【正文】 閑置的存量土地 、 拆遷土地或征用土地的使用權(quán)租賃給土地使用者 ， 土地使用者按規(guī)定每年向國家繳納一定數(shù)量的地租 。 （二）房地產(chǎn)物業(yè)市場 房地產(chǎn)投資開發(fā)市場。在這一市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商因為開發(fā)項目的招投標(biāo)及簽訂有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。 3 、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場 房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場主要包括物業(yè)出售和出租兩個市場，其市場主體是房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。（后面有專門章節(jié)討論） 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 由房地產(chǎn)物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種服務(wù)的中介機構(gòu)所形成的市場，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。 三、房地產(chǎn)市場的特點 地區(qū)性。 供給調(diào)節(jié)滯后性。 壟斷競爭性 。從各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機性僅次于金融市場。房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成，需要進行尋求買方或賣方、現(xiàn)場考察、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱、討價還價、簽定契約、資金到位、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動，持續(xù)時間較長，且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題，涉及眾多中介角色，如律師、價格評估師、經(jīng)紀(jì)人、銀行、管理部門等。 市場效率低。因房地產(chǎn)在國計民生中的特殊地位，各國政府對房地產(chǎn)市場均有較強的干預(yù)約束。房地產(chǎn)市場這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。 交換功能。 優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能。 房地產(chǎn)交易主體，即從事房地產(chǎn)交易活動的當(dāng)事人。貨幣是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)交易成功的關(guān)鍵所在。而動力機制就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動力與經(jīng)濟利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系。供求機制的形成必須具備二個條件，其一，房地產(chǎn)供求和價格能在市場上通過競爭自發(fā)形成，只有這樣，房地產(chǎn)市場才能為房地產(chǎn)交易主體提供可靠的市場信息；其二，房地產(chǎn)市場交易主體有根據(jù)市場信號調(diào)節(jié)供給或需求的能力和充分的自主權(quán)，這樣交易主體才能對市場所提供的信息及時作出正確的反應(yīng)，而不是一種扭曲的反應(yīng)。 (三 )房地產(chǎn)市場的競爭機制 各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤，在房地產(chǎn)市場上為爭奪客戶、買者而展開激烈的競爭 ,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成一種強大的外在壓力。 （四）、房地產(chǎn)市場的利益與風(fēng)險機制 利益風(fēng)險機制是指房地產(chǎn)市場買賣雙方必須獨自承擔(dān)市場交易中的利益與風(fēng)險，并能按照經(jīng)濟效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險調(diào)節(jié)自身的行為。對房地產(chǎn)投資者來說，風(fēng)險存在的同時，也帶來潛在的高收益。另有數(shù)據(jù)表明，截至去年，我省已有%的家庭擁有 2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。 第二，房地產(chǎn)市場的供求機制和價格機制與一般商品市場的供求機制和價格機制也有所不同。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的需求和供給 一、房地產(chǎn)市場需求 房地產(chǎn)需求的概念。這是消費者當(dāng)期能夠?qū)崿F(xiàn)的需求。它是借助于貨幣形式所形成的總需求。從現(xiàn)實需求到已實現(xiàn)需求，中間有一個交易過程。 企事業(yè)單位。 涉外房地產(chǎn)商品需求者。 影響房地產(chǎn)需求的主要因素 城市人口數(shù)量的結(jié)構(gòu)的變化。 需求者對經(jīng)濟形勢的預(yù)期。 非市場交易房地產(chǎn)供給 ， 是指通過劃撥 、 配給手段滿足社會需求的房地產(chǎn) ， 以及新舊體制摩擦導(dǎo)致的 ， 具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產(chǎn)供給 。 土地供給的特性 土地一級市場的供給主體是國家，土地使用權(quán)進入市場是由國家這個唯一的主體壟斷的，所以，市場中土地供給總量最終取決于國家出讓土地的數(shù)量； 因為土地資源的有限性，土地的自然供給是剛性的。 土地供給的特性（續(xù)） 在土地供給出讓、轉(zhuǎn)讓、出租三種形式中，出讓價格首先遵循地租規(guī)律，其次也引入市場競爭機制 。 盡管在 7月 15日至 7月 27日 ， 杭州市國土資源局曾經(jīng)在其網(wǎng)站上預(yù)告了下一階段即將推出 17宗土地 ， 共計約 875畝 ， 但到目前為止 ， 正式推出的土地僅為 9月份成功出讓的這兩宗土地和10月即將掛牌的浙大湖濱校區(qū)地塊 。 標(biāo)的物多樣性。 企業(yè)素質(zhì)。 三、房地產(chǎn)供求均衡分析 和其它商品一樣，房地產(chǎn)的需求量與價格成反比，供給量與價格成正比，在一定的市場條件下，房地產(chǎn)供求達到平衡，當(dāng)然，這種平衡是短期的、相對的。 省統(tǒng)計局的工作人員說，自 2020年以來杭州市房屋銷售價格同比漲幅一直在雙位數(shù)運行，這次漲幅的明顯回落主要是受近期政策調(diào)控影響。其中，辦公樓、商業(yè)娛樂用房和其他用房同比漲幅分別為 %、 %和 %；辦公樓價格比上月下跌 %。上海房價漲幅比上年同期上漲 %，居全國第九位。在物業(yè)市場上，使用空間的供給量是一定的 (來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 )。 物業(yè)市場與資本市場的關(guān)系 在資產(chǎn)市場和物業(yè)市場之間有兩個接合處。如果新建設(shè)量增加且資產(chǎn)的供給量也隨之增長的話，不僅會使資產(chǎn)市場上的價格下滑，而且也會使物業(yè)市場上的租金隨之下調(diào)。 經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人。從完整的法律意義來理解， 經(jīng)紀(jì)人是指在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目的，享有民事權(quán)利，獨立承擔(dān)民事責(zé)任，為促成他人交易而進行居間、信息服務(wù)以及委托代理等活動的經(jīng)濟組織和個人。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的服務(wù)范圍主要包括：房地產(chǎn)投資經(jīng)營、房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、資產(chǎn)評估、工程策劃、工程代理、地籍測量、投標(biāo)拍賣代理、物業(yè)管理、法律咨詢、訴訟代理、人才培訓(xùn)、信息交流等等。 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu) 房地產(chǎn)價格評估 （ 也稱房地產(chǎn)估價 ） 是指對現(xiàn)有的房地產(chǎn)或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)的價格進行評審估算的經(jīng)濟活動 ， 是房地產(chǎn)中介的重要組成部分 。 代理因授權(quán)不同，可以分為全權(quán)代理、一般代理和特殊代理。 一些中介業(yè)內(nèi)人士分析說，以前不少中介接的都是租賃大單，小單子基本不接，但現(xiàn)在也許是 200元的合租業(yè)務(wù)也在做。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。 舊聞一則 杭州：下猛藥，整治房產(chǎn)中介 2020年 8月 19日 08:40 有關(guān)行政部門在接受記者采訪時表示 ， “ 華浙 ”事件對市場的影響不外乎兩方面 。 目前 ， 西湖警方已接到 “ 華浙 ” 涉嫌詐騙的報案多起 ， 估計案值近百萬元 。 成立 70年來作為行業(yè)領(lǐng)頭羊提供了成功管理房地產(chǎn)所必需的各種工具與解決方法 。 本章思考題 房地產(chǎn)市場有哪些特點與功能 ？ 房地產(chǎn)市場的運行機制有哪些方面 ？ 各種運行機制之間有哪些聯(lián)系 ？ 影響房地產(chǎn)供應(yīng)與需求各有哪些因素 ？ 試結(jié)合實際展