【正文】 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)立核算。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。開發(fā)成本 20億元，售價(jià)28億元。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2021000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為： 2021 30%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12021000 貸：實(shí)收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價(jià) 3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。假設(shè)乙公司是由股東 A、B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 成本核算對(duì)象籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬元，房屋原價(jià) 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格 1100萬元，該房屋成新率 6成。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對(duì)象籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì) 20％的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算 土地 增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。 ?如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格 優(yōu)勢(shì) 也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。 收入分散籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加 100萬元。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。實(shí)際操作中每棟號(hào)住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財(cái)稅字（ 1999） 210號(hào)所規(guī)定的有關(guān)政策。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 “臨界點(diǎn)”籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 雖然售價(jià)比原來降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了 。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 10% 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費(fèi)用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅? “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性