【正文】 銷售 員首要具備的條件是一副親善的笑容及一份對工作客戶的熱誠。 5．你最好在客戶面前不吸煙 在客戶面前盡量不吸煙，因?yàn)槌闊煏稚⒆⒁饬?，影響交談的效果? 4．你是否對公司和產(chǎn)品充滿信心 與客戶交談時，特別是介紹自己的公司和產(chǎn)品時，要盡量做到放松和自信，讓客戶感覺到你對自己公司和產(chǎn)品充滿信心。在銷售中，有效地運(yùn)用幽默，可以給你帶來靈感，使銷售工作更順利。 3．你是否具有幽默感，談話風(fēng)趣 在與客戶交談時，可以適當(dāng)?shù)亻_一些玩笑，但要注意把握好分寸，不宜過頭。在聆聽的同 時，你還要注意對方的神態(tài)、表情、姿勢以及聲調(diào)、語氣的變化，盡量讓自己聽懂這類非語言符號傳遞的信息，以便比較準(zhǔn)確地了解對方的話外之意。對方在投入地講話時，你要做出相應(yīng)的表情和簡單的應(yīng)答以強(qiáng)調(diào)你真正在聽。專注聆聽是重要的，其表現(xiàn)是要盡量保持與對方目光的接觸。 1．你是否善于聆聽他人的發(fā)言 優(yōu)秀的銷售人員首先是耐心的聽眾，善于從他人的言談中捕獲有價值的信息，根據(jù)客戶的要求隨時調(diào)整自己的策略。先生或小姐（女士）我姓張請多指教，不知有什么可以為您效勞等禮貌用語。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺去拿，你要主動的給客戶遞名片不要等到客戶主動向你要就不好了并面帶微笑的說您好！雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時間內(nèi)認(rèn)識你。男士看完后將放在上衣口袋，女士如果衣服沒有口袋的將名片放在隨身攜帶的筆記本 或資料夾里千萬不能掉在地上，切記不要拿著客戶的名片在手里捏來捏去。 頭發(fā)：頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須 。佩戴首飾不要多多益善，首飾選 配得當(dāng)，不戴炫耀飾品。 裝飾：女員工要化淡妝，不得濃妝艷抹，不得留長指甲、涂色油。 ” d) 與上級 SP 請經(jīng)理出面解決要求優(yōu)惠的老客戶 e) 造成兩組客戶搶房子，逼迫他們大定或提前簽約時間 戶下定后 電話 SP 當(dāng)天晚上，打電話給客戶 A“張 先生，你真有眼光，剛走就有人問這套房子，我打電話恭喜你了 ” B“張先生，打擾你了，我想和你商量一件事，你走后有個客戶來了，非要你這套房子，讓我和你商量一下，我對他說了你肯定不愿換，他非讓我給你打個電話問問。 “張總，我是小甲，有件事我想向您匯報，這里有一個客戶，帶著錢過來了，意向特別大，但他要求優(yōu)惠幾個點(diǎn)，我知道不行，公司有規(guī)定，您給他優(yōu)惠到咱公司允許的程度吧，嗯，好好，我知道 ，我知道，行，謝謝您張總，再見！ ” 然后，回來告訴客戶： “我們公司已經(jīng)給您優(yōu)惠到最低限度了，你看現(xiàn)在定了吧，我還要向張總寫個申請書！ ” 優(yōu)惠申請書，也可讓客戶寫，以增強(qiáng)其認(rèn)真正規(guī)性。 “XX，我是小王，請問 XX 房子還能不能向客房介紹，請?jiān)俅_定一下。 （ 2） 2 組客戶同時去，告訴他們這是最后一套房子 B、 電話 SP （ 1）銷售代表看房時拿手機(jī)，在看房過程中，由售房部給其打電話，告訴他某某房子現(xiàn)已被定，不向外推薦了，營造營銷氣氛。 （ 2）在有一位關(guān)系好的老客戶，讓他幫助介紹房子優(yōu)點(diǎn)。上下級 SP 客戶意向大時、增加上下級 SP 甲可走入辦公區(qū)域，請經(jīng)理出面 “杜經(jīng)理，您看昨天我那個客戶非常有意向您也知道，現(xiàn)在乙的客戶也想買，你看怎么辦？ 經(jīng)理： “那沒法辦，按公司的規(guī)定，誰先交錢，就是誰的 ” ” 甲： “那一套我可是給某某留看的呀，他今天下午就要來交錢了 ” 乙： “公司規(guī)定房子沒有交錢之前，誰都可以介紹呀 ” 客戶意向小時，甲說： “那好吧，你先介紹吧 ” 說： “那我得給我的客戶打個電話，看他能來不能來。 ”） 打出去的電話：給老客戶 “XX，你定不定，今天五樓就剩一套了，你要不然趕快來看看？ ” 正好是這一套： “XX，您看我讓你定一下你說明天才有空，今天有個客戶正在這談這套房子呢，你看現(xiàn)在能過來不能， ……不能過來， ……不過我看他現(xiàn)在還不可能定，下午您過來一下吧， ” ” C、幫銷代的解圍或營造銷代銷售高手的形象。 ” 注意：口號要對？ “有沒有 ”與 “可不可以介紹 ”！ 假客戶 SP： 在現(xiàn)場安排客戶看房、洽談、簽小定、交錢（不常用） 介紹產(chǎn)品階段 同事 SP 在客戶將要進(jìn)門時：打電話，假裝有客戶來看房，定房或要來簽合同 注意：時間與頻率 同事間互相談?wù)撲N售情況： “小王，這月共簽了幾套合同 ”， “24套 ” “咱們經(jīng)理不是說超過 20 套就請我們吃飯嗎？ ” “你還真相信？ ” 幫助接客戶 甲：小乙，我的客戶昨天過來簽合同，來沒？ 乙：來了，我已經(jīng)幫你簽了。 SP 的具體操作： 迎接客戶時： 上下級 SP：利用上級的職責(zé)與權(quán)力為自己開脫或給客戶壓力?？蛻粝虏欢〞r 見客戶猶豫時：問 “這位先生（女士）看的是哪套房子？ 開始像與客戶打電話一樣講話。說 “你別不相信，只要你不買今天下午就有客戶看房 ”，通過銷控表或銷控板做銷控。 1 銷控：即控制房源。 一個月賣 10 套和三個月賣 10 套對我們來說其經(jīng)濟(jì)效益肯定是不一樣的，因此我們要加快意向客戶的購買速度，而營造熱銷氣氛會促使客戶產(chǎn)生購買欲望或加快成交速度，這在心理上叫 “馬太效應(yīng) ”，人言可畏一旦讓客戶覺得樓盤銷勢不好形成謠傳，就會產(chǎn)生惡性循環(huán)，影響樓盤銷售。 培訓(xùn)資料 目錄 第一章 現(xiàn)場氣氛營造及同事之間的配合方法 (sp)活動 第二章 儀表和裝束 ,名片遞送方式 第三章 禮貌與規(guī)矩 第四章 微笑的魔力 第五章 語言的使用 第六章 個人心理素質(zhì)培訓(xùn) 第七章 個人行為素質(zhì)培訓(xùn) 第八章 房地產(chǎn)概念、特征、類型、專業(yè)名詞 第九章 房地產(chǎn)工程概要、建筑識圖 第十章 建筑面積計(jì)算與標(biāo)準(zhǔn) 第十一章 住宅戶型設(shè)計(jì)知識 第十二章 房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容與方法 第十三章 基本電話行銷 第一章 現(xiàn)場氣氛營造及同事之間的配合方法 (sp)活 動 SP 配合 SP 按英文字母含義講就是促銷活動與中國國情相結(jié)合的話就是叫 “托 ”。 SP 配合的目的是有效營造熱銷氣氛，使比較有購買意向的客戶加快成交速度。 SP 配合的方式： 銷控、喊柜、假電話、同事之間配合、上下級之間的配合、假客戶。 過去，我們賣房子時，對客戶說就只剩一套了，有時越這樣說客戶還越買；一是破釜沉舟，二是讓客戶覺得賣得快。 喊柜：喊接待臺上的銷售主管（或銷售員）配合，比方說： “你幫我再查查 XX 房子有沒了 ”真實(shí)可信（通過麥克風(fēng)） “昨天下午 XX 單位的王先生剛定過，上午交的大定金 ” 3 假電話：分打進(jìn)來的電話與打出去的電話；打進(jìn)來的電話：兩個電話打來打去，一旦有人接電話，立即掛掉，打出去剛按掛斷鍵。 4 同事間的 SP 銷代無法解決問題時 客戶進(jìn)門時等情況都需要同事配合。 假客戶：安排假客戶來看房，討價還價，搶房子，或直接利用身旁意向或關(guān)系好的客戶做配合挑起氣氛。個人的 SP 配合 對來過一次的老客戶說： “張先生，實(shí)在抱歉，您想要的 A 套房源我沒有給您留住，昨天給我同事的一個客戶訂走了，人家先交的訂金，您看您再考慮一下其它的房源吧，客戶說： “嗯？我要的是 B 套不是 A 套呀？ ” 銷代說： “噢，對對，我記錯了，實(shí)在太好了，哪一套還空著呢，要不您今天就先小定一下吧，萬一真被別人定走了，你我都挺遺憾的！ ” 對客戶說： “您想要幾樓的，哦，五樓，正好，我們小區(qū)就剩一套五樓的了，你來看看吧？ 甲：謝謝 談?wù)撌鄯繕I(yè)績： 甲：這個月賣得還不錯，賣了 XX 套，比上個月又多了，老板要表揚(yáng)了， “又有獎金了 ” 同事間的要求準(zhǔn)備資料： “小乙，你把合同準(zhǔn)備一下吧，你的客戶某某下午要來簽合同了 ” 喊柜： “小李，幫我看看某某房子有沒有了？ ” “對不起，昨天已經(jīng)定了 ” “哪套還可以介紹 ” “某房價格是 ……” 問話簡單：作用大 作用：造成熱銷氣氛有效封殺房源，客戶不相信房源沒有時，向前臺問 后對客戶說： “我沒有騙你吧？ ” 為自己放開房源： 問： “可以不可以介紹 XX” 前臺： “可以 ”！ 再問： “昨天這套不是已經(jīng)定了嗎？ ”前臺： “噢，他嫌小，換成大的了。電話 SP 客戶來電問房，問怎么簽約，何時簽約（演練） A、客戶要的是同一樓層的房子或同一戶型的房子 B、客戶問的正好是現(xiàn)場客戶正在問的房子，銷代說： “就有最后一套了，現(xiàn)場正有位先生談呢，不過您也可以過來看看。 “XX，你的客戶電話 ” “你好， ……” 回到談判桌前，要向客戶高興地解釋電話內(nèi)容： “對不起，耽誤您了，一個老客戶的電話，想下午來簽合同，（或 “噢，我的老客戶某某下午要來簽合同了。同事 SP 甲：仔細(xì)聆聽乙銷售代表所介紹房源，走上去問 “XX，你現(xiàn)在介紹的是哪套房子 ” 乙： “五樓最后一套。 ” 一個銷售代表從外邊回來說： “厲害，剛才小王的客戶在杜經(jīng)理辦公室定了 3 套房子！ ” 客戶 SP 甲 、 乙兩個銷售代表同時告訴自己的客戶： “您看，您的眼光不錯，那邊那組客戶也正在談這套房子呢！ （ 1）正好有其它購買同樓層的客戶，讓他們搶購?fù)惶追孔?，造氣，若有一方敗落，則小聲告訴他，幫助推薦一套內(nèi)部保留房。 帶客戶看現(xiàn)場階段 A、客戶 SP （ 1）拉一個意向大的客戶，讓他幫忙說房子的好話，事成之后給他優(yōu)惠。 （ 2）放開房源：若看房人對所看房型不滿，則銷售代表裝給售房部打電話咨詢有關(guān)信息，以放開房源。 ” 認(rèn)購洽談階段 a) 電話 SP 若客戶已要求優(yōu)惠或其他條件，問他今天能不能定，先告訴他不可能，希望不大，然后說幫他試試，去給老總打電話。 來電：客戶要求定房、預(yù)定或進(jìn)一步了解： b) 客戶 SP 交錢簽約 c) 銷控 SP 若給客戶的選擇房源過多而猶豫時，柜臺進(jìn)行 “在你們看房時，有某某先生已定了 XX 房子。 ” 第二章 儀表和裝束 ,名片遞送方式 儀表和裝束 女 性 公司有統(tǒng)一制服時必須穿工服上班 服裝：女性服裝以職業(yè)化為準(zhǔn)，大方得體，不穿奇裝異服，不得穿拖鞋。忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水，頭發(fā)不染夸張顏色。 男 性 服裝：男性必須穿西裝打領(lǐng)帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。 名片遞、接方式 名片的遞接也是非常有講究的，下面我們就來講訴一下有關(guān)名片的遞接： 1．首先，我們來講訴一下接名片，當(dāng)客戶主動給你遞名片時您要面帶微笑雙手去接過客戶給你的名片并說謝謝！將接過的名片在短時間內(nèi)注視一下名片上的公司名稱和客戶姓名及職務(wù)時間不宜過長。 2．在遞名片的過程中 ,先檢查隨身是否配帶名片夾。千萬不能將字體弄反。 第三章 禮貌與規(guī)矩 禮貌和規(guī)矩反映出一個人的修養(yǎng)水平，銷售人員也不例外，應(yīng)從五個方面多加注意，以形成良好的交往習(xí) 慣。打斷他人的發(fā)言是一種不禮貌的行為，容易引起他人的反感和不滿，應(yīng)盡量避免。當(dāng)別人滔滔不絕，而你卻游目四顧，試想，對方的心境如何呢？這不僅是一種粗魯無禮，更會使人感覺你不尊重他且缺乏誠意。你可以加上微笑、惋惜和點(diǎn)頭、搖頭等各種體態(tài)語言讓對方感應(yīng)。 2．你是否言談中經(jīng)常流露出對自己的雇主、公司、朋友或熟人有不尊敬或不滿意的態(tài)度 表面上看起來，跟別人談到這些問題會顯得坦誠相待，但實(shí)際上別人會對這種言行很不屑，會認(rèn)為你不忠誠，不可信賴，這將直接影響到你的銷售業(yè)績。適度的玩笑和幽默，其本意絕非取笑他人的無知、錯誤和動作，而是懷 有好意的感情交流。但是，若玩笑過分、低級，則適得其反，會讓人認(rèn)為庸俗。 如果此時表現(xiàn)得緊張，缺少自信，則很難讓客戶下定決心購買你的產(chǎn)品。另外，煙是有害的，在不抽煙的客戶面前抽煙也是不禮貌的。誠摯熱情是打破客戶之間障礙的唯一良方，禮貌親切的笑容散發(fā)出的化學(xué)作用，會使銷售員如有如天賦神力。即使客戶不能成功認(rèn)購，相信也會留下信任及難忘的印象，為下次認(rèn)購鋪墊了管線。你對別人皺的眉頭越深，別人回報你的眉頭也就越深，但如果你給對方一個微笑的話，你將得到 10 倍的利潤。微笑絕不會使人失望。當(dāng)你笑的時候，人們會認(rèn)為你感覺很好，就會快樂； 3) 用你整個臉微笑，一個成功的微笑是包括整個臉讓人看起來很高興，微笑布滿整個臉，可以點(diǎn)燃別人的自信心，可以引起別的信賴； 4) 把眉頭舒展開來，微笑時眉頭是舒展的，如緊著眉頭笑是苦笑，要從心里笑，看上去一臉開朗的、快樂的微笑； 5) 運(yùn)用你的幽默感，幽默感不是指那種 低格調(diào)的笑話，或是尋別人開心的惡作劇，而是指那些好的真正有趣的故事，當(dāng)玩笑開在你身上的時候你只要跟著笑，對別人微笑，但永遠(yuǎn)不要冷笑。 7) 笑容，是向?qū)Ψ絺鬟_(dá)愛意的捷徑； 8) 笑，具有傳染性。你的笑容越純真、美麗，對方的快感也越大； 9) 笑，可以輕易除去二人之間厚重的墻壁，使雙方門扉大開； 10) 笑容是建 立信賴的第一步，它會成為心靈之友；沒有笑的地方，必?zé)o工作成果可言；