【正文】 2年11月 2022年 4月 86715814271971327292 9 , 5 3 53 0 , 8 5 62 4 , 4 6 72 6 , 4 2 32 7 , 4 0 22 4 , 9 2 902040608001 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年 4月 均價 成交面積 上市面積 28 首置產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 38%，日均成交面積環(huán)比下降 39% 首改產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 41%，日均成交面積環(huán)比下降 45% 再改 產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 38%，日均成交面積環(huán)比下降 33% 高端產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 36%，日均成交面積環(huán)比下降 30% 新政出臺后，各產(chǎn)品線成交量均下降，首改產(chǎn)品下降幅度最大 1342174月 117日 38% 4月 1830日 日均成交套數(shù) 1 . 11 . 84月 117日 39% 4月 1830日 52884月 1830日 41% 4月 117日 43694月 1830日 38% 4月 117日 18284月 117日 4月 1830日 36% 0 . 61 . 14月 1830日 45% 4月 117日 0 . 81 . 233% 4月 1830日 4月 117日 0 . 71 . 04月 1830日 30% 4月 117日 日均成交面積 (萬平米） 29 從區(qū)域看， 4月份五環(huán)內(nèi)市場供應比例急劇下降，新增供應比例以五 六環(huán)之間為主，成交則基本保持穩(wěn)定 35%41%50%45%42% 43%40%20% 36% 09年 12月 20% 30% 09年 11月 26% 33% 10年 3月 17% 40% 10年 2月 27% 31% 10年 1月 09年 10月 27% 37% 10年 4月 27% 33% 36%51%64%35%31%40%5%10年 3月 21% 39% 10年 2月 27% 42% 10年 1月 32% 34% 09年 12月 7% 29% 09年 11月 六環(huán)外 30% 09年 10月 25% 39% 19% 38% 57% 五 六環(huán) 五環(huán)內(nèi) 10年 4月 上市情況（面積比例） 成交情況（面積比例） 30 各環(huán)線價格均繼續(xù)上漲，五環(huán)外上漲幅度高于五環(huán)內(nèi) ? 五環(huán)內(nèi)價格環(huán)比上升 7%，五 六環(huán)之間上升 12%，六環(huán)外上升 13% 單位：元 /平米 3 1 , 1 7 42 9 , 1 3 41 8 , 7 9 41 6 , 7 3 01 6 , 1 9 51 4 , 6 5 11 2 , 9 2 38 , 2 4 505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 010年 3月 10年 2月 10年 1月 09年 12月 09年 11月 09年 10月 23,792 10年 4月 六環(huán)外 五 六環(huán) 五環(huán)內(nèi) 31 看五環(huán)內(nèi)各產(chǎn)品線市場， 4月份各產(chǎn)品線供應量均大幅下降，首置和首改產(chǎn)品成交量上升，再改和高端產(chǎn)品成交量持平 115611291712181412173322162 6 , 1 9 22 3 , 3 1 32 0 , 7 7 62 1 , 5 8 21 9 , 4 8 52 1 , 1 1 91 9 , 4 0 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 0521081710 9741114102 7 , 0 9 82 1 , 2 4 22 0 , 3 9 02 0 , 9 9 52 0 , 3 5 31 8 , 2 4 405101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 23,258 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 19 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 18011142511141471225183 0 , 2 3 12 8 , 3 5 32 6 , 6 1 12 7 , 5 4 82 6 , 3 3 52 4 , 9 0 32 2 , 4 3 505101520253035404505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 28 2022年10月 2022年 4月 2401350992510974 7 , 1 7 44 4 , 9 3 23 8 , 6 8 94 0 , 8 6 13 7 , 5 4 33 7 , 8 3 102468101214161801 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 35,232 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價 成交面積（萬平米） 上市面積（萬平米） 首置 再改 首改 高端 32 看五六環(huán)間各產(chǎn)品線市場， 4月份各產(chǎn)品上市量大增，成交量基本持平，首改產(chǎn)品價格下降，其余產(chǎn)品價格均大幅上升 292361211162018179152626251 7 , 4 6 41 6 , 1 6 01 5 , 2 4 21 5 , 2 4 91 1 , 7 6 21 2 , 5 1 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 2月 2022年 3月 2022年 1月 2022年12月 11,722 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 126174115883710991 4 , 4 2 01 5 , 4 9 81 5 , 7 3 71 5 , 8 3 11 2 , 0 1 51 1 , 4 7 105101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 12,998 2022年11月 2022年10月 4/1/10 1332666109939814131 9 , 7 7 61 6 , 7 6 41 6 , 0 4 51 3 , 6 9 71 5 , 0 3 50510152025303505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 15,623 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 13,319 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 2018452853591172 5 , 5 5 12 2 , 7 2 52 1 , 4 7 22 3 , 0 7 02 2 , 4 1 302468101214161805 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 2月 21,345 2022年 3月 18,757 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價 成交面積（萬平米） 上市面積（萬平米） 首置 再改 首改 高端 33 我們的新政 第一部分 當前房地產(chǎn)形勢分析 34 房價問題已被升格為今年最重要的“政治議題” 總理溫家寶在兩會中再次明確提出，要“大力 整頓和規(guī)范 房地產(chǎn)市場秩序，完善土地收入管理使用辦法， 抑制土地價格過快上漲 。） 第三部分 我們的目標 61 現(xiàn)在 價格 、 地段 、 品牌 、 產(chǎn)品 、 服務 …… 歸根到底是：核心賣點 第三部分 我們的目標 目標應與產(chǎn)品條件相符、應與核心 賣點相符、應與品牌相符。 來電量 、 來訪量 、 客戶積累數(shù)量 、消化率 、 推廣費預算 、 首次到訪成本 。 傾公司力量增加的附加價值 可傳遞的記憶點為核心記憶點 可給客戶的使用帶來價值的技術(shù) 注重細節(jié) 第三部分 我們的目標 67 四、是我們在找客戶還是客戶在找我們 實際是： 客戶在找我們 ， 但我們通過客戶 在找客戶 。 再次交易的信息。 93 從眾多個層面上進行多方面的研究 而最后歸納成一個點 /一個結(jié)論 / 一個方向 /一個計劃 第四部分 房地產(chǎn)企業(yè)全員營銷體系 銷售計劃的目標與順序 開發(fā)進度 客戶積累 賣場條件 物料準備 94 最終結(jié)論是時間節(jié)點計劃 創(chuàng)造出事件的計劃 第四部分 房地產(chǎn)企業(yè)全員營銷體系 95 萬科集團活動做法集成案例分析 第四部分 房地產(chǎn)企業(yè)全員營銷體系 96 制定計劃的基本法則 6個層面的基本法則 : 整合分析 樹立目標 方案及策略的擬定 協(xié)調(diào) 監(jiān)控 評估 第四部分 房地產(chǎn)企業(yè)全員營銷體系 制造事件、樹立形象 目標的變化導致計劃的變化 97 計劃的基本法則 ——整合分析 在開始任何計劃之前，首先要充分了解項目目前環(huán)境狀況及發(fā)展趨勢對企業(yè)的未來有什么影響，至關(guān)重要。 “ 這就像是考試，你。 3 銷售計劃的誤區(qū) 一招鮮吃遍天。 查詢事項的渠道 。 核心技術(shù) 。 經(jīng)營目標：均價 、 銷售速度 。） （什么是熱點：教育、景觀資源、商業(yè)、政府辦公、城市規(guī)劃的發(fā)展方向。 二手房市場成交面積變化情況 309225771173772931852502232382131772172008878 +37% 10’03 10’04 10’02 10’01 09’12 09’11 09’10 09’09 09’08 09’07 09’06 09’05 09’04 09’03 09’02 09’01 二手房成交面積（萬平米） 09年月均成交 212萬平米 4月 1830日 +22% 4月 117日 日均成交量