降低投資決策的嚴(yán)肅性； ?市場與產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)方案、目標(biāo)成本等專業(yè) 職能評(píng)審缺位； 反思 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 流程方向 1 2 3 4 5 關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思 ?集團(tuán)總部范圍內(nèi)四方評(píng)審，確保實(shí)施方案符合項(xiàng)目 經(jīng)營、成本的要求 目標(biāo) ? 由于設(shè)計(jì)管理階段時(shí)間較長，原評(píng)審節(jié)點(diǎn)位于實(shí)施 方案 2/3這一時(shí)間點(diǎn)，在實(shí)際工作中把控時(shí)間不明確， 造成成本、市場、營運(yùn)等各專業(yè)不能有效對(duì)接，同時(shí) 此評(píng)審點(diǎn)相對(duì)滯后，集團(tuán)總部不能有效的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營 方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控； ? 部門接口間關(guān)系及相關(guān)的成果標(biāo)準(zhǔn)未完全梳理清晰， 例如：實(shí)施方案評(píng)審時(shí) ,成本專業(yè)成果是未經(jīng)過子公 司評(píng)審的目標(biāo)成本 ,待目標(biāo)成本確定后，項(xiàng)目進(jìn)度已 到施工圖階段； 反思 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 流程關(guān)鍵績效反省 ? 《 經(jīng)營責(zé)任書 》 作為集團(tuán)管理流程的關(guān)鍵績效指標(biāo)，在實(shí)施過程中存在部分問題：在投資決策評(píng)審時(shí)，項(xiàng)目的 IRR和銷售凈利潤可以確定，其他指標(biāo)如：項(xiàng)目的成本目標(biāo)等值無法準(zhǔn)確確定，致使項(xiàng)目＜經(jīng)營責(zé)任書＞簽署的嚴(yán)肅性降低 ? 目標(biāo)成本控制方面：集團(tuán)對(duì)子公司的把控，主要問題是只對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營評(píng)價(jià)只關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，其他如成本偏差、進(jìn)度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的項(xiàng)目成本均超出預(yù)控目標(biāo)，雖然提高售價(jià)，項(xiàng)目的收益達(dá)到了集團(tuán)的要求，但成本組認(rèn)為目前的售價(jià)提升有市場向好的因素，但市場一旦疲軟，可能導(dǎo)致收益下降。 《 經(jīng)營責(zé)任書 》 中二級(jí)指標(biāo)反省 : ? 項(xiàng)目開發(fā)周期方面：目前集團(tuán)各子公司項(xiàng)目開發(fā)周期與集團(tuán)頒布的基準(zhǔn)周期仍然存在差距。 三 . 2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 計(jì)劃管理 ? 目的： 理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開發(fā)模式。 ? 設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡圖 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 項(xiàng)目計(jì)劃 ? 項(xiàng)目總體 計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理 公司一級(jí)計(jì)劃 部門二級(jí)計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 項(xiàng)目組周計(jì)劃 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 各級(jí)計(jì)劃的制定方式 ? 縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促 ? 通過項(xiàng)目組周例會(huì)檢查周工作計(jì)劃，部門例會(huì)檢查月計(jì)劃，跨部門項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施中的不定因素和困難等，同時(shí)檢查和修訂二級(jí)計(jì)劃和一級(jí)計(jì)劃 ?公司客觀制訂一級(jí)計(jì)劃 ?設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃 ?部門經(jīng)理與各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理分解計(jì)劃 ?各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理與組員再分解計(jì)劃 ? 監(jiān)控辦法 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? ?設(shè)計(jì)部年度 KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)及年度計(jì)劃 )考核評(píng)價(jià) ?設(shè)計(jì)部門月份績效計(jì)劃 /考核評(píng)價(jià) ?各人月度計(jì)劃考核評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目緊張時(shí)，周計(jì)劃考核評(píng)價(jià) ?設(shè)計(jì)巡檢制度 ?設(shè)計(jì)部年度 KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)及年度計(jì)劃 )考核評(píng)價(jià)表 ?設(shè)計(jì)部月績效考核評(píng)價(jià)表 ?員工月績效考評(píng)表 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ?設(shè)計(jì)管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)： 總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段： 概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì) 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ) 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立 ?《 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ?《 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ?《 住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ?《 景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ?《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ?《 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ?《 室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ?《 概念設(shè)計(jì)咨詢合同 》 ?《 建筑方案 /擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同 》 ?《 建筑施工圖設(shè)計(jì)合同 》 ?《 景觀方案設(shè)計(jì)合同 》 ?《 景觀施工圖設(shè)計(jì)合同 》 ?《 室內(nèi)設(shè)計(jì)合同 》 ?《 銷售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同 》 模板標(biāo)準(zhǔn)化 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立 ?《 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書 》 ?《 方案設(shè)計(jì)指引 》 及 《 施工圖設(shè)計(jì)指引 》 ?統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) :《 區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》 及 《 區(qū)域 通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》 ?交樓標(biāo)準(zhǔn) ?方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求 ?新技術(shù)應(yīng)用 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容 模板 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立 ?對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序 (工作的方法 ) \ 成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略 ,建立相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè) 計(jì)管理 質(zhì)量保證 工作有章可循。 ? 評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ?《 項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表 》 ?《 項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表 》 ?《 設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表 》 三個(gè)評(píng)價(jià)表 《 項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表 》 評(píng)價(jià)緯度 關(guān)鍵要素 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)價(jià)意見 技術(shù)成果達(dá)標(biāo) 成果內(nèi)容符合性 滿足 《 投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn) 》 （編號(hào) SJ— 201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。 技術(shù)指標(biāo)符合性 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營性指標(biāo)的要求 設(shè)計(jì)成果科學(xué)性 ?設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性 ?滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求 ?交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則 設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素 地下室及停車位 ?地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則 ?地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利 其他特殊因素 ?因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證 產(chǎn)品價(jià)值分析 設(shè)計(jì)概念 ?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則 ?配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化 ?典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則 典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則 ?附送空間 ?創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等） 開發(fā)周期 分期策略 分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā) 結(jié)論 《 項(xiàng)目