【正文】 直接影響房增的品質(zhì)及價(jià)格。 城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車潮或人潮流量的層面來(lái)自四面八方。當(dāng)中長(zhǎng)期入款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場(chǎng)即反映穩(wěn)定水準(zhǔn)。 銷售海報(bào)樓書及廣告：海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特色，地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。 其他銷售資料：專業(yè)雜志如都會(huì)定期披露市場(chǎng)上已公開(kāi)或即將公開(kāi)的項(xiàng)目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。須注意住宅產(chǎn)品就靠近學(xué)校、公園、市場(chǎng)，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。 可至欲調(diào)研區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。 在了解上述租金的差異原因后，在搜集租金資料時(shí)較能在不同條件中找出相對(duì)比較可靠的立足點(diǎn)。 （十二）租金資料的搜集 租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。 分析整理完成之后要寫調(diào)研報(bào)告，提供決策層參考，因此報(bào)告 必須簡(jiǎn)明扼要、條理分明，并且明顯標(biāo)示重點(diǎn)所在，使決策者能在短時(shí)間內(nèi)就可掌握資料的意義和參考價(jià)值。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差原則，以 及調(diào)價(jià)狀況等。而對(duì)市場(chǎng)了解的方式的就是要掌握各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場(chǎng)上產(chǎn)品供求情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長(zhǎng)期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。 大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為 “ 地域商圈 ” 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)人口對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)型態(tài)有密切的關(guān)系，各級(jí)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對(duì)房增明顯差異性，因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃規(guī)劃時(shí)即可依照其商圈性質(zhì)行性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)? 面或商場(chǎng)空間。如北京市金融一條街，近年來(lái)大量銀行機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，自然造成對(duì)周邊服務(wù)業(yè)的需求，進(jìn)而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。 （六）人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的搜集 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國(guó)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開(kāi)發(fā)商搶搭 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 景氣市場(chǎng)列車，一窩峰地推出市場(chǎng)潮流的產(chǎn)品，致使國(guó)內(nèi)市場(chǎng)到處充符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。一般所指的交通流量資料包含 :機(jī)車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的及其可到達(dá)的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)資料及市場(chǎng)報(bào)告除供求狀況外，還有項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、代款，及 市場(chǎng)對(duì)各種產(chǎn)品的接受程度等。由這些資料可整理出項(xiàng)目個(gè)案來(lái)的人、來(lái)電及購(gòu)買客戶群體的狀況，對(duì)項(xiàng)目策劃時(shí)的目標(biāo)客戶群的研究及產(chǎn)品策劃構(gòu)想時(shí)很有幫助。 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，換房大會(huì)、了解 各類信息、行情、索取有關(guān)資料。只有在相利益的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才能進(jìn)行。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃條件如當(dāng)事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件等。據(jù)此可掌握更多該地方的市場(chǎng)交易資料，并有助于了 解交易內(nèi)容有無(wú)其他附加條件。越是深層的調(diào)研，所要求調(diào)研員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。如果采用分區(qū)域內(nèi)隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上抽樣本數(shù)具有代表性，但對(duì)于各抽樣本階層，能仍然不具有代表性。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行觀察。這種方法最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)研許多問(wèn)題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問(wèn)題不太相關(guān)的問(wèn)題，可以彌補(bǔ)調(diào)研表所漏掉的一些重要問(wèn)題，談話氣氛好，不受約束。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，有時(shí)采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們先做題，然后召開(kāi)座談會(huì)或個(gè)別談話，征求意見(jiàn)。 （ 1） 設(shè)計(jì)調(diào)研表。也稱為隨意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問(wèn)其對(duì)某新產(chǎn)品的看法和印象。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威部門的普查結(jié)果，如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。然后，還要對(duì)預(yù)測(cè)的結(jié)果進(jìn)行判斷、評(píng)價(jià)，重點(diǎn)是預(yù)測(cè)誤差的分析。 5．進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)。如某企業(yè)預(yù)測(cè)商品房市場(chǎng)銷售量，應(yīng)明確是哪 類商品房，短期預(yù)測(cè)還是中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，是全國(guó)還是某地區(qū)預(yù)測(cè)等。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以進(jìn)行定量分析的情況。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他政治法律因素的預(yù)測(cè)。哪個(gè)企業(yè)注意利用了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，而且預(yù)測(cè)得比較準(zhǔn)確，那個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)就好。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的影響，從而避免企業(yè)盲目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。 (二 ) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 房地產(chǎn)價(jià)格的大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研的內(nèi)容包括： (1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)； (3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大?。?(4)開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響； (5)國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià) 格； (6)開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。主要包括： (1)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)； (2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等； (3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)收入水平； (4消費(fèi)者的實(shí)際支付能力； (5)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見(jiàn)等。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類、方式。 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等。 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的各個(gè)方面。調(diào)研報(bào)告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。一旦明確下來(lái)，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。調(diào)研表及問(wèn)卷是整個(gè)調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。 市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平的重要標(biāo)志， 也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買本公司商品房，就需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)研研究。 ，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租 面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽(yáng)臺(tái)、停車場(chǎng)、文娛場(chǎng)所、交通和購(gòu)物等）、空置率、影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)研資 料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；然后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。(2)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出； (3)文字精煉，用語(yǔ)中肯； (4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點(diǎn)； (5)報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； (6)報(bào)告完整，印刷清楚美觀。 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào) 和適應(yīng)。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。市場(chǎng)需求由購(gòu)買者、購(gòu)買欲望、購(gòu)買能力組成。主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。 (四 ) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研 主要包括： (1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選 擇、控制與調(diào)整情況； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因； (3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況； (4)房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)?？茖W(xué)地市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的途徑之一，可以提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化。 中期預(yù)測(cè)是反映企業(yè)對(duì) 15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及期限發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。定量預(yù)測(cè)與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，主要包括時(shí)間序列預(yù)測(cè)和因果關(guān)系預(yù)測(cè)。 3．搜集和分析有關(guān)資料。預(yù)測(cè)不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測(cè)誤差很大，就失去了預(yù)測(cè)的意義。 七、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法 一、 市場(chǎng)調(diào)研方法分類 市場(chǎng)調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對(duì)象來(lái)劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃