【正文】 ① 售出辦公樓時(shí) 借：銀行存款 500萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450萬 待轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品差價(jià) 50萬 同時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 25萬 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 25萬 ② 由于回購價(jià)大于銷售價(jià)，這種售后回購實(shí)質(zhì)上是一種融資，其價(jià)差是融資成本 — 利息，每年年末應(yīng)計(jì)提利息，并把其攤?cè)胴?cái)務(wù)費(fèi)用，三年共計(jì)提。本例中已交營業(yè)稅 15萬元，營業(yè)外支出 3萬元應(yīng)扣除 納稅調(diào)整額 =（ 300240 ） 15 – 3 = 42 萬元乙公司會計(jì)處理 借：固定資產(chǎn)清理 260萬 累計(jì)折舊 60萬 貸：固定資產(chǎn) — 塔吊 320萬 借：固定資產(chǎn) — 寫字樓 280萬 貸：固定資產(chǎn)清理 260萬 銀行存款 20萬 已使用 固定資產(chǎn)售價(jià)低于原價(jià) ,免稅售后回購、售后回租業(yè)務(wù)的會計(jì)處理 （ 1）售后回購業(yè)務(wù) ① 確定性售后回購： ② 不確定性售后回購： 例 某房地產(chǎn)公司于 2023年 1月 1日將一棟寫字樓售給工商銀行，售價(jià)500萬，款已存入銀行，該寫字樓開發(fā)成本 450萬。工程完工，從 “ 在建工程 ” 轉(zhuǎn)作 “ 固定資產(chǎn) ” 例 :某開發(fā)公司自建寫字樓轉(zhuǎn)自用 ⑦ 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資 ： 會計(jì)制度：以非貨幣資產(chǎn)的賬面凈值加相關(guān)稅費(fèi)確定投資成本 稅法：以非貨幣資產(chǎn)對外投資分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行 “ 所得稅 ” 處理；年末調(diào)增應(yīng)納稅所得額 財(cái)稅 [2023]191號文件規(guī)定，從 2023年 1月 1日起，以不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）對外投資，不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，也不再征收營業(yè)稅 ⑧ 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者 ⑨ 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) —— 債務(wù)重組 債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng) 會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)用債務(wù)的帳面價(jià)值減去轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的帳面價(jià)值與相關(guān)稅費(fèi)之和，確認(rèn)為資本公積或當(dāng)期損失 稅法規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）—— 債務(wù)重組的籌劃 例：甲房地產(chǎn)公司在小區(qū)開發(fā)中欠乙建筑公司工程款 120萬，因甲公司資金困難，經(jīng)協(xié)商乙同意用二套住宅抵債，二套住宅的公允價(jià) 110萬，成本價(jià)為 90萬 債務(wù)人甲公司的帳務(wù)處理① 計(jì)算債務(wù)重組差額甲公司債務(wù)重組日應(yīng)付帳款帳面價(jià)值 120萬，二套住宅帳面價(jià)值 90萬，公允價(jià) 110萬，應(yīng)交營業(yè)稅 ，債務(wù)重組差額計(jì)入資本公積 會計(jì)分錄借：應(yīng)付帳款 — 乙公司 120萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 110萬 資本公積 — 其他資本公積 應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 借：主營業(yè)務(wù)成本 90萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 90萬 根據(jù)稅法規(guī)定，甲公司 “ 因債僅權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng) ” ，應(yīng)作為其他收入填在 “ 企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表 ” 第 13行 “ 其他收入 ” 中，增加應(yīng)納稅所得額乙公司（債權(quán)人）的會計(jì)處理： 借：固定資產(chǎn) — 房屋及建筑物 110萬 營業(yè)外支出 — 債務(wù)重組損失 10萬 貸：應(yīng)收賬款 — 甲公司 120萬 —— 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易：非貨幣交易會計(jì)核算需解決的問題： ① 如何計(jì)量收到的非貨幣資產(chǎn)的入帳價(jià)值； ② 是否確認(rèn)非貨幣性交易中發(fā)生的損益。其他應(yīng)交款③ 關(guān)于企業(yè)所得稅： 第一、預(yù)計(jì)應(yīng)繳所得稅（暫按 33%計(jì)算） 借：固定資產(chǎn) 貸：遞延稅款 第二、年終調(diào)整：全額沖正；差額調(diào)正 例、某房地產(chǎn)公司將一棟新建寫字樓于 2023年 9月轉(zhuǎn)作自用，該樓成本價(jià) 900萬，公允價(jià) 1200萬， 3季度應(yīng)納稅所得額 260萬，在年末匯算清繳時(shí)，該公司主營業(yè)務(wù)利潤 800萬，應(yīng)納稅所得額 450萬，計(jì)算該辦公樓應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅及完稅價(jià)格 三季度將寫字樓轉(zhuǎn)作自用 借：固定資產(chǎn) 900萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 900萬 借：固定資產(chǎn) 99萬 （ 300X33%） 貸：遞延稅款 99萬 年末匯算清繳時(shí) 應(yīng)交企業(yè)所得稅 =450X33%= 所得稅占毛收入的比率 = 辦公樓應(yīng)承擔(dān)所得稅 =%= 辦公樓完稅價(jià)格 =900+=（會計(jì)原價(jià)） 稅務(wù)原價(jià)為 1200萬元；應(yīng)建立納稅調(diào)整臺賬，每年在匯算清繳時(shí)均應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。但按稅收規(guī)定，自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同對外銷售，并據(jù)以計(jì)算交納各種稅費(fèi)。 （ 1 — 營業(yè)稅稅率）（ 2）視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限：應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （ 3） 視同銷售行為 ① 企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品 ② 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外捐贈、贊助 ③ 將開發(fā)產(chǎn)品、樣品用于廣告宣傳 ④ 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工集體福利 ⑤ 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工獎勵 ⑥ 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)　　 ⑦ 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資：應(yīng)在投資發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。租賃期滿，乙公司以 50萬元購買該寫字樓 最低租賃收款額 =10010 + 50 =1050 萬 未實(shí)現(xiàn)融資收益 =1050－ 600 = 450萬 會計(jì)處理： ① 租賃開始日： 借： 融資租賃資產(chǎn) 600萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬 借：應(yīng)收融資租賃款 1050萬 貸：融資租賃資產(chǎn) 600萬 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 450萬② 每年收租金 借：銀行存款 100萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 100萬③ 結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 45 萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45萬 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 ⑤ 收回廉價(jià)購買權(quán)的金額 ；融資租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。（房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅） 融資租賃舉例、甲房地產(chǎn)公司應(yīng)乙公司的要求，以融資租賃方式將一棟寫字樓出租。 595萬 期末，收回租賃資產(chǎn) 借：融資租賃資產(chǎn) 200萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 200（ 2）融資租賃出租人營業(yè)收入的確認(rèn) 財(cái)稅 [2023]16號文規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值），減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營業(yè)額。 595萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 51。 75X10%= 印花稅： 甲公司獲利 =800+200—585——— = 萬元 第二方案較第一方案多獲利 = — = 萬元融資租賃出租方會計(jì)處理舉例： 購入租賃資產(chǎn)： 借：融資租賃資產(chǎn) 585萬 貸：銀行存款 585萬 租賃開始日 借：應(yīng)收融資租賃款 1000萬 （最低租賃收款額：800+200） 貸：融資租賃資產(chǎn) 585 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 415 每年收租金 借：銀行存款 100萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 100萬 結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 —— 未 51。 3X10%= 印花稅： 甲公司獲利 =1000 247。年金現(xiàn)值公式： [ P/A， i， t ] = 一次支付現(xiàn)值公式： [ P/F， i， t ] = 最低付款額 = 100000 X 5 + 1000 = 501000元；最低付款額現(xiàn)值 = + = 433731元未確認(rèn)融資費(fèi)用 =501000—433731 = 67269 元（ 1）租賃開始日 借：固定資產(chǎn) — 融資租入固定資產(chǎn) 433731 未確認(rèn)融資費(fèi)用 67269 貸：長期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 501000（ 2）支付租賃費(fèi)時(shí) 借：長期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 100000 貸：銀行存款 100000（ 3）分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 利息支出 13454 貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 13454最低租賃收款額 =最低租賃付款額最低租賃收款額 +未擔(dān)保余額租賃投資總額 — 租賃投資總額的現(xiàn)值 =未實(shí)現(xiàn)融資收益 租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價(jià)值 融資收入就是融資租賃的營業(yè)收入，按此計(jì)算繳納營業(yè)稅 國稅函 [2023]514號《關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》，對未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的 “ 其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅（ 3）出租人營業(yè)收入的確認(rèn)及帳務(wù)處理：全部營業(yè)收入 =最低租賃收款額 — 租賃資產(chǎn)成本本期營業(yè)收入 =全部營業(yè)收入 X（本期天數(shù) / 租賃期總天數(shù)）例、甲公司是未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的租賃公司， 2023年 1月，應(yīng)乙公司要求，為其購置一臺大型設(shè)備，購價(jià) 500萬元，增值稅額 85萬元，該設(shè)備預(yù)計(jì)使用年限 10年 方案 租期 10年，年租金 100萬元，租賃期滿，設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)給乙公司 甲應(yīng)交增值稅 =1000247。 ① 將開發(fā)產(chǎn)品出租時(shí) 借：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 （原價(jià)） 貸：開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，計(jì)稅。 ” 國稅發(fā) [2023]83號文又規(guī)定 “將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn) ”視同銷售行為確認(rèn)收入 按稅法規(guī)定 : 開發(fā)產(chǎn)品出租可劃分為融資租賃、經(jīng)營租賃和臨時(shí)性租賃 ,作為融資租賃、經(jīng)營租賃的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)轉(zhuǎn)做經(jīng)營性資產(chǎn)，視同銷售；臨時(shí)租賃不轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn) 經(jīng)營租賃租賃 融資租賃 臨時(shí)租賃 不轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)，不交稅。增設(shè)三個(gè)會計(jì)科目：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 受托代銷開發(fā)產(chǎn)品