房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)(ppt45頁)(編輯修改稿)
2025-03-06 12:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 會批準(zhǔn)的時間）； ?方案圖報建 （指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）； ?樁基施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）； ?項目開工 （指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時間）； ?主體開工 （指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）； ?預(yù)售證 （指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）； ?開盤 （指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）； ?主體封頂 （指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）； ?竣工驗收 （指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時間 ,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 企業(yè)獲得土地的方式 行政命令式： 劃撥 /協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。 資本市場 : 投資參股 ： 用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司 。 土地收購 ： 直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi) 。 收購有土地的公司 ： 為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。 土地市場 ： 通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以 “ 價高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場未來預(yù)期； ?項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)； ?企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本； ?競爭對手的情況分析。 各部門職責(zé)： ?開發(fā)部：收集土地信息 —— 項目可研報告（集團(tuán)） —— 項目投資決策（董事會）—— 項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購） —— 成交確認(rèn)書移交給項目公司。 ?營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。 ?設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。 ?工程部：現(xiàn)場踏勘。 ?財務(wù)部：投資收益、初步 籌資 方案。 ?成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） 關(guān)鍵要素：項目可研報告。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進(jìn)度。 ?決策人力：團(tuán)隊運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊、主管部門。 地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 各部門職責(zé)： ?開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證 —— 國有土地使用證。 ?營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案）。 ?設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書 —— 概念設(shè)計深化方案。 ?工程部：編制項目工程節(jié)點(diǎn)計劃。 ?財務(wù)部：概念版投資收益。 ?成本部：可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） 關(guān)鍵要素：項目策劃書、概念設(shè)計深化方案。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期 5個月 實施方案 2個月 施工圖 3個月 設(shè)計前期 設(shè)計周期 3： 5： 2 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設(shè)計階段： ?概念設(shè)計：大概 6周； ?詳規(guī)設(shè)計：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴(kuò)初方案：大概 6周； ?施工圖設(shè)計：施
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1