【正文】 1月份五環(huán)內(nèi)市場供應(yīng)量回升，供需矛盾略有緩和，但隨著 2月份市場供應(yīng)量的急劇下降，供需矛盾再現(xiàn)。 ? 17日新政出臺后，成交量大幅下降， 日均成交量環(huán)比下降 39%。 二手房市場成交面積變化情況 309225771173772931852502232382131772172008878 +37% 10’03 10’04 10’02 10’01 09’12 09’11 09’10 09’09 09’08 09’07 09’06 09’05 09’04 09’03 09’02 09’01 二手房成交面積（萬平米） 09年月均成交 212萬平米 4月 1830日 +22% 4月 117日 日均成交量（萬平米） 26 ?2022年北京房地產(chǎn)投資總額預(yù)計將超過 07年水平，達到 2022億以上，開發(fā)投資熱情處于上升通道。同日，“新國十條”頒布 中央媒體的輪番炮轟為房價問題的 政治化升格奠定基調(diào) 35 ? 二套房首付提高至 50%，貸款利率不低于 ? 三套及以上房貸款由銀行判斷風(fēng)險，決定貸款的發(fā)放和貸款利率 ? 非本地居民購房須提供一年以上本市納稅或社保繳納證明，方可申請貸款 （相關(guān)的公積金政策已實施更新） ? 霸王條款 1：同一購房家庭在 5月 1日起只能在本市新購買一套商品住房（含存量房） 北京調(diào)控細則是最為嚴(yán)厲的地方細則，除頒布收緊房貸外，行政手段的痕跡處處可見 市場準(zhǔn)入， 三限一禁 土地競標(biāo)，過關(guān)斬將 ? 探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式，北京推出的長陽鎮(zhèn)三幅地塊，就采用了“綜合評標(biāo)”和“雙向競價”的新方式 ? 霸王條款 2：在土地拍賣的出讓中，政府暗設(shè)競拍最高價，房山竇店地塊就是在競拍超過最高價后被收回，顯示政府通過行政手段直接打壓土地出讓價格 取證預(yù)售，披荊斬棘 ? 探索實行預(yù)售款監(jiān)控措施，這將嚴(yán)重影響開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，尤其在預(yù)售條件較為寬松的北京 ? 霸王條款 3：新政后報批預(yù)售許可證的項目，市建委對于新售樓盤的價格進行干預(yù)，較前期漲幅過大或開盤價格過高的項目，不頒發(fā)預(yù)售許可證 36 在推出地方版的“新國十條”實施細則的城市地區(qū)中，北京政策最緊 ? 在全國首次提出提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)征稅收，分別把計稅毛利率和非普通住房、非住宅的土地增值稅預(yù)征率調(diào)升，加大了發(fā)展商的現(xiàn)金流壓力 ? 實行了較為寬松的規(guī)則，大部分條文都在“新國十條”的框架內(nèi) ? 第一個省級的實施細則 :明確官員問責(zé)，若未能完成任務(wù)，將被調(diào)離崗位 ? 加強銷售過程管理 ? 保障性住房建設(shè)的比例 松 緊 地方細則嚴(yán)格程度 深圳 海南 青島 北京 ? 政策最嚴(yán)格，包括家庭限購一套住房 37 簡單計算不同客戶收到的影響：首次的需求在調(diào)控中沒有受到影響，除面臨稍微下調(diào)的利率折扣外 首置需求 （ 90平米 ) 首 付 月 供 新政前 60 萬 6814元 新政后 60 萬 （不變） 6814元 （不變） ? 假設(shè)購買總價為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計算；新政前后的月供變化： ? 假設(shè)客戶支付能力不變，新政前后其購買力的實際變化： 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 新政前 新政后 38 二次置業(yè)需求被大幅收緊，購買力下降幅度達到 20%；因利率的上調(diào)幅度較大，消費貸款能增加的購買力有限，實際購買力下降仍達 17% 二置需求 首 付 月 供 新政前 80 萬 6479 元 新政后 100 萬 （ +20萬） 6340 元 （ 139元） 增加部分的 20萬首付以 5年期消費貸款補齊 消費貸月供約 4500元 ? 假設(shè)購買總價為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計算；新政前后的月供變化： 新政后（以消費貸款補首付） 17% 新政后（無消費貸款） 20% 新政前 ? 假設(shè)客戶支付能力不變，新政前后其購買力的實際變化： 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 39 三次或以上置業(yè)的融資需求窗口關(guān)閉，大幅削弱該類客戶的購買力達 45%以上 三置需求 首 付 月 供 新政前 80 萬 6479 元 新政后 200 萬 （ +120萬） 0 元 （ 6479元） 增加部分的首付以 5年期消費貸款補，在無抵押的情況下僅能補充 50萬 消費貸月供約 11000元 ? 假設(shè)購買總價為 200萬的住房，按照等額本息還款法，商業(yè)貸款 30年計算；新政前后的月供變化： 新政前 新政后（以消費貸款補首付） 45% 新政后（無消費貸款） 60% ? 假設(shè)客戶支付能力不變，新政前后其購買力的實際變化： 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 40 在支付能力不變的前提下，二置、三置客戶的購買力在新政前后受到了不同程度的削弱；其中二置和三置的購買力大幅下降 17%以上，若維持原有購房計劃，其月供開支須增加 60%以上 200 萬 100 萬 150 萬 50 萬 新政前 首置 ( 90) 二置 三置 有消費貸款補首付 17% 無消費貸款 20% 無消費貸款 有消費貸款補首付 45% 無消費貸款 60% 41 ? 政策調(diào)控顯現(xiàn)成效： 上半年中央和地方調(diào)控政策密集出臺，全面收緊住房信貸，調(diào)整土地出讓、供地結(jié)構(gòu)、住房供應(yīng)和交易成本，遏制過快上漲的價格，效果明顯 ? 新政之后市場成交量大幅下降： 受調(diào)控影響，成交量大幅下滑，開發(fā)商則調(diào)整推盤節(jié)奏，二季度供應(yīng)未出現(xiàn)傳統(tǒng)放量，存銷比上升 ? 剛需產(chǎn)品受新政沖擊最小 ： 新政后市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，成交以首置類剛需產(chǎn)品為主，再改類產(chǎn)品需求被壓抑 市場導(dǎo)讀 42 ? 6月份 成交量為 43萬平米 ， 環(huán)比下降 9%， 同比下降 75%； 均價 18360元 /平米，基本與上月持平 ? 上半年成交量為 481萬平米 ， 同比下降 43% 受上半年政策調(diào)控的影響，特別是 4月份北京新政的出臺，市場成交量大幅下滑，價格回落至去年年底水平 6183153193175 175 185156 146 149180 1781016010312747 432 2 , 5 8 72 1 , 3 5 81 8 , 8 5 61 8 , 3 0 61 7 , 2 5 21 5 , 8 7 21 4 , 3 2 01 4 , 4 0 51 3 , 5 1 61 3 , 1 0 61 2 , 3 2 51 1 , 8 4 51 1 , 4 0 21 0 , 5 1 61 8 , 3 6 01 4 , 3 4 205010015020025030035040045005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 01006 1005 18,342 1004 1003 1002 17,196 1001 0912 0911 0910 0909 0908 0907 0906 0905 0904 0903 0902 0901 9% 成交均價 (元 /平米 ) 成交面積 (萬平米 ) 北京新政出臺 43 8791 9 , 9 7 41 8 , 4 9 61 9 , 6 3 31 9 , 6 5 92 0 , 7 6 805001,0001,5002,0002,5003,0003,50002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,000563 06140620 17,190 06210627 07050711 14,989 874 1,229 06280704 17,966 1,483 3,048 1,455 822 1,070 06070613 705 1,194 05310606 595 66 05240530 784 2,526 05170523 702 而 7月前兩周由于供應(yīng)的放量，成交量也開始回升，成交價格連續(xù)回落，主要由于新開盤項目集中在五環(huán)以外 均價 上市套數(shù) 銷售套數(shù) 44 ? 6月份市場供應(yīng)量為 56萬平米，環(huán)比下降 28%，同比下降 31%，當(dāng)前市場推售比為 ? 上半年市場供應(yīng)量為 434萬平米，同比下降 12% 5678988027968464588140121 . 70 . 80 . 90 . 60204060801001201401601802002200 . 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 80 . 91 . 01 . 11 . 21 . 31 . 41 . 51 . 61 . 71006 43 1005 47 1004 127 1003 103 1002 60 1001 101 0912 178 0911 180 127 0910 149 105 0909 146 0908 156 152 0907 185 0906 175 0905 175 134 0904 193 121 0903 153 107 0902 83 0901 61 批售比 成交面積 (萬平米 ) 供應(yīng)面積 (萬平米 ) 受政策調(diào)控，開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，二季度未出現(xiàn)傳統(tǒng)放量，但由于新政后銷售量的更快下滑，新政后市場供過于求 45 ? 當(dāng)前市場庫存規(guī)模為 840萬平米，按照近 3個月的平均銷售速度，庫存能維持 12個月 新政后，由于成交量的大幅下降，庫存規(guī)模連續(xù)回升，存銷比上升至 12個月 8408277969229459789831 , 0 7 71 , 1 2 91 , 1 7 41 , 2 5 71 , 2 6 11 , 3 8 81 , 4 8 21 , 5 2 41 , 5 9 61 , 7 1 31288667777789222402004006008001 , 0 0 01 , 2 0 01 , 4 0 01 , 6 0 01 , 8 0 02 , 0 0 02 , 2 0 02 , 4 0 00510152025300912 0911 0910 0909 0908 0907 0906 1005 9 1004 1003 10 1002 1001 0905 0904 11 0903 16 0902 1,642 0901 1006 存銷比 期末庫存 (萬平米 ) 注：銷量以近 3個月的平均銷售面積計算 46 首置產(chǎn)品 首改產(chǎn)品 再改產(chǎn)品 高端產(chǎn)品 新政后，首置和首改產(chǎn)品受新政影響最小，再改產(chǎn)品受新政影響最大 13182917325143111102619102236341 5 , 2 5 41 8