【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年 12月 20% 30% 09年 11月 26% 33% 10年 3月 17% 40% 10年 2月 27% 31% 10年 1月 09年 10月 27% 37% 10年 4月 27% 33% 36%51%64%35%31%40%5%10年 3月 21% 39% 10年 2月 27% 42% 10年 1月 32% 34% 09年 12月 7% 29% 09年 11月 六環(huán)外 30% 09年 10月 25% 39% 19% 38% 57% 五 六環(huán) 五環(huán)內(nèi) 10年 4月 上市情況（面積比例） 成交情況（面積比例） 30 各環(huán)線價(jià)格均繼續(xù)上漲，五環(huán)外上漲幅度高于五環(huán)內(nèi) ? 五環(huán)內(nèi)價(jià)格環(huán)比上升 7%，五 六環(huán)之間上升 12%，六環(huán)外上升 13% 單位：元 /平米 3 1 , 1 7 42 9 , 1 3 41 8 , 7 9 41 6 , 7 3 01 6 , 1 9 51 4 , 6 5 11 2 , 9 2 38 , 2 4 505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 010年 3月 10年 2月 10年 1月 09年 12月 09年 11月 09年 10月 23,792 10年 4月 六環(huán)外 五 六環(huán) 五環(huán)內(nèi) 31 看五環(huán)內(nèi)各產(chǎn)品線市場(chǎng)， 4月份各產(chǎn)品線供應(yīng)量均大幅下降，首置和首改產(chǎn)品成交量上升，再改和高端產(chǎn)品成交量持平 115611291712181412173322162 6 , 1 9 22 3 , 3 1 32 0 , 7 7 62 1 , 5 8 21 9 , 4 8 52 1 , 1 1 91 9 , 4 0 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 0521081710 9741114102 7 , 0 9 82 1 , 2 4 22 0 , 3 9 02 0 , 9 9 52 0 , 3 5 31 8 , 2 4 405101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 23,258 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 19 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 18011142511141471225183 0 , 2 3 12 8 , 3 5 32 6 , 6 1 12 7 , 5 4 82 6 , 3 3 52 4 , 9 0 32 2 , 4 3 505101520253035404505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 28 2022年10月 2022年 4月 2401350992510974 7 , 1 7 44 4 , 9 3 23 8 , 6 8 94 0 , 8 6 13 7 , 5 4 33 7 , 8 3 102468101214161801 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 35,232 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價(jià) 成交面積（萬平米） 上市面積（萬平米） 首置 再改 首改 高端 32 看五六環(huán)間各產(chǎn)品線市場(chǎng)， 4月份各產(chǎn)品上市量大增，成交量基本持平，首改產(chǎn)品價(jià)格下降，其余產(chǎn)品價(jià)格均大幅上升 292361211162018179152626251 7 , 4 6 41 6 , 1 6 01 5 , 2 4 21 5 , 2 4 91 1 , 7 6 21 2 , 5 1 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 2月 2022年 3月 2022年 1月 2022年12月 11,722 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 126174115883710991 4 , 4 2 01 5 , 4 9 81 5 , 7 3 71 5 , 8 3 11 2 , 0 1 51 1 , 4 7 105101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 12,998 2022年11月 2022年10月 4/1/10 1332666109939814131 9 , 7 7 61 6 , 7 6 41 6 , 0 4 51 3 , 6 9 71 5 , 0 3 50510152025303505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 15,623 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 13,319 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 2018452853591172 5 , 5 5 12 2 , 7 2 52 1 , 4 7 22 3 , 0 7 02 2 , 4 1 302468101214161805 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 2月 21,345 2022年 3月 18,757 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價(jià) 成交面積（萬平米） 上市面積（萬平米） 首置 再改 首改 高端 33 我們的新政 第一部分 當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)分析 34 房?jī)r(jià)問題已被升格為今年最重要的“政治議題” 總理溫家寶在兩會(huì)中再次明確提出，要“大力 整頓和規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善土地收入管理使用辦法， 抑制土地價(jià)格過快上漲 ?！? 住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)，表達(dá)對(duì)穩(wěn)定未來房?jī)r(jià)持堅(jiān)定的態(tài)度：“能穩(wěn)定，總理都說了， 不穩(wěn)定怎么行，肯定行！不行也得行！ ” 新華社 連續(xù)發(fā)表了 6篇聚焦房?jī)r(jià)的檄文“新華時(shí)評(píng)” ，從憂慮房地產(chǎn)泡沫化談起，直言房地產(chǎn)應(yīng)該從投資品回歸“基礎(chǔ)的民生產(chǎn)品”，并對(duì)投機(jī)、腐敗、土地財(cái)政等議題提出了見解和方案 此后， 《 人民日?qǐng)?bào) 》 、 《 光明日?qǐng)?bào) 》 、中央電視臺(tái)、中央人民廣播電臺(tái)等 中央媒體連續(xù)接力 14天，炮轟高房?jī)r(jià)、高地價(jià) ，以及追問房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題 3月 5日 兩會(huì)期間 3月 284月 3日 4月 44月 10日 4月 15日 溫家寶在 《 人民日?qǐng)?bào) 》 撰文 《 再回興義憶耀邦 》 ， 被解讀為表達(dá)貫徹改革的決心 。同日，“新國(guó)十條”頒布 中央媒體的輪番炮轟為房?jī)r(jià)問題的 政治化升格奠定基調(diào) 35 ? 二套房首付提高至 50%，貸款利率不低于 ? 三套及以上房貸款由銀行判斷風(fēng)險(xiǎn)，決定貸款的發(fā)放和貸款利率 ? 非本地居民購(gòu)房須提供一年以上本市納稅或社保繳納證明，方可申請(qǐng)貸款 （相關(guān)的公積金政策已實(shí)施更新） ? 霸王條款 1：同一購(gòu)房家庭在 5月 1日起只能在本市新購(gòu)買一套商品住房（含存量房） 北京調(diào)控細(xì)則是最為嚴(yán)厲的地方細(xì)則，除頒布收緊房貸外，行政手段的痕跡處處可見 市場(chǎng)準(zhǔn)入， 三限一禁 土地競(jìng)標(biāo)，過關(guān)斬將 ? 探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式，北京推出的長(zhǎng)陽鎮(zhèn)三幅地塊，就采用了“綜合評(píng)標(biāo)”和“雙向競(jìng)價(jià)”的新方式 ? 霸王條款 2：在土地拍賣的出讓中，政府暗設(shè)競(jìng)拍最高價(jià)，房山竇店地塊就是在競(jìng)拍超過最高價(jià)后被收回，顯示政府通過行政手段直接打壓土地出讓價(jià)格 取證預(yù)售，披荊斬棘 ? 探索實(shí)行預(yù)售款監(jiān)控措施，這將嚴(yán)重影響開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，尤其在預(yù)售條件較為寬松的北京 ? 霸王條款 3：新政后報(bào)批預(yù)售許可證的項(xiàng)目，市建委對(duì)于新售樓盤的價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，較前期漲幅過大或開盤價(jià)格過高的項(xiàng)目，不頒發(fā)預(yù)售許可證 36 在推出地方版的“新國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則的城市地區(qū)中，北京政策最緊 ? 在全國(guó)首次提出提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)征稅收，分別把計(jì)稅毛利率和非普通住房、非住宅的土地增值稅預(yù)征率調(diào)升，加大了發(fā)展商的現(xiàn)金流壓力 ? 實(shí)行了較為寬松的規(guī)則，大部分條文都在“新國(guó)十條”的框架內(nèi) ? 第一個(gè)省級(jí)的實(shí)施細(xì)則 :明確官員問責(zé)，若未能完成任務(wù)，將被調(diào)離崗位 ? 加強(qiáng)銷售過程管理 ? 保障性住房建設(shè)的比例 松 緊 地方細(xì)則嚴(yán)格程度 深圳 海南 青島 北京 ? 政策最嚴(yán)格，包括家庭限購(gòu)一套住房 37 簡(jiǎn)單計(jì)算不同客戶收到的影響：首次的需求在調(diào)控中沒有受到影響，除面臨稍微下調(diào)的利率折扣外 首置需求 （ 90平米 ) 首 付 月 供 新政前 60 萬 6814元 新政后 60 萬 （不變） 6814元 （不變） ? 假設(shè)購(gòu)買總價(jià)為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計(jì)算；新政前后的月供變化： ? 假設(shè)客戶支付能力不變，新政前后其購(gòu)買力的實(shí)際變化： 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 新政前 新政后 38 二次置業(yè)需求被大幅收緊，購(gòu)買力下降幅度達(dá)到 20%；因利率的上調(diào)幅度較大，消費(fèi)貸款能增加的購(gòu)買力有限，實(shí)際購(gòu)買力下降仍達(dá) 17% 二置需求 首 付 月 供 新政前 80 萬 6479 元 新政后 100 萬 （ +20萬） 6340 元 （ 139元） 增加部分的 20萬首付以 5年期消費(fèi)貸款補(bǔ)齊 消費(fèi)貸月供約 4500元 ? 假設(shè)購(gòu)買總價(jià)為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計(jì)算；新政前后的月供變化： 新政后（以消費(fèi)貸款補(bǔ)首付） 17% 新政后（無消費(fèi)貸款） 20% 新政前 ? 假設(shè)客戶支付能力不變，新政前后其購(gòu)買力的實(shí)際變化： 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 39 三次或以上置業(yè)的融資需求窗口關(guān)閉，大幅削弱該類客戶的購(gòu)買力達(dá) 45%以上 三置需求 首 付 月 供 新政前 80 萬 6479 元 新政后 200 萬 （ +120萬） 0 元 （ 6479元） 增加部分的首付以 5年期消費(fèi)貸款補(bǔ)，在無抵押的情況下僅能補(bǔ)充 50萬 消費(fèi)貸月供約 11000元 ? 假設(shè)購(gòu)買總價(jià)為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計(jì)算；新政前后的月供變化： 新政前 新政后（以消費(fèi)貸款補(bǔ)首付）