【文章內容簡介】 年 12月 20% 30% 09年 11月 26% 33% 10年 3月 17% 40% 10年 2月 27% 31% 10年 1月 09年 10月 27% 37% 10年 4月 27% 33% 36%51%64%35%31%40%5%10年 3月 21% 39% 10年 2月 27% 42% 10年 1月 32% 34% 09年 12月 7% 29% 09年 11月 六環(huán)外 30% 09年 10月 25% 39% 19% 38% 57% 五 六環(huán) 五環(huán)內 10年 4月 上市情況（面積比例） 成交情況（面積比例） 30 各環(huán)線價格均繼續(xù)上漲，五環(huán)外上漲幅度高于五環(huán)內 ? 五環(huán)內價格環(huán)比上升 7%，五 六環(huán)之間上升 12%，六環(huán)外上升 13% 單位：元 /平米 3 1 , 1 7 42 9 , 1 3 41 8 , 7 9 41 6 , 7 3 01 6 , 1 9 51 4 , 6 5 11 2 , 9 2 38 , 2 4 505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 010年 3月 10年 2月 10年 1月 09年 12月 09年 11月 09年 10月 23,792 10年 4月 六環(huán)外 五 六環(huán) 五環(huán)內 31 看五環(huán)內各產品線市場， 4月份各產品線供應量均大幅下降，首置和首改產品成交量上升，再改和高端產品成交量持平 115611291712181412173322162 6 , 1 9 22 3 , 3 1 32 0 , 7 7 62 1 , 5 8 21 9 , 4 8 52 1 , 1 1 91 9 , 4 0 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 0521081710 9741114102 7 , 0 9 82 1 , 2 4 22 0 , 3 9 02 0 , 9 9 52 0 , 3 5 31 8 , 2 4 405101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 23,258 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 19 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 18011142511141471225183 0 , 2 3 12 8 , 3 5 32 6 , 6 1 12 7 , 5 4 82 6 , 3 3 52 4 , 9 0 32 2 , 4 3 505101520253035404505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 28 2022年10月 2022年 4月 2401350992510974 7 , 1 7 44 4 , 9 3 23 8 , 6 8 94 0 , 8 6 13 7 , 5 4 33 7 , 8 3 102468101214161801 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 35,232 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價 成交面積（萬平米） 上市面積（萬平米） 首置 再改 首改 高端 32 看五六環(huán)間各產品線市場， 4月份各產品上市量大增，成交量基本持平，首改產品價格下降，其余產品價格均大幅上升 292361211162018179152626251 7 , 4 6 41 6 , 1 6 01 5 , 2 4 21 5 , 2 4 91 1 , 7 6 21 2 , 5 1 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 2月 2022年 3月 2022年 1月 2022年12月 11,722 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 126174115883710991 4 , 4 2 01 5 , 4 9 81 5 , 7 3 71 5 , 8 3 11 2 , 0 1 51 1 , 4 7 105101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 12,998 2022年11月 2022年10月 4/1/10 1332666109939814131 9 , 7 7 61 6 , 7 6 41 6 , 0 4 51 3 , 6 9 71 5 , 0 3 50510152025303505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 15,623 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 13,319 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 2018452853591172 5 , 5 5 12 2 , 7 2 52 1 , 4 7 22 3 , 0 7 02 2 , 4 1 302468101214161805 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 2月 21,345 2022年 3月 18,757 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價 成交面積（萬平米） 上市面積（萬平米） 首置 再改 首改 高端 33 我們的新政 第一部分 當前房地產形勢分析 34 房價問題已被升格為今年最重要的“政治議題” 總理溫家寶在兩會中再次明確提出，要“大力 整頓和規(guī)范 房地產市場秩序，完善土地收入管理使用辦法， 抑制土地價格過快上漲 ?！? 住建部部長姜偉新在接受記者采訪時，表達對穩(wěn)定未來房價持堅定的態(tài)度：“能穩(wěn)定，總理都說了， 不穩(wěn)定怎么行，肯定行！不行也得行！ ” 新華社 連續(xù)發(fā)表了 6篇聚焦房價的檄文“新華時評” ，從憂慮房地產泡沫化談起，直言房地產應該從投資品回歸“基礎的民生產品”，并對投機、腐敗、土地財政等議題提出了見解和方案 此后， 《 人民日報 》 、 《 光明日報 》 、中央電視臺、中央人民廣播電臺等 中央媒體連續(xù)接力 14天，炮轟高房價、高地價 ，以及追問房地產市場存在的問題 3月 5日 兩會期間 3月 284月 3日 4月 44月 10日 4月 15日 溫家寶在 《 人民日報 》 撰文 《 再回興義憶耀邦 》 ， 被解讀為表達貫徹改革的決心 。同日，“新國十條”頒布 中央媒體的輪番炮轟為房價問題的 政治化升格奠定基調 35 ? 二套房首付提高至 50%，貸款利率不低于 ? 三套及以上房貸款由銀行判斷風險，決定貸款的發(fā)放和貸款利率 ? 非本地居民購房須提供一年以上本市納稅或社保繳納證明，方可申請貸款 （相關的公積金政策已實施更新） ? 霸王條款 1：同一購房家庭在 5月 1日起只能在本市新購買一套商品住房（含存量房） 北京調控細則是最為嚴厲的地方細則，除頒布收緊房貸外，行政手段的痕跡處處可見 市場準入， 三限一禁 土地競標，過關斬將 ? 探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式，北京推出的長陽鎮(zhèn)三幅地塊，就采用了“綜合評標”和“雙向競價”的新方式 ? 霸王條款 2：在土地拍賣的出讓中，政府暗設競拍最高價，房山竇店地塊就是在競拍超過最高價后被收回，顯示政府通過行政手段直接打壓土地出讓價格 取證預售，披荊斬棘 ? 探索實行預售款監(jiān)控措施，這將嚴重影響開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，尤其在預售條件較為寬松的北京 ? 霸王條款 3：新政后報批預售許可證的項目，市建委對于新售樓盤的價格進行干預，較前期漲幅過大或開盤價格過高的項目，不頒發(fā)預售許可證 36 在推出地方版的“新國十條”實施細則的城市地區(qū)中，北京政策最緊 ? 在全國首次提出提高房地產開發(fā)企業(yè)的預征稅收，分別把計稅毛利率和非普通住房、非住宅的土地增值稅預征率調升，加大了發(fā)展商的現(xiàn)金流壓力 ? 實行了較為寬松的規(guī)則，大部分條文都在“新國十條”的框架內 ? 第一個省級的實施細則 :明確官員問責，若未能完成任務，將被調離崗位 ? 加強銷售過程管理 ? 保障性住房建設的比例 松 緊 地方細則嚴格程度 深圳 海南 青島 北京 ? 政策最嚴格，包括家庭限購一套住房 37 簡單計算不同客戶收到的影響：首次的需求在調控中沒有受到影響，除面臨稍微下調的利率折扣外 首置需求 （ 90平米 ) 首 付 月 供 新政前 60 萬 6814元 新政后 60 萬 （不變） 6814元 （不變） ? 假設購買總價為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計算；新政前后的月供變化： ? 假設客戶支付能力不變，新政前后其購買力的實際變化： 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 新政前 新政后 38 二次置業(yè)需求被大幅收緊，購買力下降幅度達到 20%；因利率的上調幅度較大，消費貸款能增加的購買力有限，實際購買力下降仍達 17% 二置需求 首 付 月 供 新政前 80 萬 6479 元 新政后 100 萬 （ +20萬） 6340 元 （ 139元） 增加部分的 20萬首付以 5年期消費貸款補齊 消費貸月供約 4500元 ? 假設購買總價為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計算；新政前后的月供變化： 新政后（以消費貸款補首付） 17% 新政后（無消費貸款） 20% 新政前 ? 假設客戶支付能力不變，新政前后其購買力的實際變化： 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 39 三次或以上置業(yè)的融資需求窗口關閉，大幅削弱該類客戶的購買力達 45%以上 三置需求 首 付 月 供 新政前 80 萬 6479 元 新政后 200 萬 （ +120萬） 0 元 （ 6479元） 增加部分的首付以 5年期消費貸款補，在無抵押的情況下僅能補充 50萬 消費貸月供約 11000元 ? 假設購買總價為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計算；新政前后的月供變化： 新政前 新政后（以消費貸款補首付）