房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范(參考版)
2025-02-24 11:44本頁面
【正文】 53交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 9）l 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知l 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。l 2023中國移 動(dòng) （香港）有限公司內(nèi)地子公司 繳納 企 業(yè)所得稅有關(guān) 問題 的通知l 2023關(guān)于中國移 動(dòng) 通信集 團(tuán) 公司有關(guān)所得稅 問題 的通知52交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 8）l 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知l 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。49交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 6）l 2023關(guān)于有價(jià)消費(fèi)卡征收營業(yè)稅問題的批復(fù)l 2023關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)l 2023關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)l 2023關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知50交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 7）l產(chǎn)權(quán) 如果屬于全體 業(yè) 主，開 發(fā) 商將其 對(duì) 外租 賃 ， 則應(yīng) 推定 為 全體 業(yè) 主對(duì) 開 發(fā) 商的捐 贈(zèng) ， 計(jì) 算所得稅 時(shí)應(yīng)按照租 賃 收入扣除 銷 售稅金后的余額 并入到當(dāng)期的 應(yīng)納 稅所得 額 ，不扣除折舊，原因是開 發(fā) 成本已 經(jīng) 分?jǐn)偨o 全體 業(yè) 主，否 則 會(huì)形成重復(fù)扣除。超過二十年的，超過部分無效。l 其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)關(guān)注房屋外墻面的廣告位使用權(quán)收入和 樓宇（小區(qū)）的命名權(quán)收入 ，一般情況收入屬于開發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或全體業(yè)主46交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 3）l 銷 售精裝修房屋 檢查 要點(diǎn)：l 是否 單 獨(dú) 簽訂 裝修合同l 銷 售方和裝修方是否 為 同一主體l 裝修款是否 單 獨(dú)開具 發(fā) 票或收據(jù)l 裝修款是否作 為 按揭借款的 組 成部分l 裝修款的 標(biāo) 準(zhǔn)是否合理l 2023關(guān)于承受裝修房屋契稅 計(jì) 稅價(jià)格 問題 的批復(fù)47交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 4）l 地上停 車 位和按照地下人防 設(shè) 施 報(bào) 建的停 車 位， 產(chǎn)權(quán) 屬于全體 業(yè) 主，因此開 發(fā)商 轉(zhuǎn)讓 的是使用 權(quán) ，不能 預(yù) 征所得稅l 按照 經(jīng)營 性地下 設(shè) 施 報(bào) 建的停 車 位， 產(chǎn)權(quán) 屬于開 發(fā) 商，因此開 發(fā) 商既可以 轉(zhuǎn)讓使用 權(quán) ，也可以 轉(zhuǎn)讓 所有 權(quán) 。l 注： 預(yù)計(jì)計(jì) 稅毛利作 為 “ 其他 納 稅 調(diào) 整增加 項(xiàng) 目 ” 處理43交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)l 檢查 后 續(xù) 收入的完整性l 檢查 是否 轉(zhuǎn)讓 汽 車車 位l 檢查 是否存在 視 同 銷 售情況l 檢查 是否存在 對(duì) 外出租情況l 其他需要關(guān)注的事 項(xiàng)44交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 1）l 國稅 發(fā) （ 2023） 31號(hào)關(guān)于房地 產(chǎn) 開 發(fā)業(yè)務(wù) 征收企 業(yè) 所得稅 問題 的通知l 開 發(fā) 企 業(yè) 代有關(guān)部 門 、 單 位和企 業(yè) 收取的各種基金、 費(fèi) 用和附加等，凡 納 入開 發(fā)產(chǎn) 品價(jià)內(nèi)或由開 發(fā) 企 業(yè) 開具 發(fā) 票的， 應(yīng) 按 規(guī) 定全部確 認(rèn)為銷 售收入；凡未 納 入開 發(fā)產(chǎn) 品價(jià)內(nèi)并由開 發(fā) 企業(yè) 之外的其他收取部 門 、 單 位開具 發(fā) 票的，可作 為 代收代 繳 款 項(xiàng)進(jìn) 行管理。42內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 20）l 在不考 慮 以前年度 虧 損 的情況下：l 對(duì) 于外 資 企 業(yè) 來 說 ， 預(yù) 征所得稅的所得 額 與年度申 報(bào)表申 報(bào) 的利 潤 （或 虧 損 ）無關(guān)，即取得 預(yù) 售收入必 須繳納 所得稅。 40內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 18）l 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 第八十五條 銷售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：l 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；l 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；l 與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；l 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。37內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 15）l 房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付狀態(tài)，即房屋的使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)停止預(yù)征所得稅l 注：個(gè)別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求現(xiàn)房的銷售成本如果不能夠可靠的計(jì)量，仍然按照預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算營業(yè)利潤預(yù)征所得稅，可靠計(jì)量的一般標(biāo)志
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