【正文】 請問是否合理？《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》。第一季度的期間費用、稅金等共計 1450萬元。截止2023年度累計虧損 500萬元。同時房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價格向外租出。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？（ 2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實施促銷活動，分為兩個環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時間購買商品房的客戶均贈送價值 500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進行抽獎，共有五名幸運客戶可獲得價值 4000元的筆記本電腦一臺。假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險二、預售銷售階段涉稅風險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風險通過代理機構(gòu)銷售模式風險（ 1）、傭金涉稅風險《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》 （財稅 [2023]29號）文件對此進行了詳細規(guī)定。業(yè)主乙商品房銷售單價 6200元 /㎡ ，合同面積 90㎡ ，實測面積 95㎡ 。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？（ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。請問：雙方如何進行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。丙最終四個月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的 5%作為賠償金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五 =30萬。請問房地產(chǎn)公司如何進行稅務(wù)處理？是否馬上確認銷售收入？支付租金如何稅前扣除？房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險違約金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險材料設(shè)備供應(yīng)商建筑勞務(wù)提供商購房業(yè)主房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計 120萬元，請問甲企業(yè)如何納稅？—— 營業(yè)稅—— 所得稅—— 土地增值稅—— 房產(chǎn)稅無租怎么辦？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險案例：甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。哪種處理對企業(yè)比較有利？地下車庫收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？—— 能不能賣？—— 賣了能不能辦到證？—— 賣了咋辦？公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。二、無獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進行銷售，應(yīng)如何繳稅？兩種觀點：均應(yīng)視同銷售確認收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。請問這樣做有無風險？—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？—— 精裝修房如何繳納所得稅？—— 精裝修房如何繳納土地增值稅？—— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、有獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨立成本對象和清算對象，確認收入，確認成本。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險投資行為涉稅風險某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請問如何繳稅？商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風險某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計提折舊。最終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認銷售收入?！　?(三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)?！　?(二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。商品房銷售收入 商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入 以地換房合作建房地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入買一贈一收入 拆遷安置與補償收入代收款項收入 租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險二、預售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險（一）、不同銷售收入涉稅風險分析商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。營業(yè)額 不包括建 設(shè) 方提供的設(shè)備 。營業(yè)額應(yīng) 當包括工程所用所有材料。如： 30萬材料。（ 3）、甲供材的會計處理甲方會計處理；乙方會計處理（ 4）、甲供材涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險（ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓厝绾尾僮鳎浚?6）、甲供材的三種特例—— 甲供設(shè)備—— 裝飾勞務(wù)—— 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險施工方與建設(shè)方財稅處理匯總表施工方（乙方）提供材料或 設(shè)備建 設(shè) 方（甲方）提供材料或 設(shè)備自 產(chǎn) 材料（ 設(shè)備 ）外 購 材料（ 設(shè)備 ）甲供材料 甲供 設(shè)備分 別計 算 繳納營業(yè) 稅、增 值稅并向 對 方分別 開具不同 發(fā)票。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。請計算可售面積的單位成本房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達到完工標準，當年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析成本 項 目 成本性 質(zhì) 所得稅分 攤 方法 土地增 值 稅分 攤 方法土地成本 共同成本 占地面 積 法 占地面 積 法前期工程 費 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法建安工程 費 直接成本公共配套 設(shè) 施 費 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法開 發(fā)間 接 費 （不含利息）共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法利息 共同成本 預 算成本法實際 成本法成本法或建筑面 積 法房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為 9600萬元，應(yīng)分攤的共同成本成本為 。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費為 400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 3）、開發(fā)間接費的分攤方法借款費用核算建筑面積法還是實際成本法？預算成本法？—— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項目，且項目不分期的情況—— 項目實質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項目所得稅中的利息分攤土地增值稅中的利息分攤 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 4）、公共配套設(shè)施費的分攤方法案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。項目共發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1016萬元。請計算各開發(fā)成本應(yīng)分攤的土地成本。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會所一個（占地面積 2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個（占地面積 ）。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本?！?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復 》 （國稅函 [2023]342號）房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 2）、完工標準的涉稅風險案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 ——12 月 30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會所，第二期開發(fā)六棟多層。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 5）、公共配套設(shè)施費歸集五類配套設(shè)施核算—— 盈利性配套設(shè)施—— 非盈利型配套設(shè)施—— 固定資產(chǎn)型配套設(shè)施—— 產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施—— 與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個，建設(shè)費用共200萬元，建成后以 100萬元有償移交給郵政部門。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 5）、公共配套設(shè)施費歸集公共配套設(shè)施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 3）、建筑安裝工程費歸集土建工程 安裝工程 裝 飾 工程基 礎(chǔ) 工程 主體工程人工土石方機械土石方土 釘墻降水工程樁 基 礎(chǔ)滿 堂基 礎(chǔ)鋼 筋工程商品 砼模板工程填充 墻 工程電 氣（ 強 電 ）安裝電訊 （弱 電 ）安裝給 排水安裝電 梯安裝空 調(diào) 安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門 窗工程欄 桿工程屋面工程內(nèi)外 墻 工程房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 4）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費?！?臨時設(shè)施費工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾費用。境外設(shè)計費問題房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析（ 2）、前期工程費歸集—— 勘察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等?！?項目整體報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管