【正文】 的支出 ? a、固定資產的改建支出 ? b、大修理支出 ? 新稅法將不動產的資本化后續(xù)支出視為改建支出，將動產的資本化后續(xù)支出視為大修理支出，均作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷準予稅前扣除。 續(xù) ? 對于第（一）項和第（二）項所稱固定資產的改建支出，《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十八條明確指出：“是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發(fā)生的支出”，顯然這是指不動產的改建支出。該條同時規(guī)定，對于已經足額提取這就的不動產固定資產的改建支出，按照固定資產預計尚可使用年限攤銷；對于租入不動產固定資產的改建支出，按照合同約定的 剩余租賃期攤銷； 購入舊的固定資產的處理問題 ? 案例： ? 甲房地產開發(fā)企業(yè)從乙企業(yè)購入一臺舊的價值五萬的建筑設備，假設該設備在乙企業(yè)中已全部攤銷完畢，試問如何處理？ 國家稅務總局答： ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產；不得計算折舊扣除。據(jù)此，貴公司購買已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產，不得計算折舊扣除。 分析： ? 案例續(xù)：假設該設備乙公司使用了二年，問如何計提折舊？ ? 假設新法規(guī)定最低為四年？ ? 注意；房地產開發(fā)公司銷售使用過的舊的固定資產的處理 政策鏈接： ? 根據(jù)《國家稅務總局關于固定資產原值及折舊年限認定問題的批復》（ 國稅函【 2023】 1095號 ）文件規(guī)定：“企業(yè)取得已使用過的固定資產的折舊年限，主管稅務機關首先應當根據(jù)已使用過固定資產的新舊磨損程度、使用情況以及是否進行改良等因素合理估計新舊程度，然后與該固定資產的法定折舊年限相乘確定?！? 十一：開發(fā)成本在企業(yè)所得稅與土地增值稅之間的差異分析 ? 利息的差異分析（見前面） ? 大量屬于開發(fā)費用直接進了開發(fā)成本：如：業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費等 開發(fā)間接費用中列支看護費等？ ? 開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費的問題 ？ ? 處理辦法：部分房地產開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集，列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支 開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理 ? 開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理 ? 房地產開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應予扣減。 售樓處、樣板房裝修費用 ? 常規(guī)處理：全部進開發(fā)成本 ? 正確處理：區(qū)分不同情況進行處理 ? 臨時建的售樓部成本及裝修費用應全部做為銷售費用處理。 ? 用配套設置做為售樓處、裝修并在最后移交全體業(yè)主所有的進開發(fā)成本。 ? 樣板房的裝修費用，最后房子銷售的構成開發(fā)成本。 付給物業(yè)的款項 ? 某房地產開發(fā)公司按物業(yè)管理條例的規(guī)定劃給物業(yè)公司 50萬做為啟動資金，并由物業(yè)公司開具了服務業(yè)發(fā)票，會計處理進開發(fā)成本的開發(fā)間接費用？ ? 問如何處理 ? 十二：銷售費用在所得稅與土地增值稅處理的差異分析 ? 一、所得稅上面的處理 ? 時間性影響與永久性差異 ? 二、土地增值稅上面的處理 ? 差異分析 十三：房地產業(yè)營業(yè)稅差額征收 ? 案例： ? 房地產開發(fā)企業(yè)購進土地進行開發(fā)然后銷售能否差額征收？ ? 案例： ? 某房地產開發(fā)企業(yè)購進土地共計支付款項10000萬元，土地面積 20萬方， 500/平方米。規(guī)劃四期的同時將多余的 10000方土地轉讓，獲得轉讓收入 1000萬元，土地增值稅的計算？ 爛尾樓的改建支出 ? 某房地產開發(fā)企業(yè)收購一爛尾樓花費 8000萬，共八層，收購后加至 16層，并進行裝修對外銷售，銷售 3億，其中加成及裝修成本 1億。 涉稅分析： ? 營業(yè)稅能否差額征收？ ? 企業(yè)所得稅？ ? 土地增值稅能否加計扣除？ 政策鏈接： ? （二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。 續(xù)： ? 四、關于營業(yè)額減除項目憑證管理問題 營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 ? 財稅 [2023]16號 ? 思索：如何對方沒有交稅是否可以抵扣？ 十四：購地方案中的涉稅風險防范 ? 案例：合作開發(fā)的風險防范 ? A房地產開發(fā)企業(yè)與 B房地產公司決定成立 C公司，在新公司成立之前， B公司與某村達成協(xié)議購買其名下土地，因為時間關系，前期一切運作以 B公司為主，包括招拍掛， B公司前期付款 8000萬，最后土地中標為 B公司，但 B公司實際拿地為了合作，即為了新公司拿地，經協(xié)商，土地中心將中標書改成了 C公司，將發(fā)票則開給了 B公司，問如何處理？ 中間人拿地的風險處理 ? 某房地產開發(fā)企業(yè)通過中介人獲得軍隊某標地，約定支付中間費用 3000萬，且為稅后的，房地產開發(fā)公司如何處理？ ? 思索：法院拍賣地的處理？ 發(fā)票注意點： ? １、土地出讓金，應取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專用收據(jù)”，與此相關的契稅應取得“中華人民共和國契稅完稅證”； ? ２、具有拆遷資格的房地產開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入開發(fā)成本； ? ３、委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)向對方支付拆遷費用時應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”； 發(fā)票關注點： ? ４、直接向行政事業(yè)單位支付相關費用時，應取得行政事業(yè)性收費收據(jù)。 如為經營性費用則 : ? ５、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等營利性費用時，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”； ? ６、支付對象為個人的銷售傭金，應以支付憑證（或支付清單）和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證； ? ７、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”； 發(fā)票關注點 ? ８、支付對象為金融機構的利息支出，應取得金融機構開具的付息憑證； ? ９、支付對象為非金融機構的利息支出，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”； ? １０、其他費用發(fā)票應按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定； 發(fā)票關注點： ? １１、工程費支出應區(qū)分以下情況取得發(fā)票： ? 1） 施工方為建筑安裝企業(yè)，應取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”； ? 2） 施工方為生產建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” ? 3） .施工方為經銷建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” ? 注意發(fā)票必須開全稱。 結束 ? 謝謝！ ? 聯(lián)系方式； ? :312231865 ? 02782624441 13071287861 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 13:19:3813:19:3813:193/9/2023 1:19:38 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :19:3813:19Mar239Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 13:19:3813:19:3813:19Thursday, March 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :19:3813:19:38March 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 9日星期四 下午 1時 19分 38秒 13:19: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 1時 19分 :19March 9, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 9日星期四 1時 19分 38秒 13:19:389 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 1時 19分 38秒 下午 1時 19分 13:19: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 13:19:3813:19:3813:193/9/2023 1:19:38 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :19:3813:19Mar239Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 13:19:3813:19:3813:19Thursday, March 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :19:3813:19:38March 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 9日星期四 下午 1時 19分 38秒 13:19: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 1時 19分 :19March 9, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 9日星期四 1時 19分 38秒 13:19:389 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 1時 19分 38秒 下午 1時 19分 13:19: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 13:19:3813:19:3813:193/9/2023 1:19:38 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :19:3813:19Mar239Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 13:19:3813:19:3813:19Thursday, March 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :19:3813:19:38March 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 9日星期四 下午 1時 19分 38秒 13:19: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 1時 19分 :19March 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 9日星期四 1時 19分 38秒 13:19:389 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 1時 19分 38秒 下午 1時 19分 13:19: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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