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房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理(參考版)

2025-02-24 12:01本頁面
  

【正文】 請問是否合理?《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》。第一季度的期間費(fèi)用、稅金等共計(jì) 1450萬元。截止2023年度累計(jì)虧損 500萬元。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價(jià)格向外租出。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理?( 2)、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施促銷活動,分為兩個(gè)環(huán)節(jié):首先所有在規(guī)定時(shí)間購買商品房的客戶均贈送價(jià)值 500元的電壓力鍋一臺;其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎,共有五名幸運(yùn)客戶可獲得價(jià)值 4000元的筆記本電腦一臺。假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房,請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理?房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析(二)、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)通過代理機(jī)構(gòu)銷售模式風(fēng)險(xiǎn)( 1)、傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》 (財(cái)稅 [2023]29號)文件對此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。業(yè)主乙商品房銷售單價(jià) 6200元 /㎡ ,合同面積 90㎡ ,實(shí)測面積 95㎡ 。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。丁未能履行合約,房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因,造成 9月 30日才正式交房,按照合同約定,甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。請問:房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理?( 3)、合同解除,一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同,后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議,甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬元。請問:房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理?( 2)、合同履行,建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議,委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。請問:雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理?房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金( 1)、合同履行,房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議,委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。丙最終四個(gè)月供貨,并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的 5%作為賠償金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款,另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五 =30萬。請問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理?是否馬上確認(rèn)銷售收入?支付租金如何稅前扣除?房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅? 營業(yè)稅?房產(chǎn)稅?企業(yè)所得稅?租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)違約金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)材料設(shè)備供應(yīng)商建筑勞務(wù)提供商購房業(yè)主房地產(chǎn)企業(yè)同材料(設(shè)備)供應(yīng)商之間的違約金( 1)、合同履行,房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)(一般納稅人生產(chǎn)企業(yè))同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議,向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元(含稅)。案例:甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公,約定一次性繳納三年租金共計(jì) 120萬元,請問甲企業(yè)如何納稅?—— 營業(yè)稅—— 所得稅—— 土地增值稅—— 房產(chǎn)稅無租怎么辦?租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例:甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議,約定以 100萬將商鋪賣給客戶,需一次付清。哪種處理對企業(yè)比較有利?地下車庫收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙,請問這部分收入如何納稅?—— 能不能賣?—— 賣了能不能辦到證?—— 賣了咋辦?公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí),通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣(天然氣)集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)(房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金)等。二、無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫(含人防)以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售,應(yīng)如何繳稅?兩種觀點(diǎn):均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入,繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,但受讓方無需繳納契稅。請問這樣做有無風(fēng)險(xiǎn)?—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅?—— 精裝修房如何繳納所得稅?—— 精裝修房如何繳納土地增值稅?—— 裝修合同還能和誰簽? —— 裝修合同怎么簽最好?精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫,作為獨(dú)立成本對象和清算對象,確認(rèn)收入,確認(rèn)成本。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資行為涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價(jià) 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙(非房地產(chǎn)公司),請問如何繳稅?商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用,將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn),同時(shí)于次月起開始計(jì)提折舊。最終共登記 100人,收取 200萬元誠意金。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。簽訂商品房銷售合同,收到部分款項(xiàng)(如按揭或分期付款)或未付款,也以合同額確認(rèn)銷售收入?! ?(三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。   (二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。商品房銷售收入 商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入 以地?fù)Q房合作建房地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入買一贈一收入 拆遷安置與補(bǔ)償收入代收款項(xiàng)收入 租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)(一)、不同銷售收入涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅:營業(yè)稅條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營業(yè)額 不包括建 設(shè) 方提供的設(shè)備 。營業(yè)額應(yīng) 當(dāng)包括工程所用所有材料。如: 30萬材料。( 3)、甲供材的會計(jì)處理甲方會計(jì)處理;乙方會計(jì)處理( 4)、甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)( 5)、甲供材的替代方案:甲供變?yōu)榧卓厝绾尾僮???6)、甲供材的三種特例—— 甲供設(shè)備—— 裝飾勞務(wù)—— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)(特殊類型混合銷售)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)施工方與建設(shè)方財(cái)稅處理匯總表施工方(乙方)提供材料或 設(shè)備建 設(shè) 方(甲方)提供材料或 設(shè)備自 產(chǎn) 材料( 設(shè)備 )外 購 材料( 設(shè)備 )甲供材料 甲供 設(shè)備分 別計(jì) 算 繳納營業(yè) 稅、增 值稅并向 對 方分別 開具不同 發(fā)票。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。請計(jì)算可售面積的單位成本房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)年度匯算清繳前,開發(fā)成本共計(jì)支出 38100萬元,其中建安 25400萬元。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本 項(xiàng) 目 成本性 質(zhì) 所得稅分 攤 方法 土地增 值 稅分 攤 方法土地成本 共同成本 占地面 積 法 占地面 積 法前期工程 費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法建安工程 費(fèi) 直接成本公共配套 設(shè) 施 費(fèi) 共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法開 發(fā)間 接 費(fèi) (不含利息)共同成本 建筑面 積 法 建筑面 積 法利息 共同成本 預(yù) 算成本法實(shí)際 成本法成本法或建筑面 積 法房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中,高層建筑 A和 B為寫字樓,為一個(gè)成本對象,其建安工程費(fèi)為 9600萬元,應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費(fèi)為 400萬,物業(yè)管理場所為 100萬。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 3)、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡椒ń杩钯M(fèi)用核算建筑面積法還是實(shí)際成本法?預(yù)算成本法?—— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個(gè)項(xiàng)目,且項(xiàng)目不分期的情況—— 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開發(fā)或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔械睦⒎謹(jǐn)? 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 4)、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米,其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米,住宅樓四棟建筑面積 80000平方米,另有配套會所一個(gè)建筑面積 4000平方米,非人防獨(dú)立車庫一個(gè) 2023平方米,物業(yè)管理場所一個(gè) 1000平方米。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬元,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬元。請計(jì)算各開發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?。一期開發(fā)寫字樓兩棟(占地面積 ),二期開發(fā)住宅樓四棟(占地面積 畝),另有配套會所一個(gè)(占地面積 2畝),非人防獨(dú)立車庫一個(gè)(占地面積 ),物業(yè)管理場所一個(gè)(占地面積 )。因此企業(yè)在會計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入,結(jié)轉(zhuǎn)成本,當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工,計(jì)算真實(shí)成本?!?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 (國稅函 [2023]342號)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 2)、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 ——12 月 30日開始交房,并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行,第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會所,第二期開發(fā)六棟多層。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行,第一期開發(fā)兩棟高層,第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。在核算中,開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 5)、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集五類配套設(shè)施核算—— 盈利性配套設(shè)施—— 非盈利型配套設(shè)施—— 固定資產(chǎn)型配套設(shè)施—— 產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施—— 與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個(gè),建設(shè)費(fèi)用共200萬元,建成后以 100萬元有償移交給郵政部門。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 5)、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 3)、建筑安裝工程費(fèi)歸集土建工程 安裝工程 裝 飾 工程基 礎(chǔ) 工程 主體工程人工土石方機(jī)械土石方土 釘墻降水工程樁 基 礎(chǔ)滿 堂基 礎(chǔ)鋼 筋工程商品 砼模板工程填充 墻 工程電 氣( 強(qiáng) 電 )安裝電訊 (弱 電 )安裝給 排水安裝電 梯安裝空 調(diào) 安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門 窗工程欄 桿工程屋面工程內(nèi)外 墻 工程房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 4)、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)?!?臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室,臨時(shí)場地占用費(fèi),臨時(shí)借用空地租賃費(fèi),以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問題房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析( 2)、前期工程費(fèi)歸集—— 勘察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi);沉降觀測費(fèi),日照測試費(fèi),拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等?!?項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi):人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管
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