【正文】 款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)?！　?(三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準土地增值稅預繳同營業(yè)稅一致土地增值稅清算簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項，應確認收入。簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認銷售收入。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函 [2023]220號一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？（ 1）預收賬款貸方發(fā)生額（ 2）其他企業(yè)往來科目（ 3）定金、訂金等（保證金、誠意金）案例某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前進行客戶預約登記，凡登記客戶先提供身份證復印件一張并繳納誠意金 2萬元，待正式開盤后預約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠意金抵頂房款，放棄選房的退還誠意金。最終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。請問這部分收取的誠意金是否應繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅？（ 4）會員費（ 5）非法預售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入未完工收入是否作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費扣除基數(shù)？案例：業(yè)務招待費扣除問題某房地產(chǎn)公司 2023年成立，當年發(fā)生業(yè)務招待費 20萬元， 2023年項目開始取得銷售收入 18000萬元，當年發(fā)生業(yè)務招待費 50萬元，請問兩年業(yè)務招待費如何稅前扣除？商品房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、房地產(chǎn)企業(yè)召開股東會，將 10000平方商品房分配給股東作為分紅；二、房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的 100套住宅分配給內部員工，作為員工福利；三、房地產(chǎn)企業(yè)以十套商品房抵償工程款；四、房地產(chǎn)企業(yè)將一套商品房無償捐贈給自然人乙；五、房地產(chǎn)企業(yè)以 5000平方商品房換取另一企業(yè)開發(fā)用地一塊；六、房地產(chǎn)企業(yè)將 1000平方米商品房投資到另一企業(yè)；七、房地產(chǎn)企業(yè)將 8000平方米住宅作為拆遷安置用房；八、房地產(chǎn)企業(yè)將 2023平方米商品房轉為自用；。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險投資行為涉稅風險某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價 500萬元投資入股到關聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請問如何繳稅？商品房轉為自用涉稅風險某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉為自用，將其成本轉入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計提折舊。但 2023年 8月，由于公司資金緊張，又將該部分商鋪轉讓，請問此時應如何繳稅？視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲開發(fā)精裝修住宅，為合理避稅，在同業(yè)主簽合同時，將裝修合同與銷售合同分開簽署，銷售合同按照每平方 6500元簽訂，裝修合同按照每平方 1200元簽訂。請問這樣做有無風險？—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？—— 精裝修房如何繳納所得稅？—— 精裝修房如何繳納土地增值稅？—— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、有獨立產(chǎn)權的地下車庫，作為獨立成本對象和清算對象，確認收入，確認成本。繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。二、無獨立產(chǎn)權的地下車庫（含人防）以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式進行銷售，應如何繳稅？兩種觀點：均應視同銷售確認收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。無論協(xié)議如何簽署，均應視為租金收入，繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅。哪種處理對企業(yè)比較有利？地下車庫收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？—— 能不能賣？—— 賣了能不能辦到證？—— 賣了咋辦？公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。代收款項的營業(yè)稅問題代收款項的土地增值稅問題代收款項的所得稅問題代收款項的規(guī)避防范代收款項房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房用于出租，由于產(chǎn)權未發(fā)生轉移，出租收入無需繳納土地增值稅。案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計 120萬元，請問甲企業(yè)如何納稅？—— 營業(yè)稅—— 所得稅—— 土地增值稅—— 房產(chǎn)稅無租怎么辦？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險案例：甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。再以每年 8萬元租金回租，期限三年。請問房地產(chǎn)公司如何進行稅務處理？是否馬上確認銷售收入？支付租金如何稅前扣除？房地產(chǎn)公司作為轉租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險違約金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險材料設備供應商建筑勞務提供商購房業(yè)主房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設備）供應商之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。約定一月內乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應向甲支付未付貨款每天萬分之五的滯納金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五 =30萬。請問：甲乙雙方如何進行稅務處理？（ 2）、合同履行，供應商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調供應協(xié)議，總價款 500萬元（含稅），約定三個月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟損失。丙最終四個月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的 5%作為賠償金。請問：雙方如何進行稅務處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設備供應協(xié)議，總價款 200萬元（含稅），約定一個月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應協(xié)議，同時支付乙企業(yè) 20萬元作為違約金。請問：雙方如何進行稅務處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對乙方進行賠償，數(shù)額 200萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？（ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對甲方進行賠償，數(shù)額 100萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬元。請問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定 2023年 5月 30日前交房。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。請問房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進行財稅處理？（ 2）、合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金） 15萬元，雙方如何進行財稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議，丁繳納 2萬元定金，約定一周內付完全款。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。請問雙方如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險實測面積超過預測面積部分收入《 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 （法釋 [2023]７號）文件第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險實測面積超過預測面積部分收入案例某房地產(chǎn)企業(yè)實測面積確定后，以下兩戶業(yè)主購買的商品房面積出現(xiàn)差異，具體情況如下：業(yè)主甲商品房銷售單價 6000元 /㎡ ，合同面積 125㎡ ，實測面積 120㎡ 。業(yè)主乙商品房銷售單價 6200元 /㎡ ，合同面積 90㎡ ，實測面積 95㎡ 。業(yè)主丙商品房銷售單價 6500元 /㎡ ，合同面積 78㎡ ，實測面積 80㎡ 。假設甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險二、預售銷售階段涉稅風險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風險通過代理機構銷售模式風險（ 1）、傭金涉稅風險《 財政部國家稅務總局關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》 （財稅 [2023]29號）文件對此進行了詳細規(guī)定。傭金涉稅風險一：扣除限額風險傭金涉稅風險二：代理機構資質風險傭金涉稅風險三：傭金支付方式風險傭金涉稅風險四：財務處理風險沖減收入問題（ 2）、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認風險自行組建銷售隊伍涉稅風險提成個稅問題房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險二、預售銷售階段涉稅風險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風險 “買贈 ”促銷方式涉稅風險（ 1）、買房送陽臺、送面積、送車位等案例某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一活動優(yōu)惠，在規(guī)定時間內購買商品房的客戶可以免費贈送獨立規(guī)劃的車位一個。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？（ 2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實施促銷活動，分為兩個環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時間購買商品房的客戶均贈送價值 500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進行抽獎，共有五名幸運客戶可獲得價值 4000元的筆記本電腦一臺。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？（ 3）、買房送裝修房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險二、預售銷售階段涉稅風險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風險售后回租方式涉稅風險案例某房地產(chǎn)企業(yè)采用售后回租方式進行商鋪銷售，以每平方 2萬元的價格將商鋪出售給購房者，同時與購房者簽署租賃協(xié)議，租賃期限十年，租賃價格為每月每平方 150元。同時房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價格向外租出。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？—— 轉租營業(yè)稅—— 轉租房產(chǎn)稅—— 轉租所得稅房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險（一）、清算階段所得稅匯算清繳涉稅風險未完工年度的所得稅預繳（ 1）、涉稅風險之一：預繳數(shù)額計算風險案例某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項目位于省會城市。截止2023年度累計虧損 500萬元。 2023年第一季度實現(xiàn)銷售收入 8000萬元，取得子公司分紅 150萬元，轉讓其持有的股權取得凈收益 1000萬元，另從當?shù)卣〉脽o償資助的補助資金 2023萬元。第一季度的期間費用、稅金等共計 1450萬元。請問：該企業(yè)第一季度所得稅如何預繳？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險（一）、清算階段所得稅匯算清繳涉稅風險未完工年度的所得稅預繳（ 2）、涉稅風險之二：合規(guī)票據(jù)風險案例稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時，發(fā)現(xiàn) 2023年 1季度企業(yè)預繳所得稅時，計算費用扣除項目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補稅并進行處罰。請問是否合理？《 國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》