【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一、 搜售信息資料 市場營銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。 市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標志， 也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。 調(diào)研設計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實施的計劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國家宏觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計劃抽樣發(fā)，重點調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進行調(diào)查研究。 在搜 集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。調(diào)研表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。調(diào)研表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術(shù)性，以利市場調(diào)研工作的條理化、規(guī)范化。 一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應設計以下 4種調(diào)研表格： ，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。 ，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租 面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項目。 ，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。 ，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面 積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。 房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進行調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。 五、 現(xiàn)場調(diào)研 要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。 六、 撰寫和提交調(diào)研報告 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。撰 寫調(diào)研報告應做到： (1)客觀、真實、準確地反映調(diào)研結(jié)果。(2)報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； (3)文字精煉，用語中肯； (4)結(jié)論和建議應表達清晰，咳歸納為要點； (5)報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； (6)報告完整，印刷清楚美觀。 以上房地產(chǎn)市場程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)研工作只具有一般的指導意義。在實際工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報告，提供給決策者。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對象，處 理資料手段，通過調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。 五、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場需求和供給的各個方面。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。通常，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容。 一、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié)調(diào) 和適應。盡管企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營活動受到社會法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準則的規(guī)定與制約，而社會經(jīng)濟、文化的發(fā)展等都對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有制約和影響作用。 (一 ) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括： 各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。 各級政府有關(guān)國民經(jīng) 濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。 政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當競爭法等。 政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等。 政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。 (二 ) 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)高低，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研應把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟發(fā)展前景。一般來說，對于經(jīng)濟發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前影也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括： 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，趨勢、速度和效益。 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貸膨脹率。 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 物價水平及通貸膨脹率。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目所在地區(qū)的對 外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)研。 (三 ) 社會文化環(huán)境調(diào)研 社會文化環(huán)境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機、種類、方式。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當?shù)叵M者的文化和傳統(tǒng)習慣，才能為當?shù)叵M者所接受。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。 居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等。 消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。 (四 ) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及 景觀等方面。 二、 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實體。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對路，必須事先了解消費者的構(gòu)成、購買動力和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。對此，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方 面： (一 ) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研 房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括： (1)消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢； (2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等； (3)消費者的經(jīng)濟來源和經(jīng)濟收入水平； (4消費者的實際支付能力； (5)消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格、服務等方面的要求和意見等。 (二 ) 房地產(chǎn)消費動機調(diào)研 房地產(chǎn)消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn) 消費動機是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生消費行為的內(nèi)在原因。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。 (三 ) 房地產(chǎn)消費行為調(diào)研 房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費者購買模式和習慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研： (1)消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類； (2)消費者對房屋設計、價格、質(zhì)量及位置的要求； (3)消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和