【文章內(nèi)容簡介】 市場定位、方案深化與投資決策時往往發(fā)生很大的 變化，降低投資決策的嚴(yán)肅性； ?市場與產(chǎn)品定位、概念設(shè)計方案、目標(biāo)成本等專業(yè) 職能評審缺位； 反思 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 流程方向 1 2 3 4 5 關(guān)鍵把控節(jié)點反思 ?集團總部范圍內(nèi)四方評審，確保實施方案符合項目 經(jīng)營、成本的要求 目標(biāo) ? 由于設(shè)計管理階段時間較長，原評審節(jié)點位于實施 方案 2/3這一時間點，在實際工作中把控時間不明確， 造成成本、市場、營運等各專業(yè)不能有效對接，同時 此評審點相對滯后，集團總部不能有效的對項目經(jīng)營 方案進行風(fēng)險把控； ? 部門接口間關(guān)系及相關(guān)的成果標(biāo)準(zhǔn)未完全梳理清晰， 例如：實施方案評審時 ,成本專業(yè)成果是未經(jīng)過子公 司評審的目標(biāo)成本 ,待目標(biāo)成本確定后，項目進度已 到施工圖階段； 反思 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 流程關(guān)鍵績效反省 ? 《 經(jīng)營責(zé)任書 》 作為集團管理流程的關(guān)鍵績效指標(biāo)，在實施過程中存在部分問題：在投資決策評審時，項目的 IRR和銷售凈利潤可以確定，其他指標(biāo)如：項目的成本目標(biāo)等值無法準(zhǔn)確確定，致使項目＜經(jīng)營責(zé)任書＞簽署的嚴(yán)肅性降低 ? 目標(biāo)成本控制方面：集團對子公司的把控，主要問題是只對項目經(jīng)營評價只關(guān)注財務(wù)指標(biāo)，其他如成本偏差、進度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的項目成本均超出預(yù)控目標(biāo)，雖然提高售價，項目的收益達到了集團的要求，但成本組認為目前的售價提升有市場向好的因素，但市場一旦疲軟，可能導(dǎo)致收益下降。 《 經(jīng)營責(zé)任書 》 中二級指標(biāo)反省 : ? 項目開發(fā)周期方面：目前集團各子公司項目開發(fā)周期與集團頒布的基準(zhǔn)周期仍然存在差距。 三 . 2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 計劃管理 ? 目的： 理順各項工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點和責(zé)任歸屬，保障開發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實施，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式。 ? 設(shè)計周期基準(zhǔn) 地產(chǎn)項目設(shè)計周期參考基準(zhǔn)值簡圖 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 項目計劃 ? 項目總體 計劃下設(shè)計計劃的分級控制與風(fēng)險管理 公司一級計劃 部門二級計劃 部門月度計劃 項目組周計劃 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 各級計劃的制定方式 ? 縮短計劃督查期，在重要節(jié)點提前核對督促 ? 通過項目組周例會檢查周工作計劃，部門例會檢查月計劃，跨部門項目協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)解決項目計劃實施中的不定因素和困難等，同時檢查和修訂二級計劃和一級計劃 ?公司客觀制訂一級計劃 ?設(shè)計部制定項目設(shè)計計劃 ?部門經(jīng)理與各項目設(shè)計經(jīng)理分解計劃 ?各項目設(shè)計經(jīng)理與組員再分解計劃 ? 監(jiān)控辦法 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? ?設(shè)計部年度 KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)及年度計劃 )考核評價 ?設(shè)計部門月份績效計劃 /考核評價 ?各人月度計劃考核評價 ?項目緊張時，周計劃考核評價 ?設(shè)計巡檢制度 ?設(shè)計部年度 KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)及年度計劃 )考核評價表 ?設(shè)計部月績效考核評價表 ?員工月績效考評表 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ?設(shè)計管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)： 總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段： 概念設(shè)計、方案設(shè)計、實施方案設(shè)計、 施工圖設(shè)計、部品設(shè)計 建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ) 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 設(shè)計文件的管理與模板建立 ?《 概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 》 ?《 方案設(shè)計任務(wù)書 》 ?《 住宅施工圖設(shè)計任務(wù)書 》 ?《 景觀概念規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 》 ?《 景觀方案設(shè)計任務(wù)書 》 ?《 景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書 》 ?《 室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書 》 設(shè)計文件的內(nèi)容 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ?《 概念設(shè)計咨詢合同 》 ?《 建筑方案 /擴初設(shè)計合同 》 ?《 建筑施工圖設(shè)計合同 》 ?《 景觀方案設(shè)計合同 》 ?《 景觀施工圖設(shè)計合同 》 ?《 室內(nèi)設(shè)計合同 》 ?《 銷售示范區(qū)包裝設(shè)計合同 》 模板標(biāo)準(zhǔn)化 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立 ?《 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書 》 ?《 方案設(shè)計指引 》 及 《 施工圖設(shè)計指引 》 ?統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) :《 區(qū)域通用節(jié)點構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》 及 《 區(qū)域 通用節(jié)點構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》 ?交樓標(biāo)準(zhǔn) ?方案、實施方案、施工圖設(shè)計各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求 ?新技術(shù)應(yīng)用 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容 模板 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立 ?對每項設(shè)計管理工作，除頒布程序 (工作的方法 ) \ 成果標(biāo)準(zhǔn) 外，同時根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略 ,建立相關(guān)的評價標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè) 計管理 質(zhì)量保證 工作有章可循。 ? 評審或評估標(biāo)準(zhǔn) ?《 項目投資決策評審階段概念設(shè)計成果評價表 》 ?《 項目經(jīng)營方案評審階段方案設(shè)計成果評價表 》 ?《 設(shè)計巡檢評價表 》 三個評價表 《 項目投資決策評審階段概念設(shè)計成果評價表 》 評價緯度 關(guān)鍵要素 評價標(biāo)準(zhǔn) 評價意見 技術(shù)成果達標(biāo) 成果內(nèi)容符合性 滿足 《 投資決策評審階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn) 》 （編號 SJ— 201）中對內(nèi)容及深度的要求。 技術(shù)指標(biāo)符合性 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點和項目經(jīng)營性指標(biāo)的要求 設(shè)計成果科學(xué)性 ?設(shè)計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性 ?滿足各項設(shè)計規(guī)范要求 ?交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最大化原則 設(shè)計成本關(guān)鍵因素 地下室及停車位 ?地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則 ?地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利 其他特殊因素 ?因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進行成本收益論證 產(chǎn)品價值分析 設(shè)計概念 ?項目規(guī)劃設(shè)計手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創(chuàng)造附加值。 產(chǎn)品設(shè)計 ?規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟效益最大化原則 ?配套設(shè)施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟效益最大化 ?典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價比原則 典型單體價值點挖掘：設(shè)計創(chuàng)造價值原則 ?附送空間 ?創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等） 開發(fā)周期 分期策略 分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則 項目定位 產(chǎn)品定位、設(shè)計方案是否有利于快速滾動開發(fā) 結(jié)論 《 項目