【文章內(nèi)容簡介】 ，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3 法律及政策性風險分析土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現(xiàn)狀的政府文件。項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。規(guī)劃用地用途、有關項目用地規(guī)劃的政府文件。征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。4 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢。各檔次產(chǎn)品供應狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。5 規(guī)劃設計初步分析規(guī)劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6 工程及銷售計劃1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。7 投資收益分析 說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。8 綜合分析與建議從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。附表1 開發(fā)成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發(fā)準備費三、主體建筑（裝飾）工程費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設施費九、其它建設工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務費用十三、各項稅金十四、預備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入11 多層住宅收入22 高層住宅收入33 小高層住宅收入44 公建收入55 車庫收入66 其他收入7二、各項支出總額81 建造成本9 10 11 12 13 14 151617 18 192 銷售費用203 管理費用214 財務費用225 營業(yè)稅金及附加23四、利潤總額24減:所得稅25五、凈利潤26六、項目投資總額27七、收益率281 毛利率2292 銷售利潤率303 成本利潤率314 成本凈利率325 投資利潤率336 投資凈利率34附表3 開發(fā)各期利潤預測經(jīng)濟指標 年 年年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）第五章 項目立項評審決策指引1 項目可行性評審方式和要求，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。2 評審內(nèi)容要點1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設”。1）所在地域選擇；2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；4）開發(fā)項目規(guī)模；5）開發(fā)項目檔次；6）目標客戶選擇。1）風險分析是否充分；2）風險規(guī)避措施是否可行；3）潛在風險對公司經(jīng)營策略的影響；4）投資收益測算的可信程度；5）投資收益是否滿足要求。1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務策略的符合性；2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響；2）資金來源的可行性；3）項目開發(fā)管理能力；4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。3 項目可行性評審決策會議，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。、開發(fā)建議和評審結論。，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發(fā)。4 評審決策結論評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。第二部分 規(guī)劃設計管理第一章 項目設計管理制度1總則、達到公司經(jīng)營目標的關鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。、規(guī)范設計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。2 項目設計管理過程的一般規(guī)定，各設計階段的管理要求包括，但不限于：1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；2）選擇符合資格要求的設計單位；3）配合成本控制、實施限額設計；4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審；5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；6）組織各設計階段的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規(guī)定的程序進行；8）項目完成后的設計總結、資料備案。，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監(jiān)管計劃必須明確設計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責任和具體措施。，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。