【正文】 觀設計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規(guī)劃設計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理 第一章 工程管理組織 51 管理組 織機構 51 項目經理部的組織 管理 52 第二章 經濟合同管理 55 中管網房地產頻 道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目論證階段的工作內容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析； 7 2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位； 4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算； 6）經營 效益分析等。 投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。 2）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。 3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。 設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案 。 4 修建性詳規(guī)、修建性設計（總圖）、建筑初步設計和施工圖設計 修建性詳規(guī)設計、初步設計由總工辦負責委托設計，其相關設計任務書由工程副總審批，設計成果報總經理辦公會審批。 銷售策略與開發(fā)步驟的契合性要求 規(guī)劃設計細則 總體規(guī)劃構思 表達要求： 結合項目定位及開發(fā)計劃進行總體規(guī)劃構想、規(guī)劃要點、土地評估（根據自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 噪聲水平 表達要求： 噪聲模擬測試分析報告，內容不少于：測試 分析報告、模擬樣本、測點定位圖。 36 2）公建配套的分類、面積指標、設置位置。 39 第八章 建筑單體方案評審指引 1 適用范圍 適用于建筑方案設計階段項目建筑方案的評審，確認設計單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進的方面。 5 評審結論 指定記錄人在會后三天內應做好建筑方案評審會紀要，總結分析對建筑方案的評審意見。 2 施工圖審查應重點解決的 問題 1）設計圖紙是否符 合工程建設國家標準、規(guī)范。 4）為提高產品質量及合理降低工程成本而提出的設計優(yōu)化建議。 45 第十章 施工圖審查基本要求 1 審查要求 施工圖審查由總工辦負責組織和協調，總工程師對施工圖審查具體負責。 立面設計 1）立面形式與整個城市建筑、文化的大背景的關系； 2）立面的風格 ； 3）立面形式的比例、尺度； 4）建筑外立面的細部設計； 5）立面形式與市場需求之間的關系。 方案評定采用與會人員記名投票打分的方式進行，《規(guī)劃設計方案簡評表》中每一單項滿分為 10 分，由投票人分別就每一方 案給出各項得分。 2）住宅組團的組織范圍，組團空間的層次要求。） 31 城市房地產市場現狀分析 主要銷售對象與需求人群分析 市場潛力與隱性商機分析 當地風俗與人文分析 市民居住模式和出行方式分析 表達方式 ： 分析方式以形成不同生活層次和生活習慣的內在因素為主，搞清楚當地居民的日常生活模式，避免設計師想當然。 在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進行的局部設計調整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設計申請，并注明修改原因及擬修改方向，一并報工程副總審 批。景觀環(huán)境設計總體計劃及各階段方案設計任務書必須報總經理辦公會審查核準。 所有應由開發(fā)商提供的項目設計依據，以及設計技術標準都 必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進行確認。 投資收益及風險 1）風險分析是否充分； 2）風險規(guī)避措施是否可行； 3）潛在風險對公司經營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 21 5）投資收益是否滿足要求。 7 投資收益分析 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。 1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗 地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。 計劃配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。 計劃配套部組織相關部門對相 關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 經濟合同管理規(guī)定 55 工程類合同編制要點 59 標準格式合同內容要點 61 對外合同及付款簽批的意見 63 合同付款管理程序 66 附：經濟合同審批表（ 500 萬元以上） 68 經濟合同審批表（ 500 萬元以下） 69 經濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 招標管理規(guī)定 72 材料設備采購規(guī)定 78 甲供材料設備采購操作要點 81 乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設備采購計劃表 89 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設備審批表 91 乙供材料設備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 工程進度管理規(guī)定 93 施工進度控制流程 95 施工進度控制指引 97 中管網房地產頻 道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。 宗地現狀 1）四至范圍； 2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規(guī)模、產品 13 性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡 、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描 述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。 稅務分析 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。 項目策劃的評價 1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新； 3）工程計劃及銷售計劃是否可行。 為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。 各階段方案設計的設計單位選擇須按照“招標管理制度”進行。 除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項目經理部根據《工程設計變更管理規(guī)定》進行處理，包括： 1）識別變更需要，并予以評審； 2）形成設計變更書面文件； 3）審查設計變更文件； 4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。 建筑文脈分析 項目用地狀況分析 自然環(huán)境調查報告 當地氣候特征 表達要求： 資料來源于當地城市統(tǒng)計信息年鑒和氣象局網絡資料。 3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要 求。 4 評審紀要 評審會結束后三天內，總工辦應做好規(guī)劃方案評審會紀要，總結分析對各規(guī)劃方案的評審意見及評分，一并報集團公司審批。 剖面設計 1）高層建筑的地下室的層高的確定； 2）多層建筑若底層架空，其層高的確定； 3）標準層的層高確定； 4）頂層的層高的確定及其利用。 施工圖審查責任和形式包括：公司內部審查、公司委托技術專家的審查、施工方審查和監(jiān)理方的審查。 。邊出圖邊施工的情況下，應規(guī)定變通的圖紙審查辦法，確保施工前對施工圖進行了必要的審查和修正。 41 新技術、新材料的運用 是否利用已經經過驗證較成熟又經濟實用的新技術、新材料。 未能通過集團公司審批時，應重新組織規(guī)劃方案設計和評審。公建配套發(fā)展應與住宅建設同步進行。 空氣質量 表達要求： 資料來源于當地城市統(tǒng)計信息年鑒和環(huán)保局數據資料，實地踏勘的上風空氣污染情況。 26 是否需要初勘 委托測量 /初勘 測量或提供地形圖 /地質初勘 第二章 規(guī)劃方案設計作業(yè)流程 Yes