【正文】 2023龍 湖房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)資料 2023/3/13 1 第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 2023/3/13 2 一 、 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 。 房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn) 。 房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地 、 單純的房屋 、 土地房屋的綜合體 。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱 。 地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱 。 房地產(chǎn)是由土地 、 附著在土地上的各類建筑物 、 構(gòu)筑物 、 和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體 。 房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型 ， 房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn) 、 生產(chǎn)用房地產(chǎn) 、 經(jīng)營用房地產(chǎn) 、 行政用房地產(chǎn) 、 其他專用房地產(chǎn)等 。 2023/3/13 3 A （ 1） 房地產(chǎn)位置的固定性 土地是自然生成物 ， 它的位置是不可移動的 。 房屋是建筑在土地上的 ， 由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的 。 房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響 。 （ 2） 房地產(chǎn)地域的差別性 房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價值都不同 。 甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅 ， 或者同一棟樓的同一層的同一平方米的房屋價值也會有所不同 。 2023/3/13 4 A （ 3)房地產(chǎn)的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物 ， 一般使用年限都很長 ， 一般也要幾十年有的甚至長達幾百年 。 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費品價值也比較昂貴 。 （ 4)房地產(chǎn)的保值增值性 房地產(chǎn)商品在國家政治 、 經(jīng)濟形式穩(wěn)定的情況下 ， 其價格呈不斷上升的趨勢 ， 即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì) 。 房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的 ， 土地的有限性 、 不可再生性使城市土地處于稀缺狀態(tài) 。 由于人們對土地需求的日益增加 ， 使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢 。 2023/3/13 5 A 二 、 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā) 、 經(jīng)營 、 管理 、 服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱 。 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體的說就是： （ 1） 土地開發(fā)和再開發(fā)； （ 2） 房屋開發(fā)和建設(shè)； （ 3) 地產(chǎn)經(jīng)營 ， 包括土地使用權(quán)的出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 租賃 、 和抵押； （ 4） 房地產(chǎn)經(jīng)營 ， 包括房產(chǎn) （ 含土地使用權(quán) ） 買賣 、 租賃 、 抵押等； 2023/3/13 6 A （ 5） 房地產(chǎn)中介服務(wù) ， 包括咨詢 、 估價 、 測量 、 服務(wù) 、 服務(wù)公證等； （ 6） 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù) ， 包括家居服務(wù) 、 房屋 、 及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護 、 保安 、 綠化 、 衛(wèi)生 、 轉(zhuǎn)租 、 代收代付等； （ 7)房地產(chǎn)金融 ， 包括信貸 、 保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等 。 確切的說 ， 房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā) 、 經(jīng)營 、 管理 、 服務(wù)等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟活動 。 各類經(jīng)濟組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員 ， 構(gòu)成了上述諸要素的有機體系 。 2023/3/13 7 A 房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 。 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè) ， 屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門 。 房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā) 、 經(jīng)營 、 管理和服務(wù)等多種性質(zhì) ， 屬于第三產(chǎn)業(yè) 。 一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商 ， 將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建設(shè)商和承包商 。 在項目開發(fā)和建設(shè)活動中 ， 房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系 。 2023/3/13 8 A 三 、 我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 房地產(chǎn)業(yè)的興盛時期到來了 這是房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)前景的共同認識 。 住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流 ， 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟增長方面將起到日益明顯的作用 。 再未來的幾十年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰(zhàn) ， 這些機遇和挑戰(zhàn)成為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景 。 這些機遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面： 2023/3/13 9 A 。 到 2023年我國城市人口將達到 ， 為滿足這些新增城市人口的住房需求 ， 每年就需要新建住宅 。 。 例如在北京這樣的國際化大都市 ， 國內(nèi)外人口將成為住宅需求的主力軍 。 。 我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進入了由溫飽型消費向小康型消費的轉(zhuǎn)變時期 。 人民生活水平逐漸提高 ， 因而對改善居住條件的需求非常迫切 。 4. 舊城改造的速度加快 ， 安置居民需要大量住宅 . 2023/3/13 10 A 。 政府為擴大國內(nèi)需求 ， 促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長 ， 出臺了一系列深化住房制度改革和啟動住宅消費的措施 ， 這也促進了住宅的需求 。 其中最主要的措施有：（ 1） 取消福利分房 ， 實行住宅分配貨幣化； （ 2） 開放住房二級市場 ，以存量住房流動帶動增量住房消費； （ 3） 下調(diào)存貸利率 ， 以抵押信貸擴大當(dāng)前住房消費 。 據(jù)此推算 ， 在未來的十幾年中 ， 每年需新建城鎮(zhèn)住宅超過 5億平方米 ， 這是房地產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)前所未有的發(fā)展機遇 。 2023/3/13 11 ? 之相關(guān)術(shù)語 ? 之禮儀基本要求 ? 之推銷技巧 ? 之貸款業(yè)務(wù)知識 ? 之相關(guān)稅費的計算 2023/3/13 12 B. 之建筑基本常識 建筑術(shù)語： ?建筑面積 :住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 ， 如果計算多 、 高層住宅的建筑面積 ， 則是各層建筑面積之和 。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積 、 墻體柱體占地面積 、 樓梯走道面積 、 其他公攤面積等 。 ?使用面積 :住宅的使用面積 ， 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和 。 計算住宅使用面積 ， 可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況 ， 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格 。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪 、 通風(fēng)道 、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積 。 計算住宅租金 ， 都是按使用面積計算 。 ?公用面積 :住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便 、 正常交往 、保障生活所設(shè)置的公共走廊 、 樓梯 、 電梯間 、 水箱間等所占面積的總和 。 開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題 。 2023/3/13 13 B. 之建筑基本常識 ?實用面積 :它是 “ 建筑面積 ” 扣除公共分攤面積后的余額 。 ?居住面積 :住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和 。 所謂凈面積就是要除去墻 、 柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積 （ 即結(jié)構(gòu)面積 ） 。 一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo) 。 ?計租面積 :作為計算房租的面積 。 在住房制度改革中 ， 作出統(tǒng)一規(guī)定 ，住宅用房按使用面積計算 ， 包括居室 ， 客廳 ， 衛(wèi)生間 ， 廚房 ， 過道 ，樓梯 ， 陽臺 （ 閉合式按一半計算 ） ， 壁櫥等 。 非住宅用房按建筑面積計算 。 ?容積率 :容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比 。 例如 ， 在 1萬平方米的土地上 ， 有 4000平方米的建筑總面積 ， 其容積率為 。 ?得房率 :得房率是指套內(nèi)建筑面積與套 （ 單元 ） 建筑隊面積之比 。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 。 套 （ 單元 ） 建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積 。 2023/3/13 14 B. 之建筑基本常識 ?開間 :住宅設(shè)計中 ， 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離 。 因為是就一自然間的寬度而言 ， 故又稱開間 。 住宅開間一般不超過 ， 磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米 。 規(guī)定較小的開間尺度 ， 可縮短樓板的空間跨度 ， 增強住宅結(jié)構(gòu)整體性 、 穩(wěn)定性和抗震性 。 開間 5米以上 ， 進深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050平方米甚至更大的居住空間 ， 與同樣建筑面積的小開間住宅相比 ， 承重墻減少一半 ， 使用面積增加 2%， 便于靈活隔斷 、 裝修改造 。 ?進深 :在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度 。 進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地 ， 但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件 ， 住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求 ， 不宜過大 。 目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右 ， 不能任意擴大 。 2023/3/13 15 B. 之建筑基本常識 ?套內(nèi)面積 :俗稱 “ 地磚面積 ” 。 它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體 、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念 。 動既有章可循 ，也有利可圖 ， 吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場 。 ?公攤面積 :商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1． 電梯井 、 樓梯間 、 垃圾道 、 變電室 、 設(shè)備室 、 公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2． 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻 （ 包括山墻 ） 墻體水平投影面積的 50％ 。 ?竣工面積 :竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和 。 房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工 ， 經(jīng)驗收合格的建筑 . ?輔助面積 :輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積 。 包括過道 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 廁所 、 起居室 、 貯藏室等 。 ?共有建筑面積 :房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積 。 ?共有建筑面積分攤系數(shù) :整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值 ， 即為共有建筑 面積分攤系數(shù) 。 2023/3/13 16 B. 之建筑基本常識 ?銷售面積 :銷售面積是指商品房按 “ 套 ” 或 “ 單元 ” 出售 ， 其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積 （ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積 ） 與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和 。 ?建筑密度 :建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 （ ％ ） ， 它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 ?綠化率 :綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 。 對購房者而言 ， 綠化率高為好 。 ?綠地率 :綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率 （ % ） 。 綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公共綠地 、 宅旁綠地等 。 其中 ， 公共綠地 ， 又包括居住區(qū)公園 、小游園 、 組團綠地及其他的一些塊狀 、 帶狀化公共綠地 。 2023/3/13 17 B. 之建筑基本常識 ?層高 :層高是指住宅高度以 “ 層 ” 為單位計量 ， 每一層的高度國家在設(shè)計上有要求 ， 這個高度就叫層高 。 它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 。 ?凈高 :凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 。 ?公用建筑面積分攤系數(shù) :將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和 ， 得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù) 。 即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和 。 ?實用率 :實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比 ， 大于使用率 。 即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 ?標(biāo)準(zhǔn)層 :標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層 。 ?陽臺 :陽臺是指供居住者進行室外活動 、 晾曬衣物等的空間 。 ?平臺 :平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 。 ?走廊 :走廊是指住宅套外使用的水平交通空間 . 2023/3/13 18 B. 之建筑基本常識 ?地下室 :地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2者。 ?半地下室 :半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 . ?居住區(qū)用地 :居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 ?住宅用地 :住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用. ?其他用地 :其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 ?公共服務(wù)設(shè)施用地 :公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基