【正文】 觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 46 施工圖審查意見(jiàn)表 49 第三部分 工程管理 第一章 工程管理組織 51 管理組 織機(jī)構(gòu) 51 項(xiàng)目經(jīng)理部的組織 管理 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析； 7 2）專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位； 4）資金來(lái)源計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算； 6）經(jīng)營(yíng) 效益分析等。 投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書(shū)面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。 2）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。 設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見(jiàn)和要求均必須形成書(shū)面文件，并存檔備案 。 4 修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、建筑初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由工程副總審批，設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 銷售策略與開(kāi)發(fā)步驟的契合性要求 規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則 總體規(guī)劃構(gòu)思 表達(dá)要求： 結(jié)合項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 噪聲水平 表達(dá)要求： 噪聲模擬測(cè)試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測(cè)試 分析報(bào)告、模擬樣本、測(cè)點(diǎn)定位圖。 36 2）公建配套的分類、面積指標(biāo)、設(shè)置位置。 39 第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 1 適用范圍 適用于建筑方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目建筑方案的評(píng)審，確認(rèn)設(shè)計(jì)單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識(shí)別方案需要改進(jìn)的方面。 5 評(píng)審結(jié)論 指定記錄人在會(huì)后三天內(nèi)應(yīng)做好建筑方案評(píng)審會(huì)紀(jì)要，總結(jié)分析對(duì)建筑方案的評(píng)審意見(jiàn)。 2 施工圖審查應(yīng)重點(diǎn)解決的 問(wèn)題 1）設(shè)計(jì)圖紙是否符 合工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 4）為提高產(chǎn)品質(zhì)量及合理降低工程成本而提出的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議。 45 第十章 施工圖審查基本要求 1 審查要求 施工圖審查由總工辦負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)，總工程師對(duì)施工圖審查具體負(fù)責(zé)。 立面設(shè)計(jì) 1）立面形式與整個(gè)城市建筑、文化的大背景的關(guān)系； 2）立面的風(fēng)格 ； 3）立面形式的比例、尺度； 4）建筑外立面的細(xì)部設(shè)計(jì)； 5）立面形式與市場(chǎng)需求之間的關(guān)系。 方案評(píng)定采用與會(huì)人員記名投票打分的方式進(jìn)行，《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表》中每一單項(xiàng)滿分為 10 分，由投票人分別就每一方 案給出各項(xiàng)得分。 2）住宅組團(tuán)的組織范圍，組團(tuán)空間的層次要求。） 31 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 主要銷售對(duì)象與需求人群分析 市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析 市民居住模式和出行方式分析 表達(dá)方式 ： 分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計(jì)師想當(dāng)然。 在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計(jì)調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計(jì)申請(qǐng)，并注明修改原因及擬修改方向，一并報(bào)工程副總審 批。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及各階段方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)必須報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查核準(zhǔn)。 所有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都 必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。 投資收益及風(fēng)險(xiǎn) 1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分； 2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行； 3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)策略的影響； 4）投資收益測(cè)算的可信程度； 21 5）投資收益是否滿足要求。 7 投資收益分析 成本預(yù)測(cè) 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。 1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗 地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。 計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。 計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門(mén)對(duì)相 關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書(shū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2 經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 工程類合同編制要點(diǎn) 59 標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 對(duì)外合同及付款簽批的意見(jiàn) 63 合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬(wàn)元以上） 68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬(wàn)元以下） 69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購(gòu)與招標(biāo)管理 72 招標(biāo)管理規(guī)定 72 材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 78 甲供材料設(shè)備采購(gòu)操作要點(diǎn) 81 乙供采購(gòu)指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書(shū) 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表 89 零星（緊急）采購(gòu)審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 施工進(jìn)度控制流程 95 施工進(jìn)度控制指引 97 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目建議書(shū)的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書(shū)編制指引》的規(guī)定。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。 宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍； 2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品 13 性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡 、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描 述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。 稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。 項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià) 1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新； 3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。 為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。 各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。 除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)《工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定》進(jìn)行處理，包括： 1）識(shí)別變更需要，并予以評(píng)審； 2）形成設(shè)計(jì)變更書(shū)面文件； 3）審查設(shè)計(jì)變更文件； 4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。 建筑文脈分析 項(xiàng)目用地狀況分析 自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告 當(dāng)?shù)貧夂蛱卣? 表達(dá)要求： 資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。 3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要 求。 4 評(píng)審紀(jì)要 評(píng)審會(huì)結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應(yīng)做好規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)紀(jì)要，總結(jié)分析對(duì)各規(guī)劃方案的評(píng)審意見(jiàn)及評(píng)分，一并報(bào)集團(tuán)公司審批。 剖面設(shè)計(jì) 1）高層建筑的地下室的層高的確定； 2）多層建筑若底層架空，其層高的確定； 3）標(biāo)準(zhǔn)層的層高確定； 4）頂層的層高的確定及其利用。 施工圖審查責(zé)任和形式包括：公司內(nèi)部審查、公司委托技術(shù)專家的審查、施工方審查和監(jiān)理方的審查。 。邊出圖邊施工的情況下，應(yīng)規(guī)定變通的圖紙審查辦法，確保施工前對(duì)施工圖進(jìn)行了必要的審查和修正。 41 新技術(shù)、新材料的運(yùn)用 是否利用已經(jīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)證較成熟又經(jīng)濟(jì)實(shí)用的新技術(shù)、新材料。 未能通過(guò)集團(tuán)公司審批時(shí)，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和評(píng)審。公建配套發(fā)展應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 空氣質(zhì)量 表達(dá)要求： 資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。 26 是否需要初勘 委托測(cè)量 /初勘 測(cè)量或提供地形圖 /地質(zhì)初勘 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 Yes