【正文】 ，事成之后給他優(yōu)惠。 2．在遞名片的過程中 ,先檢查隨身是否配帶名片夾。但是，若玩笑過分、低級，則適得其反，會讓人認(rèn)為庸俗。 7) 笑容，是向?qū)Ψ絺鬟_愛意的捷徑； 8) 笑，具有傳染性。 保持積極心態(tài)的五種方法 增加動力； 控制惰性； 抵制厭倦； 善于幻想； 培養(yǎng)信心 個人情緒控制 （ 1）學(xué)會完全主宰自己，控制自己，相信自己一定能做好。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的 一種稅。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 () () () ⑤索引號 用途是索引，便于查找相互有關(guān)的圖標(biāo)內(nèi)容，索引號的表示方法是把圖中需要另畫詳圖的部位編上索引號，索引號中的內(nèi)容有兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。多層或高層建筑每層布置都不一樣時，則每層都要劃平面圖 。平面圖在全套施工圖中起著綱領(lǐng)性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況。 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 區(qū)分住宅的基本功能 一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還是會引起使用上的不便。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商設(shè)計房型不是從人的需求、活動規(guī)律和心理狀態(tài)考慮，而是追求一種“時尚”，似乎房間里沒有樓梯就是落伍。 ２０平方米：一個可以“分居”的臥室 舒適指標(biāo)：寬３．９米，深４．８米，面積２０平方米。 指標(biāo)注釋：擺放第二臺電視的最佳區(qū)域非臥室莫屬，入睡前擁著被窩看電視，是比在客廳正襟危坐更舒適的享受，迎電視入室，也開始成為臥室設(shè)計中鄭重考慮的要素。楊教授認(rèn)為，在起居室中劃分出單獨會客室是必要的。如果一個居室中流線設(shè)計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜 不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時尚，但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。 ◆房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于 1∶ 7；房間寬度不應(yīng)小于 ；主臥室寬度不宜小于 3米，面積應(yīng)大于 12平方米，次臥室的面積應(yīng)在 10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于 ；廚房凈寬度應(yīng)在 ，宜帶一服務(wù)陽臺；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 ，如為淋浴則凈寬度不得小于 。 計算一半的建筑面積有哪些？ 1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 序號 結(jié)構(gòu)類型名稱 平面 /立面示意圖 常用范圍 1 框架結(jié)構(gòu) 廠房或 20層以下多、高層建筑 2 全剪力檣結(jié)構(gòu) 高強度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑 3 框架 —— 剪 力墻結(jié)構(gòu) 高層建筑 4 框 —— 筒結(jié)構(gòu) 高層或超高層建筑 5 筒體結(jié)構(gòu)（單筒或多筒） 超高層建筑 6 框 —— 支結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑 7 無梁樓蓋結(jié)構(gòu) 大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房 墻體的類型及其劃分 墻體名稱 劃分方法 外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻 按墻所處的位置劃分 三七墻、二四墻、一八墻、一二墻 按墻的厚度劃分 圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻 按墻的功能劃分 承重墻、非承重墻 按受力情況劃分 磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻 按所用材料劃分 第十章 建筑面積計算與標(biāo)準(zhǔn) 計算全部建筑面積有哪些？ 1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。 a、總平面圖。立面圖就是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。 設(shè)計單位全稱 工程名稱 項 目 審定 設(shè)計號 校核 圖別 設(shè)計 圖號 制圖 日期 會簽欄是各工 種負(fù)責(zé)人簽字的表格，其格式與內(nèi)容如下表，近來一些設(shè)計單位為了簡化圖面，將圖標(biāo)和會簽欄合在一起，放在圖框右側(cè)。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。 ◆ 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆ 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素 。 ◆ 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地 。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆ 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 態(tài)度： A 熱情和自我激勵：面對困境和挑戰(zhàn)，要充滿熱情，不斷地激勵自己； B 為客戶著想：從客戶的需要出發(fā)，盡量地予以滿足； C 注意結(jié) 果：做事不可盲目隨意，要追求滿意的結(jié)果； D 注意自我發(fā)展：不少人熱衷于跳槽，不斷更換工作崗位，但卻忽略了能力的提高。微笑絕不會使人失望。 2．你是否言談中經(jīng)常流露出對自己的雇主、公司、朋友或熟人有不尊敬或不滿意的態(tài)度 表面上看起來，跟別人談到這些問題會顯得坦誠相待，但實際上別人會對這種言行很不屑，會認(rèn)為你不忠誠，不可信賴，這將直接影響到你的銷售業(yè)績。 男 性 服裝：男性必須穿西裝打領(lǐng)帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。 ” 一個銷售代表從外邊回來說： “厲害，剛才小王的客戶在杜經(jīng)理辦公室定了 3 套房子！ ” 客戶進門時等情況都需要同事配合。 一個月賣 10 套和三個月賣 10 套對我們來說其經(jīng)濟效益肯定是不一樣的，因此我們要加快意向客戶的購買速度，而營造熱銷氣氛會促使客戶產(chǎn)生購買欲望或加快成交速度，這在心理上叫 “馬太效應(yīng) ”，人言可畏一旦讓客戶覺得樓盤銷勢不好形成謠傳，就會產(chǎn)生惡性循環(huán)，影響樓盤銷售。同事 SP 在客戶將要進門時：打電話，假裝有客戶來看房，定房或要來簽合同 注意：時間與頻率 同事間互相談?wù)撲N售情況： “小王，這月共簽了幾套合同 ”， “24套 ” “咱們經(jīng)理不是說超過 20 套就請我們吃飯嗎？ ” “你還真相信？ ” 幫助接客戶 甲：小乙，我的客戶昨天過來簽合同，來沒？ 乙：來了，我已經(jīng)幫你簽了。 （ 2） 2 組客戶同時去，告訴他們這是最后一套房子 B、 電話 SP （ 1）銷售代表看房時拿手機，在看房過程中，由售房部給其打電話，告訴他某某房子現(xiàn)已被定，不向外推薦了，營造營銷氣氛。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺去拿，你要主動的給客戶遞名片不要等到客戶主動向你要就不好了并面帶微笑的說您好！雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時間內(nèi)認(rèn)識你。 4．你是否對公司和產(chǎn)品充滿信心 與客戶交談時，特別是介紹自己的公司和產(chǎn)品時，要盡量做到放松和自信，讓客戶感覺到你對自己公司和產(chǎn)品充滿信心。所以，你的笑會引發(fā)對方的笑或是快感。 （ 2）學(xué)會在適當(dāng)?shù)臅r機釋放自己 的心情。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩 者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上（含 ）的永久建筑。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上（含 ）的永久建筑。平時，玄關(guān)也是接受郵件、 簡單會客的場所。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 bB 詳圖的編號 詳圖的編號 2 5 詳圖的編號 表示在本張圖 建 + 詳圖所在 圖 92 ⑥標(biāo)高、層高、凈高 建筑物各部分的高度用標(biāo)高控制。如果有許多層平面布置相同，可用一個平面圖表示，這叫標(biāo)準(zhǔn)平面圖?；緝?nèi)容如下： ? 表明 建筑物的朝向、平面平面形狀、內(nèi)部布置，入口、走道、樓梯的位置等； ? 用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置； ? 表明建筑物豎向承重結(jié)構(gòu)形式； ? 表明各層的地面標(biāo)高； ? 表明門窗編號、門的開啟方向； ? 表明剖面圖的剖切位置及編號，詳圖索引號等； ? 綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要求； ? 表明裝修的做法； ? 用圖無法表示時采用文字說明。 5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在 米以上 的部位，按外圍水平投影面積計算。 不計算建筑面積的有那些 ? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等 。 公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于 1． 6米，淋浴的凈寬度不 宜小于 1． 2米。舉例來說，假使料理臺的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽 清洗，再走回爐具進行烹調(diào)，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會更流暢。本來只有一百多平方米的房子，偏要設(shè)計成三層的復(fù)式住宅，平均下來每層不到 50 平方米，顯得華而不實。 指標(biāo)注釋：３．９米寬比３．６米寬的優(yōu)勢是：可以在床前放個小榻，你可以在其上安置咖啡具、書籍等物，這個臥室立馬感覺就不一樣了，有點與眾不同的隨意支配空間的優(yōu)越感。 １４平方米：一 個可以看電視的臥室 好用指標(biāo)：寬３．６米，深３．９米，使用面積１４平方米。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個成員的客人，那么若大的客廳就只屬于這兩個人，其他家人就得回避，浪費空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動。 據(jù)天津大學(xué)建筑設(shè)計研究院楊昌鳴教授介紹，一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計中的基本原則。 廚房：購房 者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門 設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 建筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料分類 序 號 結(jié)構(gòu)類型名稱 識別特征 適用范圍 1 木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為木材 單層建筑 2 混合結(jié)構(gòu) 承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土 單層或多層建筑 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件所使用的材料為鋼筋混凝土 多層、高層、超高層建筑 4 鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件 材料