【正文】 房。 ◆ 房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 第九章 房地產(chǎn)工程概要、建筑識(shí)圖 工程概要 一、工程進(jìn)度： （ 1）鉆探：初勘（擴(kuò)初設(shè)計(jì) ）詳勘 （ 2）基礎(chǔ)工程： 樁基：（類型）人工挖孔樁、沉管灌注樁、預(yù)制靜壓樁、錘擊 樁、錨桿樁、圍護(hù)樁 （ 3） 土方開挖 （ 4） 澆注底板 模板制安 鋼筋制安 澆搗砼 （ 5）鋼筋砼工程 （ 6） 砌體工程 A、外墻 內(nèi)墻：空心磚、實(shí)心磚、輕質(zhì)內(nèi)隔墻 B、墻體粉刷 （ 7）樓地面工程 （ 8）安裝門窗 （ 9）外立面裝修 （ 10） 屋面及地下室防水工程 （ 11）設(shè)備 安裝調(diào)試 （ 12）竣工驗(yàn)收投入使用 特種驗(yàn)收：電梯 —— 勞動(dòng)局 鍋爐房 —— 安全站 水 —— 自來水公司 電 —— 供電局 電信 —— 電信、郵電 消控中心 —— 消防總隊(duì) 二、樓盤施工進(jìn)度表 樓宇 開工 出地面 結(jié)構(gòu)封頂 竣工交房 總計(jì) 多層 6F 0 2個(gè)月 2個(gè)月 4個(gè)月 8個(gè)月 小高層 18F/1B 0 4個(gè)月 5個(gè)月 8個(gè)月 17個(gè)月 高層 30F/2B(帶裝修 ) 0 6個(gè)月 8個(gè)月 10個(gè)月 24個(gè)月 建筑識(shí)圖 學(xué)會(huì)識(shí)圖 ： ①圖紙幅面及圖框尺寸。 設(shè)計(jì)單位全稱 工程名稱 項(xiàng) 目 審定 設(shè)計(jì)號(hào) 校核 圖別 設(shè)計(jì) 圖號(hào) 制圖 日期 會(huì)簽欄是各工 種負(fù)責(zé)人簽字的表格，其格式與內(nèi)容如下表，近來一些設(shè)計(jì)單位為了簡(jiǎn)化圖面，將圖標(biāo)和會(huì)簽欄合在一起，放在圖框右側(cè)。 ③軸線 用點(diǎn)劃線表，端部劃賀圈，圓圈內(nèi)注明編號(hào)，水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至編號(hào)，垂直方向用英文字母由下往土編號(hào)。 () () () ⑤索引號(hào) 用途是索引，便于查找相互有關(guān)的圖標(biāo)內(nèi)容，索引號(hào)的表示方法是把圖中需要另畫詳圖的部位編上索引號(hào)，索引號(hào)中的內(nèi)容有兩個(gè)，一是詳圖編號(hào)，二是詳圖所在圖紙的編號(hào)。表示符號(hào)為 45 ?？偲矫鎴D的室外地坪高用符號(hào)“▲”表示。 標(biāo)高分絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種，我國(guó)青島附近的黃海平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，這就是一般所說的“海撥標(biāo)高”，但為簡(jiǎn)明，方便起見，工程圖紙一般都用“相對(duì)標(biāo)高”，而把室內(nèi)首層地面的絕對(duì)標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的重點(diǎn)，以“ +”表示 ,讀作正負(fù)零零 ,高于它的為正值 ,一般不注明“ +”號(hào)；低于它的負(fù)值，必須注“ ”號(hào)。 ⑦指北針 可導(dǎo)明樓體，具體單元坐落的朝向。用立面圖及屋頂平面圖表示建筑的處部，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示細(xì)部做法。立面圖就是建筑四個(gè)面的正投影圖，以建筑各個(gè)面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。 b、平面圖。多層或高層建筑每層布置都不一樣時(shí)，則每層都要?jiǎng)澠矫鎴D 。平面圖可以俯視也可以仰視，如要表示天棚裝修的做法就可用仰視平面圖。假想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正 投影圖就叫做剖面圖。按剖切方向不同分橫剖面圖和縱剖面圖。剖切可以轉(zhuǎn)折，但只允許轉(zhuǎn)一次并用剖切符號(hào)在平面圖上標(biāo)明。 ②建筑施工圖的主要內(nèi)容 建筑施工圖根據(jù)不同的工程性質(zhì)及規(guī)模，圖紙內(nèi)容及數(shù)量有所不同。 a、總平面圖。其基本內(nèi)容如下： ? 表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置、道路、管網(wǎng)的布置等； ? 確定建筑物的平面位置； ? 表明建筑物首層地面的絕對(duì)標(biāo)高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對(duì)標(biāo)高，地面坡高及地面水排出方向等。平面圖在全套施工圖中起著綱領(lǐng)性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況。 c、立面圖。 d、剖面圖。 e、墻身詳圖。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細(xì)了解墻、內(nèi)外裝修、門窗的做法。 建筑結(jié)構(gòu)形式 建筑結(jié)構(gòu)形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類。 序號(hào) 結(jié)構(gòu)類型名稱 平面 /立面示意圖 常用范圍 1 框架結(jié)構(gòu) 廠房或 20層以下多、高層建筑 2 全剪力檣結(jié)構(gòu) 高強(qiáng)度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑 3 框架 —— 剪 力墻結(jié)構(gòu) 高層建筑 4 框 —— 筒結(jié)構(gòu) 高層或超高層建筑 5 筒體結(jié)構(gòu)（單筒或多筒） 超高層建筑 6 框 —— 支結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑 7 無梁樓蓋結(jié)構(gòu) 大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房 墻體的類型及其劃分 墻體名稱 劃分方法 外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻 按墻所處的位置劃分 三七墻、二四墻、一八墻、一二墻 按墻的厚度劃分 圍護(hù)墻、隔墻、女兒墻、圍墻 按墻的功能劃分 承重墻、非承重墻 按受力情況劃分 磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻 按所用材料劃分 第十章 建筑面積計(jì)算與標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。 3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 ，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。 12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按 150 毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用 150 毫米的數(shù)據(jù)。 14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 外圍水平面積計(jì)算。 計(jì)算一半的建筑面積有哪些？ 1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。 3） 未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。 5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 2） 檢修、消防等室外爬梯。 4） 建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。 6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。 ◆房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于 1∶ 7；房間寬度不應(yīng)小于 ；主臥室寬度不宜小于 3米，面積應(yīng)大于 12平方米，次臥室的面積應(yīng)在 10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于 ；廚房?jī)魧挾葢?yīng)在 ，宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 ，如為淋浴則凈寬度不得小于 。 ◆在戶型設(shè)計(jì)中，考慮家庭人口 因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛(wèi)，建筑面積在８０～１００平方米的適合兩口之家或新婚夫婦居??；三室外二廳一廚雙衛(wèi)，建筑面積在１００～１２０平方米之間 ，適合三口之家，子女在１２歲以上的居住，適當(dāng)考慮書房和公用衛(wèi)生間；對(duì)于四五口人家，考慮到父母隨子女住，需要增加老人住房或?qū)Ｓ眯l(wèi)生間，建筑面積應(yīng)考慮在１４０～１５０平方米之間，具體為四室二廳一廚雙衛(wèi)或三衛(wèi)一貯；對(duì)于兩代或三代同住，經(jīng)濟(jì)收入又比較高，應(yīng)考慮六室三廳三衛(wèi)一廚或躍層或別墅。 區(qū)分住宅的基本功能 一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。 私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。 靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書房。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系， 使之使用合理而不相互干擾?，F(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立的起居室和交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶型面積。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會(huì)影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個(gè)性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時(shí)尚，但對(duì)于我國(guó)的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系， 3A級(jí)住宅要求廚房面積不小于 8平方米，凈寬不小于 2． 1米，廚具的可操作面凈長(zhǎng)不小于 3米； 2A級(jí)面積不小于 6平方米，凈寬不小于 1． 8米，可操作面不小于 2． 7米， 1A級(jí)則分別是 5平方米、 1． 8米和 2． 4米。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個(gè)臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時(shí)，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對(duì)著入戶門和起居室。 臥室：一般來說主臥室的面寬不應(yīng)小于 3． 6米，面積在 14至 17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于 3米，面積在 10至 13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空 間過渡，直接朝向起居室開門也應(yīng)避免通視。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。 總之，根據(jù)戶型面積不同，小戶型經(jīng)濟(jì)住宅強(qiáng)調(diào)基本生活要求；普通型住宅強(qiáng)調(diào)主要功能齊全和空間的靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生 活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)突出個(gè)性。流線俗稱 動(dòng)線，是指人們活動(dòng)的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設(shè)計(jì)分割空間，從而達(dá)到劃分不同功能區(qū)域的目的。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，于是流線的概念尤顯重要。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜 不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。由儲(chǔ)存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會(huì)有多繞幾圈浪費(fèi)時(shí)間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還是會(huì)引起使用上的不便。 家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間。目前流行的在臥室里面設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)立的浴室和衛(wèi)生間，就是明確了家人流線要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供了便利。 訪客流線 訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線?？蛷d周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。目前大多數(shù)的流線設(shè)計(jì)中把起居室和客廳混為一談。楊教授認(rèn)為，在起居室中劃分出單獨(dú)會(huì)客室是必要的。 復(fù)式住宅中的流線 談 到復(fù)式及躍層住宅的流線設(shè)計(jì)，楊教授說，由于空間較大，如果單純?cè)谄矫嫔显O(shè)計(jì)流線，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設(shè)計(jì)中利用高低區(qū)分動(dòng)靜分解空間是可行的。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商設(shè)計(jì)房型不是從人的需求、活動(dòng)規(guī)律和心理狀態(tài)考慮，而是追求一種“時(shí)尚”，似乎房間里沒有樓梯就是落伍。其實(shí)，人的活動(dòng)在水平面上是最舒服的。 流線就是把人的活動(dòng)串聯(lián)起來，使空間的格局滿足人的需要。 功能需求主導(dǎo)居室尺度 住宅的原始功能，不是烹飪，不是如廁，不是朗詩(shī)頌詞，它主要是被用來睡一覺的，所以，一直到現(xiàn)在，“一居室”、“兩居室”還是大小房子的統(tǒng)一說法，“居室”也由此成為住宅中最歷史悠久、最值得玩味的部分。 指標(biāo)注釋：考察臥室尺度是否合理時(shí)，一定先以床的擺放為“圓心” —— 一般床都不應(yīng)挨著窗臺(tái)擺放，否則心理上的不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)等，都不利于睡眠 —— 安置好床之后 ，再看這個(gè)房間的寬度、深度是否好用，為了簡(jiǎn)便起見，我們統(tǒng)一將床順長(zhǎng)擺放的房間距離稱為“寬”，床頭依靠的墻寬稱為“深”。當(dāng)然，若單人居住，房間面積可以再稍小，但一個(gè)小于８平方米的睡眠空間可能會(huì)有窒息感。 指標(biāo)注釋：擺放第二臺(tái)電視的最佳區(qū)域非臥室莫屬，入睡前擁著被窩看電視，是比在客廳正襟危坐更舒適的享受，迎電視入室，也開始成為臥室設(shè)計(jì)中鄭重考慮的要素。因此，其寬除容下床長(zhǎng)２米、走１米外，還應(yīng)增加約０．６米以放置電視（臥室電視２５寸足夠）。 ２０平方米：一個(gè)可以“分居”的臥室 舒適指標(biāo)：寬３．９米，深４．８米，面積２０平方米。 有了４米左右的深，臥室在布置上就隨意多了，一把搖椅，一個(gè)大盆栽，一個(gè)跑步機(jī)，都是不錯(cuò)的選擇。 ２０平方米以上：一個(gè)可以動(dòng)靜分離的臥室 豪華指標(biāo)：寬４．２米以上，深５米以上，面積超過２０平方米