【正文】 等。對此，房地產市場需求調研主要包括如下方 面： (一 ) 房地產消費者調研 房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。 對競爭產品的調研主要包括： (1)競爭產品的設計、結構、質量、服務狀況； (2)競爭產品的市場定價及反應狀況； (3)競爭產品的市場占有率； (4)消費者對競爭產品的態(tài)度和接受情況等。 實踐證明，有市場預測和無市場預測，預測是準確與否，對房地產企業(yè)經營的影響極大。在應用定性預測方法進行房地產市場預測時，注要是憑借個人特別是專家的知識、經驗和分析能力。房地產市場預測的定量方法有回歸分析法、時間序列預測法等。由于普查工作量很大，要耗費大量人力、物力、財力，調研周期較長，一般只在較小范圍內采用。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣也分為 3種具體方法：（ 1）就便抽樣。 三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。然后還可針對某種重點調研對象進行個別談話，深入調研。在取得被調研者同意之后，用一定裝置記錄調研對象的某一行為。樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣方式，可能不具有代表性。訪問者可以詢問交易當事人，為什么會接受與其當初的報價方案不同的成交結果，其所作決策是依據哪些理由。但這種方式很難為開發(fā)商接受，因為他們往往會視此種交流與自業(yè)務有利害關系。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產品定位報告、銷售檢討報告、結案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參慮價值的資料來源。交通流量因道路型態(tài)不同而有很大的差異，而道路型態(tài)與交通流量 有互為因果的關系存在。區(qū)域的產業(yè)結構優(yōu)化升級，第三產業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域對金融、服務等產業(yè)的需求，房地產產品品質和性能也因而不同。針對商圈內的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型： 鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為 “ 生活 商圈 ” 。 （十）銷售資料的搜集 一個預售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產品及條件。 分析與解釋：因絕大多數資料和搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細記錄，如客戶所在區(qū)域、對面積大小的反應、樓層等等，以便作進一步深入分析及正確解釋。以住宅而言，此外，是否提供家具等設備及有無包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例，有無附屬設施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。 辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。這類資料雖較易搜集，但在運用時應查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。 匯率年增長率是預售市場景氣的同步、反向指標。 公共設施用地的開發(fā)與使用對房地產開發(fā)胡重大影響。 ：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產產品價格及特性。 （四）項目 基地現狀資料的搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開發(fā)條件： 地形狀況 地上物狀況 鄰地狀況 基地四周道路、給排水狀況 附近公共設施及交通狀況。 (二 )基本資料的搜集 基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。資料搜集內容包括基礎資料、土地使用法規(guī)資料、項目基地現狀資料、交通流量資料、人文社會經濟資 料、公共設施資料、商圈資料、房地產市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。但是由于人力物力的限制，還有調研技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調研的規(guī)模： 樣本數的份量。 （ 2）實際痕跡測量法。調研表設計好之后，按照調研人員與被調研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為 3種形式：一是答卷法。 設計調研表的步驟： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一是根據整個研究計劃的目的，明確列出調研表所需搜集的信息是什么。它可以分為 3種：（ 1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本；（ 2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數量的樣本；（ 3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。 七、房地產市場調研的方法 一、 市場調研方法分類 市場調研方法可分為兩大類，一類是按選擇調研對象來劃分，有普查、重點調研、抽樣調研等，另一類是按調研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀 察法、實驗法。 3．搜集和分析有關資料。微觀市場預測是企業(yè)制定生產經營決策，編制計劃的依據?？茖W地市場預測分析是房地產企業(yè)提高經濟效益的途徑之一，可以提高整個企業(yè)的經營管理水平，實現經營管理的科學化。 四、 房地產市場營銷活動調研 房地產市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產產品價格、促銷、廣告等活動。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。 居民收入水平、消費結構和消費水平。 一、 房地產市場環(huán)境調研 房地產企業(yè)的生存發(fā)展是以適應房地產市場環(huán)境為產提的，對房地產企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產企業(yè)的生產與營銷活動必須與之相協(xié)調 和適應。在資料編輯整理過程中，要檢查調研資 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。 市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經營的房產態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標志， 也是初步調研的關鍵內容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調研研究。一旦明確下來，調研人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調研質量。 五、房地產市場調研的內容 房地產市場調研的內容非常廣泛，涉及到房地產市場需求和供給的各個方面。 項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。 2. 現有房地產租售客戶和業(yè)主對房地產的環(huán)境、功能、格局售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。通過房地產市場預測，可以了解房地產市場發(fā)展變化的趨勢，以及對房地產企業(yè)開發(fā)經營活動所帶來的影響，從而避免企業(yè)盲目開發(fā)經營，為制定科學的計劃和開發(fā)經營決策提供依據。例如，房地產市場的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結構變化，經濟發(fā)展速度，以及對影響房地產市場的其他政治法律因素的預測。如某企業(yè)預測商品房市場銷售量，應明確是哪 類商品房，短期預測還是中、長期預測，是全國還是某地區(qū)預測等。然后，還要對預測的結果進行判斷、評價，重點是預測誤差的分析。抽樣技術的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調研結果的可靠性。 （ 1） 設計調研表。有時直接問問題并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。派人到現場對調研對象進行觀察。當然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭對手的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結果。越是深層的調研，所要求調研員的專業(yè)技術越多，所需時間越長，經費越高。但應注意其中的銷售或租賃條件如當事人雙方的關系、付款方式、附屬設備、折扣、銷售或租賃標的物的狀況等基本條件等。 向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會，換房大會、了解 各類信息、行情、索取有關資料。產業(yè)資料及市場報告除供求狀況外，還有項目的規(guī)劃、價格、代款，及 市場對各種產品的接受程度等。 （六）人文社會經濟資料的搜集 房地產業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關行業(yè)發(fā)展效果，但是國內普遍存在的現象卻是許多開發(fā)商搶搭 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 景氣市場列車，一窩峰地推出市場潮流的產品，致使國內市場到處充符區(qū)域人文背景或經濟發(fā)展程度的房地產產品。產業(yè)結構及流動人口對商業(yè)經營型態(tài)有密切的關系，各級產業(yè)的消費水平及對房增明顯差異性，因此，產業(yè)資料可使產品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產品定位規(guī)劃規(guī)劃時即可依照其商圈性質行性，規(guī)劃出適當掂 面或商場空間。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差原則，以 及調價狀況等。 （十二）租金資料的搜集 租金根據房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。 可至欲調研區(qū)域內房地產經紀公司查詢同類產品租金行情。在同一區(qū)域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區(qū)域內的客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。 銷售海報樓書及廣告：海報提供的重要信息在于該項目的特色，地點及交通、平面規(guī)劃配置及建材設備等。 城市中心型：又可以稱為中央商務區(qū)，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。一般而言，流動人潮多，商息自然產生，適合規(guī)劃商業(yè)空間 。 常見的交通流量資料搜集的方式可由調研人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調研，調研員常常需要 2~3人或以上，因此也可利用攝影機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。外部次級資料來源主要包括官方