【正文】 款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！　?(三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅預(yù)繳同營業(yè)稅一致土地增值稅清算簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項(xiàng)，應(yīng)確認(rèn)收入。簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函 [2023]220號(hào)一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？（ 1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額（ 2）其他企業(yè)往來科目（ 3）定金、訂金等（保證金、誠意金）案例某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前進(jìn)行客戶預(yù)約登記，凡登記客戶先提供身份證復(fù)印件一張并繳納誠意金 2萬元，待正式開盤后預(yù)約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠意金抵頂房款，放棄選房的退還誠意金。最終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。請(qǐng)問這部分收取的誠意金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅？（ 4）會(huì)員費(fèi)（ 5）非法預(yù)售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入未完工收入是否作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)？案例：業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除問題某房地產(chǎn)公司 2023年成立，當(dāng)年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi) 20萬元， 2023年項(xiàng)目開始取得銷售收入 18000萬元，當(dāng)年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi) 50萬元，請(qǐng)問兩年業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何稅前扣除？商品房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)召開股東會(huì)，將 10000平方商品房分配給股東作為分紅；二、房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的 100套住宅分配給內(nèi)部員工，作為員工福利；三、房地產(chǎn)企業(yè)以十套商品房抵償工程款；四、房地產(chǎn)企業(yè)將一套商品房無償捐贈(zèng)給自然人乙；五、房地產(chǎn)企業(yè)以 5000平方商品房換取另一企業(yè)開發(fā)用地一塊；六、房地產(chǎn)企業(yè)將 1000平方米商品房投資到另一企業(yè)；七、房地產(chǎn)企業(yè)將 8000平方米住宅作為拆遷安置用房；八、房地產(chǎn)企業(yè)將 2023平方米商品房轉(zhuǎn)為自用；。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資行為涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價(jià) 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請(qǐng)問如何繳稅？商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時(shí)于次月起開始計(jì)提折舊。但 2023年 8月，由于公司資金緊張，又將該部分商鋪轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問此時(shí)應(yīng)如何繳稅？視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲開發(fā)精裝修住宅，為合理避稅，在同業(yè)主簽合同時(shí)，將裝修合同與銷售合同分開簽署，銷售合同按照每平方 6500元簽訂，裝修合同按照每平方 1200元簽訂。請(qǐng)問這樣做有無風(fēng)險(xiǎn)？—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？—— 精裝修房如何繳納所得稅？—— 精裝修房如何繳納土地增值稅？—— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨(dú)立成本對(duì)象和清算對(duì)象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。二、無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？?jī)煞N觀點(diǎn)：均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。無論協(xié)議如何簽署，均應(yīng)視為租金收入，繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅。哪種處理對(duì)企業(yè)比較有利？地下車庫收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請(qǐng)問這部分收入如何納稅？—— 能不能賣？—— 賣了能不能辦到證？—— 賣了咋辦？公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。代收款項(xiàng)的營業(yè)稅問題代收款項(xiàng)的土地增值稅問題代收款項(xiàng)的所得稅問題代收款項(xiàng)的規(guī)避防范代收款項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房用于出租，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租收入無需繳納土地增值稅。案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計(jì) 120萬元，請(qǐng)問甲企業(yè)如何納稅？—— 營業(yè)稅—— 所得稅—— 土地增值稅—— 房產(chǎn)稅無租怎么辦？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。再以每年 8萬元租金回租，期限三年。請(qǐng)問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？是否馬上確認(rèn)銷售收入？支付租金如何稅前扣除？房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)違約金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)材料設(shè)備供應(yīng)商建筑勞務(wù)提供商購房業(yè)主房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應(yīng)向甲支付未付貨款每天萬分之五的滯納金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五 =30萬。請(qǐng)問：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（ 2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款 500萬元（含稅），約定三個(gè)月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。丙最終四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的 5%作為賠償金。請(qǐng)問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設(shè)備供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款 200萬元（含稅），約定一個(gè)月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應(yīng)協(xié)議，同時(shí)支付乙企業(yè) 20萬元作為違約金。請(qǐng)問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對(duì)乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額 200萬元。請(qǐng)問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對(duì)甲方進(jìn)行賠償，數(shù)額 100萬元。請(qǐng)問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬元。請(qǐng)問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定 2023年 5月 30日前交房。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時(shí)付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金） 15萬元，雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議，丁繳納 2萬元定金，約定一周內(nèi)付完全款。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。請(qǐng)問雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)測(cè)面積超過預(yù)測(cè)面積部分收入《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 （法釋 [2023]７號(hào)）文件第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)測(cè)面積超過預(yù)測(cè)面積部分收入案例某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)測(cè)面積確定后，以下兩戶業(yè)主購買的商品房面積出現(xiàn)差異，具體情況如下：業(yè)主甲商品房銷售單價(jià) 6000元 /㎡ ，合同面積 125㎡ ，實(shí)測(cè)面積 120㎡ 。業(yè)主乙商品房銷售單價(jià) 6200元 /㎡ ，合同面積 90㎡ ，實(shí)測(cè)面積 95㎡ 。業(yè)主丙商品房銷售單價(jià) 6500元 /㎡ ，合同面積 78㎡ ，實(shí)測(cè)面積 80㎡ 。假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)通過代理機(jī)構(gòu)銷售模式風(fēng)險(xiǎn)（ 1）、傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》 （財(cái)稅 [2023]29號(hào)）文件對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)一：扣除限額風(fēng)險(xiǎn)傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)二：代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)三：傭金支付方式風(fēng)險(xiǎn)傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)四：財(cái)務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)沖減收入問題（ 2）、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)自行組建銷售隊(duì)伍涉稅風(fēng)險(xiǎn)提成個(gè)稅問題房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn) “買贈(zèng) ”促銷方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）、買房送陽臺(tái)、送面積、送車位等案例某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈(zèng)一活動(dòng)優(yōu)惠，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購買商品房的客戶可以免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立規(guī)劃的車位一個(gè)。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施促銷活動(dòng)，分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時(shí)間購買商品房的客戶均贈(zèng)送價(jià)值 500元的電壓力鍋一臺(tái)；其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎(jiǎng)，共有五名幸運(yùn)客戶可獲得價(jià)值 4000元的筆記本電腦一臺(tái)。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？個(gè)人是否需要繳納個(gè)人所得稅？（ 3）、買房送裝修房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)售后回租方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)采用售后回租方式進(jìn)行商鋪銷售，以每平方 2萬元的價(jià)格將商鋪出售給購房者，同時(shí)與購房者簽署租賃協(xié)議，租賃期限十年，租賃價(jià)格為每月每平方 150元。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價(jià)格向外租出。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？—— 轉(zhuǎn)租營業(yè)稅—— 轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅—— 轉(zhuǎn)租所得稅房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、清算階段所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險(xiǎn)未完工年度的所得稅預(yù)繳（ 1）、涉稅風(fēng)險(xiǎn)之一：預(yù)繳數(shù)額計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目位于省會(huì)城市。截止2023年度累計(jì)虧損 500萬元。 2023年第一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000萬元，取得子公司分紅 150萬元，轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)取得凈收益 1000萬元，另從當(dāng)?shù)卣〉脽o償資助的補(bǔ)助資金 2023萬元。第一季度的期間費(fèi)用、稅金等共計(jì) 1450萬元。請(qǐng)問：該企業(yè)第一季度所得稅如何預(yù)繳？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目清算階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、清算階段所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險(xiǎn)未完工年度的所得稅預(yù)繳（ 2）、涉稅風(fēng)險(xiǎn)之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)案例稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，發(fā)現(xiàn) 2023年 1季度企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)，計(jì)算費(fèi)用扣除項(xiàng)目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補(bǔ)稅并進(jìn)行處罰。請(qǐng)問是否合理？《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》