【文章內(nèi)容簡介】 明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡 、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 （附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。） 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。 2）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 大市政配套 周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分 經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 14 5）控高； 6）綠化率等。 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 土地使用權(quán)歸屬、土地的他 項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。 計(jì)劃手續(xù) 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。 規(guī)劃手續(xù) 規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。 土地手續(xù) 征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。 1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。 2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描 述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。 3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。 15 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等 。 4 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。 整體市場對(duì)本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn) 個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。 6 工程及銷售計(jì)劃 16 1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 7 投資收益分析 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。 經(jīng)濟(jì)效益分析 1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。 3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。 4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。 項(xiàng)目資金預(yù)測 資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。 8 綜合分析與建議 優(yōu)勢 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 劣勢 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 17 機(jī)會(huì) 從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。 結(jié)論和建議 附表 1 開發(fā)成本測算 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 一、土地價(jià)款支 出 二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi) 四、主體安裝工程費(fèi) 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六、智能化系統(tǒng)費(fèi) 七、園林環(huán)境工程費(fèi) 八、配套設(shè)施費(fèi) 九、其它建設(shè)工程支出 十、管理費(fèi)用 十一、銷售費(fèi)用 十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用 十三、各項(xiàng)稅金 十四、預(yù)備費(fèi) 十五、總計(jì) 在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。 18 附表 2 投資收益分析 項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額 （萬元） 可售面積 （ M2） 單位金額 （元 /M2） 備 注 一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7 二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 土地價(jià)款支出 10 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 主體建筑工程費(fèi) 12 主體安裝工程費(fèi) 13 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 智能化系統(tǒng) 15 園林環(huán)境工程費(fèi) 16 配套設(shè)施費(fèi) 17 其他建設(shè)工程支出 18 預(yù)備費(fèi) 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23 四、利潤總額 24 減 :所得稅 25 五、凈利潤 26 六、項(xiàng)目投資總額 27 七、 收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34 19 附表 3 開發(fā)各期利潤預(yù)測 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤（元 /m2） 利潤（萬元） 20 第 五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 1 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求 項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步 完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。 總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評(píng)審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。 2 評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性； 2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行； 4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。 擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇； 3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次； 6）目標(biāo)客戶選擇。 投資收益及風(fēng)險(xiǎn) 1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分； 2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行； 3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 21 5）投資收益是否滿足要求。 項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià) 1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新； 3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。 資 源能力評(píng)價(jià) 1）開發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營計(jì)劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力； 4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。 3 項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議 評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前 3 天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。 評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問題、意見和建議。 評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評(píng)估意見、開發(fā)建議和 評(píng)審結(jié)論。 計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。 4 評(píng)審決策結(jié)論 評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。 22 第二 部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 第 一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 1 總則 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。 全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、 進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容 總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于： 1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位； 3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)； 4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審； 5）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果； 6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)； 7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行； 8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié) 、資料備案。 各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。 23 設(shè)計(jì)要求 總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。 所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都 必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。 為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。 設(shè)計(jì)過程跟進(jìn) 總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。 設(shè)計(jì)過程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形