【正文】 積、綠化面積、道路面積； 2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分 經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 14 5）控高； 6）綠化率等。） 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。 2 項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。 5 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及 建議。 3 項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀 四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。 6 項(xiàng)目變更與調(diào)整 項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、 規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。 3 項(xiàng)目投資論證 項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。 2 項(xiàng)目投資建議 計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本信息等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于 市場(chǎng)需求 、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向， 在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上， 以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。 項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。 計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。總經(jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。 5 項(xiàng)目并購及合資合作 8 項(xiàng)目并購及合資合作必須按上 述第 4 條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。 在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。 內(nèi)部因素 1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3）從 項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。 4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 土地使用權(quán)歸 屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。 內(nèi)部因素 1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。 （附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 大市政配套 周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。 土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 規(guī)劃手續(xù) 規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。 3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等 。 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn) 個(gè)案、成長狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。 2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。 經(jīng)濟(jì)效益分析 1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。 結(jié)論和建議 附表 1 開發(fā)成本測(cè)算 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 一、土地價(jià)款支 出 二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi) 四、主體安裝工程費(fèi) 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六、智能化系統(tǒng)費(fèi) 七、園林環(huán)境工程費(fèi) 八、配套設(shè)施費(fèi) 九、其它建設(shè)工程支出 十、管理費(fèi)用 十一、銷售費(fèi)用 十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用 十三、各項(xiàng)稅金 十四、預(yù)備費(fèi) 十五、總計(jì) 在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算分別列示。 2 評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性； 2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行； 4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。 資 源能力評(píng)價(jià) 1）開發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營計(jì)劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力； 4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問題、意見和建議。 22 第二 部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 第 一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 1 總則 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。 設(shè)計(jì)過程跟進(jìn) 總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)（概念方案及深入方案） 項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查。 設(shè)計(jì)單位提交的各階段方案必須按《景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行方案評(píng)審；方案評(píng)審會(huì)由總工辦組織進(jìn)行，評(píng)審委員會(huì)人員由總經(jīng)理、工程副總、工程造價(jià)部、工程 技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實(shí)施方案報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計(jì)。 工程技術(shù)部應(yīng)及時(shí)掌握景觀環(huán)境施工進(jìn)度及安排，并定期進(jìn)行景觀環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)施工檢查。 6 設(shè)計(jì)更改 所有變更申請(qǐng)及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對(duì)質(zhì)量、工期、成本的影響。 最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效 7 日以內(nèi)，復(fù)制變更文件，通知有關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)施工、工程造價(jià)和營銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。 車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃 表達(dá)要求： 停車量及停車方式（設(shè)計(jì)車位測(cè)算、各種停車組織方式的分配比例）。 豎向規(guī)劃 市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃 生態(tài)與節(jié)能設(shè)計(jì) 表達(dá)要求： 對(duì)生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對(duì)雨水、太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想。 2 客觀資料部分 （說明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料。 風(fēng)向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。 1）地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)） 32 2）地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問題） 3）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對(duì)水系資源的利用方式） 4）城市給排水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連接點(diǎn)管徑、坐標(biāo)、標(biāo)高、材料、壓力等 地形地貌分析 表達(dá)要求： 資料來源于規(guī)劃國土部門 提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。 出行可達(dá)性分析 表達(dá)要求： 1）基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性 2）經(jīng)過本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度 3）地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析 33 4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 周邊土地與建筑 表達(dá)要求： 1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的 建設(shè)情況。 景觀與生態(tài)資源 表達(dá)要求： 在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達(dá)的自然景觀，以及利用方式。 公建配套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 1）關(guān)于公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配是整個(gè)規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應(yīng)體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。 6 成果要求 成果類型及規(guī)格。 2 評(píng)審方式及要求 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審采用會(huì)議評(píng)審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制定評(píng)審會(huì)議的計(jì)劃，明確評(píng)審會(huì)召開時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。（此時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)不在會(huì)場(chǎng)） 由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出 20 分鐘左右的提問時(shí)間。 規(guī)劃方案通過后，由總工辦負(fù)責(zé)發(fā)出通知，知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。 評(píng)審會(huì)一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請(qǐng)的有關(guān)專家。 與會(huì)者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于建筑方案評(píng)審要點(diǎn)中所列的條款，以利充分識(shí)別建筑方案完善的需要。 流線設(shè)計(jì) 1）建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性； 2）電梯廳與樓梯間位置的合理性； 3）人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 重點(diǎn)審查建筑方案在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上是否可行、經(jīng)濟(jì)、合理。 設(shè)計(jì)單位在修改后經(jīng)總工程師認(rèn)可后，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 3 設(shè)計(jì)要求 總體構(gòu)思要求 僅提供方向性設(shè)想，應(yīng)要求景觀設(shè)計(jì)師就下述各項(xiàng)作細(xì)致說明： 1）對(duì)項(xiàng)目的各地塊開發(fā)價(jià)值、開發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問題及操作難點(diǎn)。 43 4 設(shè)計(jì)依據(jù) 由甲方提供或政 府政策文件。 在正式技術(shù)交底和圖紙會(huì)審前，總工辦必須督促各方完成圖紙審查。 3）建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強(qiáng)弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙?jiān)谄矫婧涂臻g上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管理布置是否互相矛盾、管理布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。 7）配套使用的圖集是否齊全，是否需 補(bǔ)充何種詳圖。 46 2）各系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)是否符合公司要求（售樓書承諾標(biāo)準(zhǔn)