【文章內容簡介】 利益風險機制是指房地產市場買賣雙方必須獨自承擔市場交易中的利益與風險，并能按照經濟效益的原則，根據(jù)收益與風險調節(jié)自身的行為。在市場經濟的環(huán)境中，房地產開發(fā)經營企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產的可能，都必須承擔相應的利益風險。同樣，房地產消費者也面臨著購入的房地產商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產商品的高價值性，可能會給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 風險也有積極的作用，它會迫使房地產開發(fā)經營企業(yè)奮發(fā)努力、銳意進取，不斷提高管理效率，更新技術，使產品更大程度地貼近市場需求。對房地產投資者來說，風險存在的同時，也帶來潛在的高收益。 資料： 2020年 ， 我省人均出售自有住房的投資收益達到 103元 ， 同比增長 。 按我省城鎮(zhèn)居民總人數(shù)2250萬計算 ， 居民的賣房收益高達 。 2020年，我省城鎮(zhèn)居民人均出租住房收入達 102元，同比增長 %。另有數(shù)據(jù)表明，截至去年，我省已有%的家庭擁有 2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會變大。 房地產運行機制的特點 第一，我國房地產市場的動力機制與一般商品市場的動力機制有所不同。這主要是因為我國的城市土地為國家所有，沒有土地所有權的出賣，只有土地使用權的讓渡，只存在縱向的由國家壟斷的一級地產市場，不存在橫向的開放的一級市場。 第二，房地產市場的供求機制和價格機制與一般商品市場的供求機制和價格機制也有所不同。房地產的稀缺性與人們對其需求的無限性，決定了房地產市場的發(fā)展趨勢是供不應求而不是供過于求。 第三，房地產的競爭機制是不充分的。這是由于房地產在地理位置上具有固定性，不能移動，是一種不動產，具有一定的壟斷性。 第三節(jié) 房地產市場的需求和供給 一、房地產市場需求 房地產需求的概念。和其它的商品需求定義相仿，房地產需求是指一定時期內，在一定的價格條件下，消費者愿意購買和承租的房地產商品的數(shù)量。 房地產需求的層次。①房地產的現(xiàn)實需求。這是消費者當期能夠實現(xiàn)的需求。當期沒有實現(xiàn)的需求稱為意愿沉淀需求。當需求的增加能帶來相應量的供給時，稱為有效需求。②房地產的可能需求。它是借助于貨幣形式所形成的總需求?？赡苄枨蟛豢赡苋哭D化為現(xiàn)實需求，有一部分會成為意愿沉淀需求。③已經實現(xiàn)的需求。這是需求運動的終點，已實現(xiàn)需求的表現(xiàn)形式應該是成交量。從現(xiàn)實需求到已實現(xiàn)需求，中間有一個交易過程。④房地產的邊際需求。 房地產需求主體 居民。居民是房地產市場的最大的需求者，消費住宅為主。 企事業(yè)單位。土地及各種非居住用房，如廠房、倉庫、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事生產經營活動，開展業(yè)務不可缺少的物質條件。 房地產開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商是土地市場的最大需求者。 涉外房地產商品需求者。 例： 2020年動工的美國駐華新使館占地 4萬平方米，將耗資 。 美國北京新使館在其海外使館中是最大的，但它在北京并不是最大的，因為，俄羅斯駐華使館占地 16萬平方米，是美國新使館的 4倍。據(jù)說俄羅斯駐華使館也是世界上面積最大的使館。 影響房地產需求的主要因素 城市人口數(shù)量的結構的變化。 房地產的價格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者對經濟形勢的預期。 金融學院學生 2020年暑期問卷調查結果： 購房主要目的 535, 44% 302, 25% 34, 3% 188, 16% 96, 8% 44, 4% 滿足自己住房需求 二次購房 ,為了改善 自己的居住條件 為父母購買住房 為子女購買住房 主要為了投資收益 其他 被調查者現(xiàn)有住房情況： 住房情況比例14%16%25%15%4%5%8%13%租房 單位寢舍自己購買的房改房自己購買的商品房,已經付清自己購買的商品房,還要按揭自己購買的經濟適用房自己建造 其他 二、房地產供給 房地產供給的概念 房地產供給和房地產需求是相對應的概念 ， 是指在一定時期內 ， 在一定價格條件下 ， 房地產開發(fā)企業(yè)愿意生產并銷售的房地產商品的數(shù)量 。 全社會的房地產供給分為市場交易供給和非市場交易供給二部分 。 市場交易房地產供給 ， 是指通過一定的交換關系 ， 經過必要的市場交易程序 ， 以貨幣手段實現(xiàn)供他人消費或使用的房地產商品 。 非市場交易房地產供給 ， 是指通過劃撥 、 配給手段滿足社會需求的房地產 ， 以及新舊體制摩擦導致的 ， 具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產供給 。 房地產供給的主體 政府。 （ 在以國家壟斷土地所有權為基礎的土地一級市場中，國家是唯一的土地供應者 ； 政府向房地產市場提供的公有住房，成為 “ 房改房 ” 的主要來源 ；“ 安居工程 ” 使政府成為一種特殊的供給者 ） 房地產開發(fā)公司 。 居民 。 土地供給的特性 土地一級市場的供給主體是國家，土地使用權進入市場是由國家這個唯一的主體壟斷的，所以，市場中土地供給總量最終取決于國家出讓土地的數(shù)量； 因為土地資源的有限性，土地的自然供給是剛性的。土地的經濟供給是指投入勞動進行開發(fā)后，成為直接用于人類生活、生產的土地供給。它隨著土地用途的效用、經濟效益及社會對土地需求狀況的變化而變化，因此土地的經濟供給是彈性的。但由于受到自然供給的剛性限制，這種彈性又是不充分的。 土地供給的特性（續(xù)） 在土地供給出讓、轉讓、出租三種形式中，出讓價格首先遵循地租規(guī)律，其次也引入市場競爭機制 。 土地供給有時間上的滯后性。 杭州地產出讓 9月呈現(xiàn)低調 推地節(jié)奏放緩 9月份的杭州土地市場 ， 總共只推出兩宗住宅用地 ， 均成功出讓 。 這兩宗土地總面積僅為 ， 可供建筑面積為 。 盡管在 7月 15日至 7月 27日 ， 杭州市國土資源局曾經在其網(wǎng)站上預告了下一階段即將推出 17宗土地 ， 共計約 875畝 ， 但到目前為止 ， 正式推出的土地僅為 9月份成功出讓的這兩宗土地和10月即將掛牌的浙大湖濱校區(qū)地塊 。 房產供給的特性 房產供給的短期價格彈性不充分 ， 長期供給彈性較高。 房產供給滯后性。這主要由房產的生產周期長而決定的。 標的物多樣性。這里的多樣性包括房產地域、外觀、功能、適應面等多方面的多樣性 。 影響房地