【正文】 請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？（ 3）、買房送裝修房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險售后回租方式涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)采用售后回租方式進行商鋪銷售，以每平方 2萬元的價格將商鋪出售給購房者，同時與購房者簽署租賃協(xié)議，租賃期限十年，租賃價格為每月每平方 150元。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對乙方進行賠償，數(shù)額 200萬元。但 2023年 8月，由于公司資金緊張，又將該部分商鋪轉(zhuǎn)讓，請問此時應(yīng)如何繳稅？視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲開發(fā)精裝修住宅，為合理避稅，在同業(yè)主簽合同時，將裝修合同與銷售合同分開簽署，銷售合同按照每平方 6500元簽訂，裝修合同按照每平方 1200元簽訂。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。請計算公共配套設(shè)施如何歸集和分攤。一期項目完工后確認開發(fā)成本，會所成本如何處理？—— 會計處理—— 所得稅處理—— 土地增值稅處理房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（ 1）、完工標準的稅法規(guī)定國稅發(fā) 〔 2023〕 31號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目完工標準的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案?！?規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計方案評審費。信托資金成本： 15%——18%借款數(shù)額：幾千萬到幾億元類型：貸款型和股權(quán)型風(fēng)險控制涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險投資人信托公司房地產(chǎn)企業(yè)借款投資人信托公司房地產(chǎn)企業(yè)投資投資還款歸還投資 投資其他股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)歸還投資房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（五）、房地產(chǎn)融資性售后回租案例某房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金緊張，同融資租賃公司合作，將正在良性運營的 2萬平方米自有商鋪進行售后回租。（ 4） 個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個人所得稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知 國稅函 [2023]285號國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 27號關(guān)于加強稅務(wù)工商合作 實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知國稅發(fā) [2023]126號（ 5）股權(quán)投資入股 —— 股權(quán)出資提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團公司，降低財務(wù)風(fēng)險。案例甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價款 2個億，由乙公司負責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進程支付款項，請問乙公司是否為代建？丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進行代建，約定資金由丙公司提供，開發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項目總投入 5%代建管理費?！?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》（ 2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅（ 3）會計處理（ 4）憑證附件營業(yè)稅發(fā)票、契稅單據(jù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款手續(xù)土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 （財稅[2023]16號）文件規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。風(fēng)險之一：什么樣的土地允許差額征收案例甲房地產(chǎn)公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，繳納出讓金后自行開發(fā)至七通一平后，又將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司乙進行開發(fā)。請問丁公司是否為代建？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險五、代建案例 3：甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以 2億元回購。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險資產(chǎn)收購（ 1）資產(chǎn)收購本質(zhì)資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn) 投資（ 2）三個風(fēng)險點—— 視同銷售—— 公允價值—— 重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的 75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85%（ 4） 個人資產(chǎn)評估增值是否繳納個人所得稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復(fù)2023319號國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評估增值計征個人所得稅問題的通知 2023115號國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 2號文件 —— 全文失效廢止文件第 524條房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險企業(yè)合并（ 1）企業(yè)合并本質(zhì)吸收合并（ A+B=A）；新設(shè)合并（ A+B=C）—— 資產(chǎn)換取股權(quán)（ 2）三個風(fēng)險點—— 視同銷售—— 公允價值—— 重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險企業(yè)分立（ 1）企業(yè)分立本質(zhì)存續(xù)分立（ A=A+B）與新設(shè)分立 （ A=B+C）—— 資產(chǎn)換取股權(quán)（ 2）三個風(fēng)險點—— 視同銷售—— 公允價值—— 重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠所得稅： 被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認清這種交易的本質(zhì)，同時利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計重組和投資方案，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。預(yù)定以每平方米 萬元價格進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，取得 3億元資金。境外設(shè)計費問題房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（ 2）、前期工程費歸集—— 勘察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析成本 項 目 成本性 質(zhì) 所得稅分 攤 方法 土地增 值 稅分 攤 方法土地成本 共同成本 占地面 積 法 占地面 積 法前期工程 費 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法建安工程 費 直接成本公共配套 設(shè) 施 費 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法開 發(fā)間 接 費 （不含利息）共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法利息 共同成本 預(yù) 算成本法實際 成本法成本法或建筑面 積 法房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為 9600萬元，應(yīng)分攤的共同成本成本為 。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。請問這樣做有無風(fēng)險？—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？—— 精裝修房如何繳納所得稅？—— 精裝修房如何繳納土地增值稅？—— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、有獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨立成本對象和清算對象，確認收入，確認成本。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？（ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。同時房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價格向外租出。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？（ 2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實施促銷活動，分為兩個環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時間購買商品房的客戶均贈送價值 500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進行抽獎，共有五名幸運客戶可獲得價值 4000元的筆記本電腦一臺。請問：雙方如何進行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險投資行為涉稅風(fēng)險某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請問如何繳稅？商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計提折舊。商品房銷售收入 商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入 以地換房合作建房地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入買一贈一收入 拆遷安置與補償收入代收款項收入 租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（一）、不同銷售收入涉稅風(fēng)險分析商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費為 400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會所，第二期開發(fā)六棟多層?！?項目整體報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標管理費等。請問是否存在涉稅風(fēng)險？1利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（三）、委托貸款涉稅風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬元，雙方約定通過銀行進行委托貸款，請問是否可行？如何操作？具體分析：—— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？—— 貸款風(fēng)險在乙企業(yè)還是銀行？—— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？—— 委托貸款有何價值？委托貸款究竟價值何在？？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險信托要求—— 開發(fā)項目四證齊全；—— 項目開發(fā)自有資金達到 35%以上；—— 房地產(chǎn)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險股權(quán)收購（ 1）股權(quán)收購本質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對方股權(quán)（ 2）三個風(fēng)險點視同銷售、公允價值、重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠股權(quán)置換中， 收購股權(quán)不低于 75%；股權(quán)支付不低于 85% 。請問是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險五、代建代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。請問營業(yè)稅是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局態(tài)度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？案例某房地產(chǎn)公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項目轉(zhuǎn)讓信息平臺購買了其他公司一項已經(jīng)進入施工階段的在建工程項目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對外銷售 ,營業(yè)稅計稅營業(yè)額是否應(yīng)等于銷售收入減我公司購買的在建工程原價 ? 國家稅務(wù)總局態(tài)度；青島、吉林政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？案例我公司兩年前通過法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開具營業(yè)稅發(fā)票，我公司當時以法院相關(guān)判決與法律文書入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，請問能否享受營業(yè)稅差額征稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？案例我公司 2023年接受股東以不動產(chǎn)進行增資，不動產(chǎn)評估價值 1000萬，以評估報告入賬，現(xiàn)準備將其以 1500萬元轉(zhuǎn)讓，請問是否可以營業(yè)稅差額征收？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險營業(yè)稅差額征收的扣除項目問題案例我公司于 2023年購買寫字間 2023平方米，總價為 3000萬元，契稅3%為 90萬元，各項交易費用共 40萬元，請問再次轉(zhuǎn)讓時營業(yè)稅差額征收的扣除項目應(yīng)該包括哪些？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計扣除風(fēng)險案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進行任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請問在計算土地增值稅扣除項目時能否進行加計扣除？案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個開發(fā)項目，主體已接近完工，