【正文】 政策。 政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貸膨脹率。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目所在地區(qū)的對 外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價(jià)值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。 居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及 景觀等方面。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。 (二 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。 三、 房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總 量。 3. 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況 。 (一 ) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。 (三 ) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場預(yù)測是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場預(yù)測系統(tǒng)中，輸入的 是市場調(diào)查取得的歷史和現(xiàn)時(shí)資料，輸出的則是預(yù)測信息。 房地產(chǎn)市場預(yù)測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房地產(chǎn)市場受到許多因素的影響，有些因素是可以控制的，有些因素是可以為企業(yè)所預(yù)知的，而有些因素是企業(yè)既無法控制又無法預(yù)知的，所以房地產(chǎn)市場在蘊(yùn)含著巨大機(jī)會(huì)的 同時(shí)具有極大的不確定性。 二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 房地產(chǎn)市場預(yù)測，按預(yù)測的時(shí)間長短，可分為短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測；按預(yù)測對象的范圍，可分為宏觀市場預(yù)測和微觀市場預(yù)測；按預(yù)測方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。 長期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)對五年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢的預(yù)測。宏觀市場預(yù)測對企業(yè)確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃有指導(dǎo)作用。例如，今后幾年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系是供大于求還是供不應(yīng)求等。定性預(yù)測方法常用的有特爾斐法、意見集中法、類推法等。因果關(guān)系預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對象及其影響因素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括因歸分析，經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型、投入產(chǎn)出模型等。 2． 制定的預(yù)測方案。 4．選定預(yù)測方法和預(yù)測模型。即根據(jù)選定的預(yù)測方法和模型，進(jìn)行預(yù)測計(jì)算。如果滿足要求，則進(jìn)入撰寫報(bào)告的階段；如不能達(dá)到要求，則回到前面步驟，或重新確定目標(biāo)、搜集資料，或重新選擇方法，再進(jìn)行預(yù)測，直到誤差符合預(yù)測要求。一份預(yù)測報(bào)告中，除預(yù)測結(jié)果之外，一般還應(yīng)包括資料搜集整理過程、選用的預(yù)測技術(shù)、建立的預(yù)測模型及對模型 的評價(jià)與檢驗(yàn)、對未來?xiàng)l件的分析、對預(yù)測結(jié)果的分析與評價(jià)以及其他需要說明的問題等。 （一） 按調(diào)研對象劃分 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 普查 普查是對調(diào)研對象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)研。 重點(diǎn)調(diào)研 重點(diǎn)調(diào)研是以有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)研對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。例如， 1993年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量 急劇減少，在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)研對象，并對調(diào)研結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場調(diào)研結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。抽樣調(diào)研大體上可以分在兩大類：一是隨機(jī)抽樣，二是非隨機(jī)抽樣。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類的間是有差別的，而 每一類則是由性質(zhì)相同的樣本所構(gòu)成。這在商圈調(diào)研中是常用的方法。即市場調(diào)研人員通過確定 一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)研人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。調(diào)研表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最理想得到的重要信息來源之一。 二是按照所需搜集的信息，寫出一連串的問題，并確定每個(gè)問題的類型。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)研表作必要修改，最后得出正式調(diào)研表。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱 兩可。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)研員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問被調(diào)研者的想法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。二是談話法。三是電話調(diào)研。 觀 察法 觀察法是指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調(diào)研方法。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個(gè)條子，請客戶剪下來回寄，根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報(bào)刊雜志上刊登廣告的效 果較好。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。例如調(diào)研廣告效果時(shí)，可選定一些消費(fèi)者作為調(diào)研對象，對他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲調(diào)等。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對于研究因果關(guān)系，能提供訪問法、觀察法所不能供給的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)研成本，而且在調(diào)研實(shí)物中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)研員的疲乏，統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率 難以控制等。 問題涵蓋面的廣度。這二個(gè)方面都使得調(diào)研內(nèi)量變引發(fā)了 質(zhì)變，使調(diào)研失去了意義。 三、 房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容 資料是任何決策的基礎(chǔ)，如缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測，由此可見資料的重要性。訪問地方市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。 . 房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。 熟悉房地產(chǎn)市場的人士，如房地產(chǎn)估價(jià)師。 同業(yè)間資料的交流。房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)組織應(yīng)在促進(jìn)同業(yè)間資料的義流中發(fā)揮積極作用。地方市場上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格前必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。 各類次級資料。研究策劃人員在考慮是否有必要用資源，進(jìn)行初級資料搜集前，應(yīng)先評估 是否有現(xiàn)成的次級資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用次級資料，因?yàn)槔么渭壻Y較有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2）外部次級資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)研究中常使用。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃定位時(shí)須事先擬定資料搜集的方法，理出一條脈絡(luò)分明的定位邏輯，以達(dá)到事半功倍的效果。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特性及基地狀況。每一種不同類型的道路，其交通的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。例如開辟新的道路，使車流改道進(jìn)而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落 。如在市場旁建設(shè)高檔寫字樓。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。 4. 流動(dòng)人口：區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的多少及特性，對項(xiàng)目定位有絕對影響。但在運(yùn)用這些級資料時(shí)，最重要的是要以搜集 5~10年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢。因此人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)粢交通規(guī)則地區(qū)的發(fā)展有絕對 的高中生，在各項(xiàng)搜集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。 在面對帶來負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)， 在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑縮以干擾，對區(qū)域景觀有較大影響的，如變電所 、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種因應(yīng)措施。 副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。 （九）房地產(chǎn)市場景氣資料的搜集 房地產(chǎn)景氣究竟是指價(jià)格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人?？吹椒績r(jià)、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時(shí)候，就認(rèn)為市場景氣不好，但仔細(xì)想想，一個(gè) “ 有價(jià)無市 ” 的情況，那有景氣可言？反過來看即使房價(jià)普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉(zhuǎn)嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個(gè)結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場的景氣衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易上是較客觀的。我們以金融政策指標(biāo)與預(yù)售市場景氣的關(guān)系分析如下： 中長期入款利率是預(yù)售市場景氣的領(lǐng)先、反向的指標(biāo)。貸幣供給額年增率是預(yù)售市場景氣的同時(shí)、同向指標(biāo)。一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。 銷售工地現(xiàn)場資料：銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接最真實(shí)資料。這些資料常需至現(xiàn)場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。 從市場調(diào)研搜集而來的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時(shí)要注意以下方法和原則： 編碼：用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。 （十一）競爭項(xiàng)目資料的搜集 競爭項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。由于競爭項(xiàng)目個(gè)案必須深入了解，所以 除了要與各工發(fā)公司、代理公司的項(xiàng)目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對公開的項(xiàng)目個(gè)案定期追蹤其銷售、廣告等資料。分述如下： 住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動(dòng)其巷道內(nèi)商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展的密切性。一般搜集租金資料的途徑有 3種： 以欲租者名義調(diào)研較不易受到拒