【正文】 等。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括如下方 面： (一 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： (1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況； (2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況； (3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率； (4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 實(shí)踐證明，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)和無(wú)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)是準(zhǔn)確與否，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響極大。在應(yīng)用定性預(yù)測(cè)方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，注要是憑借個(gè)人特別是專家的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的定量方法有回歸分析法、時(shí)間序列預(yù)測(cè)法等。由于普查工作量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)研周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣也分為 3種具體方法：（ 1）就便抽樣。 三是按照問(wèn)題的類型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢問(wèn)問(wèn)題的次序。然后還可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行個(gè)別談話，深入調(diào)研。在取得被調(diào)研者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)研對(duì)象的某一行為。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣方式，可能不具有代表性。訪問(wèn)者可以詢問(wèn)交易當(dāng)事人，為什么會(huì)接受與其當(dāng)初的報(bào)價(jià)方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。但這種方式很難為開發(fā)商接受，因?yàn)樗麄兺鶗?huì)視此種交流與自業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過(guò)程報(bào)告或分析報(bào)告，如初期的土地購(gòu)買評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷售檢討報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參慮價(jià)值的資料來(lái)源。交通流量因道路型態(tài)不同而有很大的差異，而道路型態(tài)與交通流量 有互為因果的關(guān)系存在。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會(huì)造成該區(qū)域?qū)鹑?、服?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。針對(duì)商圈內(nèi)的人口密度、消費(fèi)能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型： 鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為 “ 生活 商圈 ” 。 （十）銷售資料的搜集 一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場(chǎng)，避免劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。 分析與解釋：因絕大多數(shù)資料和搜集都來(lái)自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對(duì)所需的資料詳細(xì)記錄，如客戶所在區(qū)域、對(duì)面積大小的反應(yīng)、樓層等等，以便作進(jìn)一步深入分析及正確解釋。以住宅而言，此外，是否提供家具等設(shè)備及有無(wú)包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例，有無(wú)附屬設(shè)施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因。 辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機(jī)構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級(jí)。這類資料雖較易搜集，但在運(yùn)用時(shí)應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。 匯率年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同步、反向指標(biāo)。 公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)胡重大影響。 ：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格及特性。 （四）項(xiàng)目 基地現(xiàn)狀資料的搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開發(fā)條件： 地形狀況 地上物狀況 鄰地狀況 基地四周道路、給排水狀況 附近公共設(shè)施及交通狀況。 (二 )基本資料的搜集 基本資料可分為初級(jí)（一手）資料及次級(jí)（二手）資料兩類。這種查證方式較費(fèi)工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。資料搜集內(nèi)容包括基礎(chǔ)資料、土地使用法規(guī)資料、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資 料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料、銷售資料、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料、租金資料。但是由于人力物力的限制，還有調(diào)研技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)研的規(guī)模： 樣本數(shù)的份量。 （ 2）實(shí)際痕跡測(cè)量法。調(diào)研表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)研人員與被調(diào)研人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為 3種形式：一是答卷法。 設(shè)計(jì)調(diào)研表的步驟： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。它可以分為 3種：（ 1）隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都具有同等的機(jī)會(huì)被選作樣本；（ 2）分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；（ 3）分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。 七、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法 一、 市場(chǎng)調(diào)研方法分類 市場(chǎng)調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對(duì)象來(lái)劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀 察法、實(shí)驗(yàn)法。 3．搜集和分析有關(guān)資料。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。科學(xué)地市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的途徑之一，可以提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化。 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。市場(chǎng)需求由購(gòu)買者、購(gòu)買欲望、購(gòu)買能力組成。 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào) 和適應(yīng)。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)研資 料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；然后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。 市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平的重要標(biāo)志， 也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買本公司商品房，就需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)研研究。一旦明確下來(lái)，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的各個(gè)方面。 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。 2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的影響，從而避免企業(yè)盲目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他政治法律因素的預(yù)測(cè)。如某企業(yè)預(yù)測(cè)商品房市場(chǎng)銷售量，應(yīng)明確是哪 類商品房，短期預(yù)測(cè)還是中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，是全國(guó)還是某地區(qū)預(yù)測(cè)等。然后，還要對(duì)預(yù)測(cè)的結(jié)果進(jìn)行判斷、評(píng)價(jià)，重點(diǎn)是預(yù)測(cè)誤差的分析。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。 （ 1） 設(shè)計(jì)調(diào)研表。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見得是最好的，有時(shí)采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行觀察。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。越是深層的調(diào)研，所要求調(diào)研員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃條件如當(dāng)事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件等。 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，換房大會(huì)、了解 各類信息、行情、索取有關(guān)資料。產(chǎn)業(yè)資料及市場(chǎng)報(bào)告除供求狀況外，還有項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、代款，及 市場(chǎng)對(duì)各種產(chǎn)品的接受程度等。 （六）人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的搜集 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國(guó)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 景氣市場(chǎng)列車，一窩峰地推出市場(chǎng)潮流的產(chǎn)品，致使國(guó)內(nèi)市場(chǎng)到處充符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)人口對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)型態(tài)有密切的關(guān)系，各級(jí)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對(duì)房增明顯差異性，因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃規(guī)劃時(shí)即可依照其商圈性質(zhì)行性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)? 面或商場(chǎng)空間。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長(zhǎng)期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差原則，以 及調(diào)價(jià)狀況等。 （十二）租金資料的搜集 租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。 可至欲調(diào)研區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。 銷售海報(bào)樓書及廣告：海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特色，地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。 城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車潮或人潮流量的層面來(lái)自四面八方。一般而言，流動(dòng)人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)空間 。 常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算，但因?yàn)檐嚪N、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要 2~3人或以上，因此也可利用攝影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。外部次級(jí)資料來(lái)源主要包括官方