【正文】 請問是否合理？《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》。第一季度的期間費(fèi)用、稅金等共計(jì) 1450萬元。截止2023年度累計(jì)虧損 500萬元。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價(jià)格向外租出。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施促銷活動，分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時(shí)間購買商品房的客戶均贈送價(jià)值 500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎，共有五名幸運(yùn)客戶可獲得價(jià)值 4000元的筆記本電腦一臺。假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)通過代理機(jī)構(gòu)銷售模式風(fēng)險(xiǎn)（ 1）、傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》 （財(cái)稅 [2023]29號）文件對此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。業(yè)主乙商品房銷售單價(jià) 6200元 /㎡ ，合同面積 90㎡ ，實(shí)測面積 95㎡ 。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。請問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。丙最終四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的 5%作為賠償金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五 =30萬。請問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？是否馬上確認(rèn)銷售收入？支付租金如何稅前扣除？房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)違約金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)材料設(shè)備供應(yīng)商建筑勞務(wù)提供商購房業(yè)主房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計(jì) 120萬元，請問甲企業(yè)如何納稅？—— 營業(yè)稅—— 所得稅—— 土地增值稅—— 房產(chǎn)稅無租怎么辦？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。哪種處理對企業(yè)比較有利？地下車庫收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？—— 能不能賣？—— 賣了能不能辦到證？—— 賣了咋辦？公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。二、無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？兩種觀點(diǎn)：均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。請問這樣做有無風(fēng)險(xiǎn)？—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？—— 精裝修房如何繳納所得稅？—— 精裝修房如何繳納土地增值稅？—— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨(dú)立成本對象和清算對象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資行為涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價(jià) 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請問如何繳稅？商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時(shí)于次月起開始計(jì)提折舊。最終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入?！　?(三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　　 (二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。商品房銷售收入 商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入 以地?fù)Q房合作建房地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入買一贈一收入 拆遷安置與補(bǔ)償收入代收款項(xiàng)收入 租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、不同銷售收入涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營業(yè)額 不包括建 設(shè) 方提供的設(shè)備 。營業(yè)額應(yīng) 當(dāng)包括工程所用所有材料。如： 30萬材料。（ 3）、甲供材的會計(jì)處理甲方會計(jì)處理；乙方會計(jì)處理（ 4）、甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓厝绾尾僮?？?6）、甲供材的三種特例—— 甲供設(shè)備—— 裝飾勞務(wù)—— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)施工方與建設(shè)方財(cái)稅處理匯總表施工方（乙方）提供材料或 設(shè)備建 設(shè) 方（甲方）提供材料或 設(shè)備自 產(chǎn) 材料（ 設(shè)備 ）外 購 材料（ 設(shè)備 ）甲供材料 甲供 設(shè)備分 別計(jì) 算 繳納營業(yè) 稅、增 值稅并向 對 方分別 開具不同 發(fā)票。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。請計(jì)算可售面積的單位成本房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計(jì)支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本 項(xiàng) 目 成本性 質(zhì) 所得稅分 攤 方法 土地增 值 稅分 攤 方法土地成本 共同成本 占地面 積 法 占地面 積 法前期工程 費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法建安工程 費(fèi) 直接成本公共配套 設(shè) 施 費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法開 發(fā)間 接 費(fèi) （不含利息）共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法利息 共同成本 預(yù) 算成本法實(shí)際 成本法成本法或建筑面 積 法房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個(gè)成本對象，其建安工程費(fèi)為 9600萬元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費(fèi)為 400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 3）、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡椒ń杩钯M(fèi)用核算建筑面積法還是實(shí)際成本法？預(yù)算成本法？—— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目不分期的情況—— 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開發(fā)或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔械睦⒎謹(jǐn)? 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 4）、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個(gè)建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫一個(gè) 2023平方米，物業(yè)管理場所一個(gè) 1000平方米。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬元。請計(jì)算各開發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會所一個(gè)（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫一個(gè)（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個(gè)（占地面積 ）。因此企業(yè)在會計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本?！?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]342號）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 2）、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 ——12 月 30日開始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會所，第二期開發(fā)六棟多層。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。在核算中，開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集五類配套設(shè)施核算—— 盈利性配套設(shè)施—— 非盈利型配套設(shè)施—— 固定資產(chǎn)型配套設(shè)施—— 產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施—— 與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個(gè)，建設(shè)費(fèi)用共200萬元，建成后以 100萬元有償移交給郵政部門。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 3）、建筑安裝工程費(fèi)歸集土建工程 安裝工程 裝 飾 工程基 礎(chǔ) 工程 主體工程人工土石方機(jī)械土石方土 釘墻降水工程樁 基 礎(chǔ)滿 堂基 礎(chǔ)鋼 筋工程商品 砼模板工程填充 墻 工程電 氣（ 強(qiáng) 電 ）安裝電訊 （弱 電 ）安裝給 排水安裝電 梯安裝空 調(diào) 安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門 窗工程欄 桿工程屋面工程內(nèi)外 墻 工程房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 4）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)?！?臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問題房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 2）、前期工程費(fèi)歸集—— 勘察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等?！?項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管