【正文】 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 收入確認方面會計準則與稅法差異 序號 會計收入確認原則 稅法收入確認原則（ 31號文） 4 銷售商品采用支付手續(xù)費方式委托代銷的，在收到代銷清單時確認收入。 (四 )采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)： ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 視同買斷方式，如果委托方和受托方之間的協(xié)議明確標明，受托方在取得代銷商品后，無論是否能夠賣出、是否獲利，均與委托方無關(guān)，那么委托方和受托方之間的代銷商品交易，與委托方直接銷售商品給受托方?jīng)]有實質(zhì)區(qū)別，在符合銷售商品收入確認條件時，委托方應(yīng)確認相關(guān)銷售商品收入。 ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，若合同或協(xié)議價格 高于 買斷價格，則應(yīng) 按合同或協(xié)議價格計算 的價款 。若銷售合同或協(xié)議中約定的價格 低于 買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則 應(yīng)按買斷價格計算 的價款確認。 （保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售的，屬于企業(yè)與購買方 ,或企業(yè)、受托方、購買方 三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，若合同或協(xié)議價格 高于 基價，則應(yīng)按合同或協(xié)議價格計算價款 ,企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；若合同或協(xié)議價格 低于 基價的，則應(yīng)按 基價計算的價款 確認。屬于由 受托方與購買方直接簽訂銷售合同 的，則應(yīng)按 基價加上按規(guī)定取得的分成額確認 . ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 收入確認方面會計準則與稅法差異 序號 會計收入確認原則 稅法收入確認原則（ 31號文） 5 1） 《 企業(yè)會計準則第 12號 —— 債務(wù)重組 》 ：非現(xiàn)金資產(chǎn)為存貨的 ， 應(yīng)當作為銷售處理 ， 按照 《 企業(yè)會計準則第 14 號 —— 收入 》 的規(guī)定 ， 以其公允價值確認收入 ， 同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本 。 2） 《 企業(yè)會計準則第 9 號 —— 職工薪酬 》 ：企業(yè)以其自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣性福利發(fā)放給職工的 ， 應(yīng)當根據(jù)受益對象 ，按照該產(chǎn)品的公允價值 ， 計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當期損益 ， 同時確認應(yīng)付職工薪酬 。 （五）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題 ? 稅法規(guī)定的 預(yù)提（應(yīng)付）費用（ 31號文第 32條）： （一）出包工程成本的預(yù)提 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過 合同總金額的 10％。 （二）公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)交政府部門的報批報建費用、物業(yè)完善費用 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 注：除以上幾項費用外，計稅成本均為實際發(fā)生成本。 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題 ? 合作建房的稅務(wù)處理 一、企業(yè)以 本企業(yè)為主體 聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目， 且該項目未成立獨立法人公司 （一）合同或協(xié)議約定向投資各方（即合作、合資方，下同） 分配開發(fā)產(chǎn)品 的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目 已經(jīng)結(jié)算計稅成本 ，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間 的差額計入當期應(yīng)納稅所得額 ； 如未結(jié)算計稅成本 ，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 （二）合同或協(xié)議約定 分配項目利潤 的處理 : 成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 二、企業(yè)以換取 開發(fā)產(chǎn)品 為目的，將土地使用權(quán)投資 其他企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項 經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 .7 關(guān)聯(lián)方交易 ? (一 )確定關(guān)聯(lián)交易是否得到恰當記錄，關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的合理性，尤其 (關(guān)注關(guān)聯(lián)交易價格是否公允。 ? (二 )復(fù)核公司提供的關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)交易信息，考慮是否存在未識別出的關(guān)聯(lián)方。 ? (三 )確定關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)交易的披露是否充分，關(guān)聯(lián)交易是否經(jīng)過合理技權(quán)和批準。 ? (四 )應(yīng)充分關(guān)注控股股東、控股股東控制的其他關(guān)聯(lián)方、上市公司的實際控制人等向公司進行直接或間接捐贈行為（包括直接捐贈現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)、直接豁免或代為清償債務(wù)等）的經(jīng)濟實質(zhì)。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表附注的內(nèi)容除了符合財務(wù)報表列報準的一般規(guī)定外，還應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的情況披露以下內(nèi)容： ? 在存貨的核算方法中增加披露：開發(fā)用土地的核算方法；披露公共配套設(shè)施費用的核算方法； 披露出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房的攤銷方法； 對不同類別存貨（如：庫存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）計提跌價準備的比例及依據(jù)。 ? 披露維修基金的核算方法。 ? 披露質(zhì)量保證金的核算方法。 ? 披露房地產(chǎn)銷售收入的確認原則及方法。 ? 為房地產(chǎn)開發(fā)項目借入資金所發(fā)生的利息及有關(guān)費用的會計處理方法。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例 ? 深振業(yè)公司 08年報附注： ? （七） 存貨的核算方法 ? 存貨的分類： ? 存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品。非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品。 ? 存貨的核算： ? (1) 已完工開發(fā)產(chǎn)品 是指已建成、待出售的物業(yè)； 在建開發(fā)產(chǎn)品是指尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)； 擬開發(fā)產(chǎn)品是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地。擬開發(fā)產(chǎn)品在項目整體開發(fā)時，全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；在項目分期開發(fā)時，將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品，未開發(fā)土地仍保留在擬開發(fā)產(chǎn)品當中。 ? (2) 公共配套設(shè)施費： 按實際完工成本計入在建開發(fā)產(chǎn)品，如果一個配套設(shè)施存在多個房地產(chǎn)項目受益，則根據(jù)其可銷售面積按比例分攤。房地產(chǎn)項目完工時根據(jù)預(yù)計發(fā)生成本計入完工開發(fā)產(chǎn)品。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例 ? (3) 公用設(shè)施專用基金： 特區(qū)內(nèi)竣工交付的房屋項目按除地價以外的建設(shè)工程總投資2%的比例提取，并計入在建開發(fā)產(chǎn)品；特區(qū)外竣工交付的房屋項目，按建設(shè)（物業(yè)）總投資 2%的比例計提，并計入在建開發(fā)產(chǎn)品。 ? (4) 質(zhì)量保證金： 根據(jù)合同規(guī)定之金額計入完工開發(fā)產(chǎn)品成本，同時計入應(yīng)付賬款，待保證期滿后實際支付。 ? (5)存貨盤存制度采用永續(xù)盤存制， 各類存貨的購入與入庫按實際成本計價；發(fā)出按加權(quán)平均法計價；開發(fā)產(chǎn)品的發(fā)出按個別認定法計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次攤銷法或五 五攤銷法攤銷。 ? (6) 年末，存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計價。 在對存貨進行全面盤點的基礎(chǔ)上，對存貨因遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，預(yù)計其成本不可收回的部分，提取存貨跌價準備，提取時按單個存貨項目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額確定。 ? （十七） 收入確認原則 ? 本公司確定房地產(chǎn)銷售收入的確認必須同時滿足以下四個條件： ? A、房地產(chǎn)完工，并完成竣工驗收； ? B、已簽訂銷售合同； ? C、一次性付款或分期付款方式的，已收訖全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已辦妥銀行按揭審批手續(xù)； ? D、按照銷售合同約定的要求辦妥了入伙手續(xù)。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例 項目 年初余額 本年增加 本年減少 年末數(shù) 完工開發(fā)產(chǎn)品 675,795, 17,582, 380,798, 312,579, 在建開發(fā)產(chǎn)品 1,155,825, 905,827, 2,061,652, 擬開發(fā)產(chǎn)品 1,781,670, 1,073,942, 66,512, 2,789,100, 合計 3,613,290, 1,997,352, 447,310, 5,163,332, 存貨披露格式 完工產(chǎn)品披露格式 項目名稱 竣工時間 年初余額 本年增加 本年減少 年末數(shù) 金龍大廈 51,484, 17,468, 68,953, 星海六期 509,148, 286,626, 222,522, ……… 合計 675,795, 17,582, 380,798, 312,579, 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例 ? 在建開發(fā)產(chǎn)品披露格式 項目名稱 開工時間 預(yù)計竣工時間 年初余額 年末余額 振業(yè)城二三期 191,775, 373,503, 振業(yè)城四五期 56,940, 241,856, …….. 合計 1,155,825, 2,061,652, ? 擬開發(fā)產(chǎn)品披露格式 項目名稱 預(yù)計開發(fā)時間 年初余額 本年增加 本年減少 年末數(shù) 振業(yè)城六七期 32,017, 3,705, 35,723, 天津項目 1,050,944, 32,092, 1,083,036, ……… 合計 1,781,670, 1,073,942, 66,512, 2,789,100, 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例 ? 存貨跌價準備披露格式 項目名稱 年初余額 本年增加 本年減少 年末數(shù) 新城花園 38,432, 38,432, 天津項目 ** 200,000, 200,000, …….. …….. …….. …….. …….. 合計 64,732, 200,000, 26,300, 238,432, ? 預(yù)收賬款披露 ? 預(yù)收賬款除了按賬齡披露外，還應(yīng)披露以下內(nèi)容： 項目名稱 年末余額 年初余額 預(yù)計竣工時間 預(yù)售比例 (%) 備 注 林語山莊 298,062, 503,766, 1棟已交付 心語花園 769,647, 963,268, 2棟已交付 …….. …….. …….. …….. …….. 合計 9,664,122, 10,839,533, 演講完畢，謝謝觀看！