房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓(xùn)課件-wenkub
2023-01-25 21:38:41 本頁(yè)面
【正文】 外部因素 ?城市經(jīng)濟(jì)、政策因素、整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波勱 內(nèi)部因素 ?供給丌能及時(shí)響應(yīng)需求變化 6 01 市場(chǎng)周期 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的階段劃分 復(fù)蘇階段 ? 表現(xiàn)為上一輪的蕭條使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷，自住需求者入市，投資、 投機(jī)需求 基本丌存在，價(jià)格、租金價(jià)格低下。（ 18—20年） 朱格拉周期 是針對(duì)資本主義經(jīng)濟(jì)中一種為期約 10年的周期性波動(dòng)而提出的理論。 房地產(chǎn)周期：是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波勱、循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。 房地產(chǎn)周期循環(huán)：是指所有類型房地產(chǎn)的總收益率的重復(fù)但丌規(guī)則的波勱。 基欽周期 又稱”短波理論”。房?jī)r(jià)開始回升，少數(shù)投機(jī)者入市，市場(chǎng) 交易量 增加 空置率 下降。進(jìn)而新增投資數(shù)量下降，銷售難度加大，交易量下降， 空置率 增加，市場(chǎng)出現(xiàn)悲觀情緒，持幣觀望。 蕭條階段 ? 房?jī)r(jià)和租金持續(xù)下降，交易量銳減， 空置率 居高丌下，大量房地產(chǎn)商破產(chǎn)。 什么是房地產(chǎn)泡沫呢？ Contents 目錄 04 案例不啟示 01 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 02 03 房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度及危害 10 02 含義 房地產(chǎn)泡沫的含義 美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯 簡(jiǎn)單來講，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，如果商品房的供給超過了市場(chǎng)需求，則超過部分屬于供給虛漲，發(fā)展到一定程度將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫，空置率在5%10%之間是正常的。 02 成因 16 2023年 10大典型城市土地成交建筑面積增幅排名 2023年 10大典型城市土地成交均價(jià)增幅排名 02 成因 17 ⑵ 投資預(yù)期 交易者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期能在一定程度上影響需求。 02 成因 18 ⑶ 過度投機(jī) 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)財(cái)富積累到一定程度，房地產(chǎn)交易目的不再僅限于滿足住房需求，更多是為了從交易中獲利賺取差價(jià)，這就會(huì)使房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性大大加強(qiáng)。 02 成因 20 2023年個(gè)人住房貸款迅猛攀升，脫離了 2023年以來的平穩(wěn)軌道，新增個(gè)人購(gòu)房貸款 ，占全年住宅銷售額的比例為 37%，相比 2023年（ 25%）和 2023年（ 28%），大幅上升。 02 成因 22 直接依賴 ① %的國(guó)內(nèi)銀行貸款 ②在自籌資金里， 76%的部分都是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的 %。 02 成因 24 ⑸ 信息不對(duì)稱 ①信息不對(duì)稱容易誘發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)過度 大量國(guó)內(nèi)資本和國(guó)際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，制造了虛假的需求信息，引發(fā)了虛假的市場(chǎng)繁榮，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲。 02 成因 Contents 目錄 04 案例不啟示 01 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 02 房地產(chǎn)泡沫 03 26 03 泡沫測(cè)度 指標(biāo)法 通過對(duì)各種與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行分析，測(cè)度房地 產(chǎn)泡沫，該類方法主要包括簡(jiǎn)單指標(biāo)法、指標(biāo)體系法、功效 系數(shù)法和綜合指數(shù)法等具體方法。根據(jù)計(jì) 算房地產(chǎn)理論價(jià)格的思路不同，分為收益還原法、邊際收 益法和市場(chǎng)供求法。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處于上升狀態(tài)，并沒有存在市場(chǎng)萎縮的跡象，則說明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性越大。房屋均價(jià)雖然個(gè)別年份有所波動(dòng)，但總體呈上升趨勢(shì)， 2023 年西安市房屋平均價(jià)格僅為 元， 2023 年為每平米 元， 2023 年上漲到每平米 6543元。 根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，歷年來西安市城鎮(zhèn)居民住宅支出占消費(fèi)支出的比例大約在 6%13%之間，近年來房?jī)r(jià)提升速度超過了收入增加速度，住房支出比例呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。首付款比例為 30%時(shí)，房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為 、 。若將處于合理房?jī)r(jià)收入比區(qū)間 36 范圍內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫大小設(shè)為零，西安市 2023 年到 2023 年房地產(chǎn)價(jià)格虛漲泡沫值如表所示： 20232023 年西安市房地產(chǎn)價(jià)格虛漲泡沫度數(shù)值表 03 泡沫測(cè)度 36 土地價(jià)格泡沫是一種土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，土地價(jià)格泡沫是土地實(shí)際價(jià)格超過土地理論價(jià)格的部分， 土地價(jià)格泡沫度公式為： 土地價(jià)格泡沫度 =（土地實(shí)際價(jià)格－土地理論價(jià)值） /土地理論價(jià)值 20232023年西安市土地基礎(chǔ)價(jià)值運(yùn)行區(qū)間圖 （ 2）土地價(jià)格泡沫 03 泡沫測(cè)度 37 我們將位于土地基礎(chǔ)價(jià)值運(yùn)行區(qū)間，即無泡沫狀態(tài)下的泡沫度數(shù)值設(shè)為 0，則可得到 20232023年西安市土地價(jià)格泡沫度，如表所示： 20232023 年西安市土地價(jià)格泡沫度數(shù)值表（單位： %） 03 泡沫測(cè)度 38 商品房大量空置是房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一，一方面，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)帶來了大量房屋空置，另一方面，商品房大量空置又加重了房地產(chǎn)泡沫程度。 （ 3）房地產(chǎn)空置泡沫 03 泡沫測(cè)度 39 西安市房地產(chǎn)空置泡沫測(cè)度 03 泡沫測(cè)度 40 2023年 2023年西安市房屋空置泡沫度數(shù)值表（單位 %） 除 2023年、 2023年、 2023年以及 2023年空置泡沫系數(shù)低于 5%之外，其余年份西安市商品房空置泡沫系數(shù)均處于 5%14%的合理范圍內(nèi)。 按照國(guó)際慣例，兩者的比值大于 2時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育著泡沫。并且房地產(chǎn)開發(fā)大量依賴 負(fù)債經(jīng)營(yíng) ，一旦泡沫過多，銀行貸款收緊，企業(yè)資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)加劇。 03 造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī) Contents 目錄 04 01 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期
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