【正文】 發(fā)型業(yè)務(wù)模式 住宅開發(fā)型業(yè)務(wù)模式 商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 旅游地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 （ 5）地域架構(gòu)—— 注冊地納稅環(huán)境差異—— 項(xiàng)目地與注冊地統(tǒng)一—— 運(yùn)用地域架構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)某企業(yè)分支機(jī)構(gòu)選擇所得稅繳納地 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)—— 利用預(yù)算管理，預(yù)先計(jì)劃項(xiàng)目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取最大受益。該部分最終實(shí)現(xiàn)銷售收入 8億元人民幣。請問甲公司如何進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？BT(即 “建設(shè) 移交 ”)投融資建設(shè)模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來在國內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中得到了廣泛應(yīng)用。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價(jià)款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？土地獲取階段財(cái)稅處理二、合作開發(fā)模式（合作建房）性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異你需要考慮的因素：—— 是否設(shè)立項(xiàng)目公司？—— 土地是否過戶？—— 真投資還是假投資？—— 分享利潤還是取得固定收益？—— 取得現(xiàn)金還是取得房子？不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財(cái)稅處理的巨大差異。請問營業(yè)稅是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局態(tài)度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？案例某房地產(chǎn)公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺購買了其他公司一項(xiàng)已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程項(xiàng)目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對外銷售 ,營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額是否應(yīng)等于銷售收入減我公司購買的在建工程原價(jià) ? 國家稅務(wù)總局態(tài)度；青島、吉林政策土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？案例我公司兩年前通過法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開具營業(yè)稅發(fā)票，我公司當(dāng)時(shí)以法院相關(guān)判決與法律文書入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，請問能否享受營業(yè)稅差額征稅？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？案例我公司 2023年接受股東以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資，不動(dòng)產(chǎn)評估價(jià)值 1000萬，以評估報(bào)告入賬，現(xiàn)準(zhǔn)備將其以 1500萬元轉(zhuǎn)讓，請問是否可以營業(yè)稅差額征收？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)營業(yè)稅差額征收的扣除項(xiàng)目問題案例我公司于 2023年購買寫字間 2023平方米，總價(jià)為 3000萬元，契稅3%為 90萬元，各項(xiàng)交易費(fèi)用共 40萬元，請問再次轉(zhuǎn)讓時(shí)營業(yè)稅差額征收的扣除項(xiàng)目應(yīng)該包括哪些？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進(jìn)行任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請問在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)能否進(jìn)行加計(jì)扣除？案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，主體已接近完工，由于資金出現(xiàn)問題，我公司在未繼續(xù)施工建設(shè)的情況下就將該項(xiàng)目再次轉(zhuǎn)讓，請問土地增值稅清算能否計(jì)算加計(jì)扣除？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 4）契稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)公司從乙公司通過轉(zhuǎn)讓取得工業(yè)用地 50畝，簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份和補(bǔ)償協(xié)議一份，約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 5000萬，補(bǔ)償協(xié)議為 2023萬，請問甲公司繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格為 5000萬還是7000萬？案例后來，甲房地產(chǎn)公司又將該土地用途從工業(yè)變更為住宅用地，補(bǔ)繳出讓金 5000萬元，是否還需要再次補(bǔ)繳契稅？案例甲房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定繳納了每個(gè)平方建筑面積 150元的市政配套費(fèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求就配套費(fèi)部分補(bǔ)充繳納契稅，請問是否合理？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 5）土地使用稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例我公司 2023年從另一家企業(yè)取得國有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為 2023年 5月 8日簽署，但 7月 25日才實(shí)際拿到地，最終 8月 12日才取得新的土地證，我們認(rèn)為應(yīng)該按照取得土地證時(shí)間作為土地使用稅繳納起點(diǎn)，是否可以？《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 186號）規(guī)定以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。—— 前期工程費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用—— 建安工程費(fèi)建筑（基礎(chǔ)、土建）；安裝（水電氣、消防、空調(diào)、暖通、電梯）—— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。由于是劃撥用地，實(shí)際操作中先由政府收回劃撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。請問是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)五、代建代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例一：以項(xiàng)目的局部作為樓花房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目 A區(qū) 項(xiàng)目 B區(qū) 項(xiàng)目 C區(qū)房地產(chǎn)公司乙 房地產(chǎn)公司丙房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)六、買賣樓花案例房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，共計(jì) 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價(jià)格 2023元人民幣。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)收購（ 1）股權(quán)收購本質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對方股權(quán)（ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)視同銷售、公允價(jià)值、重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠股權(quán)置換中， 收購股權(quán)不低于 75%；股權(quán)支付不低于 85% 。其中其他資金主要包括定金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。請問是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？1利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（三）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬元，雙方約定通過銀行進(jìn)行委托貸款，請問是否可行？如何操作？具體分析：—— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？—— 貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？—— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？—— 委托貸款有何價(jià)值？委托貸款究竟價(jià)值何在？？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險(xiǎn)信托要求—— 開發(fā)項(xiàng)目四證齊全；—— 項(xiàng)目開發(fā)自有資金達(dá)到 35%以上；—— 房地產(chǎn)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)常見的售后回購模式和售后回租模式涉稅處理完全不同，操作不慎，風(fēng)險(xiǎn)極大?！?項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會(huì)所，第二期開發(fā)六棟多層。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫一個(gè)（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個(gè)（占地面積 ）。假設(shè)公共配套設(shè)施中會(huì)所建安工程費(fèi)為 400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。（ 3）、甲供材的會(huì)計(jì)處理甲方會(huì)計(jì)處理；乙方會(huì)計(jì)處理（ 4）、甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓厝绾尾僮鳎浚?6）、甲供材的三種特例—— 甲供設(shè)備—— 裝飾勞務(wù)—— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)施工方與建設(shè)方財(cái)稅處理匯總表施工方（乙方）提供材料或 設(shè)備建 設(shè) 方（甲方）提供材料或 設(shè)備自 產(chǎn) 材料（ 設(shè)備 ）外 購 材料（ 設(shè)備 ）甲供材料 甲供 設(shè)備分 別計(jì) 算 繳納營業(yè) 稅、增 值稅并向 對 方分別 開具不同 發(fā)票。商品房銷售收入 商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入 以地?fù)Q房合作建房地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入買一贈(zèng)一收入 拆遷安置與補(bǔ)償收入代收款項(xiàng)收入 租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、不同銷售收入涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！　?(三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資行為涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價(jià) 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請問如何繳稅？商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時(shí)于次月起開始計(jì)提折舊。案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計(jì) 120萬元，請問甲企業(yè)如何納稅？—— 營業(yè)稅—— 所得稅—— 土地增值稅—— 房產(chǎn)稅無租怎么辦？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。請問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施促銷活動(dòng)，分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時(shí)間購買商品房的客戶均贈(zèng)送價(jià)值 500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎(jiǎng)，共有五名幸運(yùn)客戶可獲得價(jià)值 4000元的筆記本電腦一臺。請問是否合理？《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價(jià)格向外租出。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。請問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？是否馬上確認(rèn)銷售收入？支付租金如何稅前扣除？房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)違約金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)材料設(shè)備供應(yīng)商建筑勞務(wù)提供商購房業(yè)主房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。請問這樣做有無風(fēng)險(xiǎn)？—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？—— 精裝修房如何繳納所得稅？—— 精裝修房如何繳納土地增值稅？—— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨(dú)立成本對象和清算對象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。如： 30萬材料。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本 項(xiàng) 目 成本性 質(zhì) 所得稅分 攤 方法 土地增 值 稅分 攤 方法土地成本 共同成本 占地面 積 法 占地面 積 法前期工程 費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法建安工程 費(fèi) 直接成本公共配套 設(shè) 施