【正文】 直接影響房增的品質(zhì)及價(jià)格。 城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。當(dāng)中長期入款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場即反映穩(wěn)定水準(zhǔn)。 銷售海報(bào)樓書及廣告：海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特色，地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。 其他銷售資料：專業(yè)雜志如都會定期披露市場上已公開或即將公開的項(xiàng)目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。須注意住宅產(chǎn)品就靠近學(xué)校、公園、市場，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。 可至欲調(diào)研區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。 在了解上述租金的差異原因后，在搜集租金資料時(shí)較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點(diǎn)。 （十二）租金資料的搜集 租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。 分析整理完成之后要寫調(diào)研報(bào)告，提供決策層參考，因此報(bào)告 必須簡明扼要、條理分明，并且明顯標(biāo)示重點(diǎn)所在，使決策者能在短時(shí)間內(nèi)就可掌握資料的意義和參考價(jià)值。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差原則，以 及調(diào)價(jià)狀況等。而對市場了解的方式的就是要掌握各競爭項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場上產(chǎn)品供求情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。 大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為 “ 地域商圈 ” 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動人口對商業(yè)經(jīng)營型態(tài)有密切的關(guān)系，各級產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對房增明顯差異性，因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃規(guī)劃時(shí)即可依照其商圈性質(zhì)行性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)? 面或商場空間。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，自然造成對周邊服務(wù)業(yè)的需求，進(jìn)而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。 （六）人文社會經(jīng)濟(jì)資料的搜集 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 景氣市場列車，一窩峰地推出市場潮流的產(chǎn)品，致使國內(nèi)市場到處充符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。一般所指的交通流量資料包含 :機(jī)車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的及其可到達(dá)的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)資料及市場報(bào)告除供求狀況外，還有項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、代款，及 市場對各種產(chǎn)品的接受程度等。由這些資料可整理出項(xiàng)目個(gè)案來的人、來電及購買客戶群體的狀況，對項(xiàng)目策劃時(shí)的目標(biāo)客戶群的研究及產(chǎn)品策劃構(gòu)想時(shí)很有幫助。 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會，換房大會、了解 各類信息、行情、索取有關(guān)資料。只有在相利益的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才能進(jìn)行。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃條件如當(dāng)事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件等。據(jù)此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了 解交易內(nèi)容有無其他附加條件。越是深層的調(diào)研，所要求調(diào)研員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。如果采用分區(qū)域內(nèi)隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上抽樣本數(shù)具有代表性，但對于各抽樣本階層，能仍然不具有代表性。當(dāng)然市場情況受多種因素影響，在市場實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競爭對手的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺，收了多長時(shí)間等。派人到現(xiàn)場對調(diào)研對象進(jìn)行觀察。這種方法最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)研許多問題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問題不太相關(guān)的問題，可以彌補(bǔ)調(diào)研表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受約束。有時(shí)直接問問題并不見得是最好的，有時(shí)采用間接方法反而會得到更好的答案。四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測試，請他們先做題，然后召開座談會或個(gè)別談話，征求意見。 （ 1） 設(shè)計(jì)調(diào)研表。也稱為隨意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對某新產(chǎn)品的看法和印象。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威部門的普查結(jié)果，如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。然后，還要對預(yù)測的結(jié)果進(jìn)行判斷、評價(jià)，重點(diǎn)是預(yù)測誤差的分析。 5．進(jìn)行實(shí)際預(yù)測。如某企業(yè)預(yù)測商品房市場銷售量，應(yīng)明確是哪 類商品房，短期預(yù)測還是中、長期預(yù)測，是全國還是某地區(qū)預(yù)測等。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以進(jìn)行定量分析的情況。例如，房地產(chǎn)市場的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及對影響房地產(chǎn)市場的其他政治法律因素的預(yù)測。哪個(gè)企業(yè)注意利用了房地產(chǎn)市場預(yù)測，而且預(yù)測得比較準(zhǔn)確，那個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營就好。通過房地產(chǎn)市場預(yù)測，可以了解房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，以及對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所帶來的影響，從而避免企業(yè)盲目開發(fā)經(jīng)營，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。 (二 ) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 房地產(chǎn)價(jià)格的大小對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研的內(nèi)容包括： (1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國家價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響； (2)房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢； (3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小； (4)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響； (5)國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià) 格； (6)開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。 2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。主要包括： (1)消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢； (2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等； (3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水平； (4消費(fèi)者的實(shí)際支付能力； (5)消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見等。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購買行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機(jī)、種類、方式。 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等。 五、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場需求和供給的各個(gè)方面。調(diào)研報(bào)告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。調(diào)研表及問卷是整個(gè)調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。 市場是無情的，消費(fèi)者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志， 也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購買本公司商品房，就需要對用戶進(jìn)行調(diào)研研究。 ，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租 面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)狻㈦娫?、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進(jìn)行評定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。(2)報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出； (3)文字精煉，用語中肯； (4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點(diǎn)； (5)報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； (6)報(bào)告完整，印刷清楚美觀。 一、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié)調(diào) 和適應(yīng)。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。主要包括消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。 四、 房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研 房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷、廣告等活動。 (四 ) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研 主要包括： (1)房地產(chǎn)營銷渠道的選 擇、控制與調(diào)整情況； (2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因； (3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況； (4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)?？茖W(xué)地市場預(yù)測分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的途徑之一，可以提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理的科學(xué)化。 中期預(yù)測是反映企業(yè)對 15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及期限發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。微觀市場預(yù)測是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。定量預(yù)測與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計(jì)預(yù)測，主要包括時(shí)間序列預(yù)測和因果關(guān)系預(yù)測。 3．搜集和分析有關(guān)資料。預(yù)測不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測誤差很大，就失去了預(yù)測的意義。 七、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法 一、 市場調(diào)研方法分類 市場調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對象來劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對象所采用的具體方法來劃