房地產(chǎn)企業(yè)納稅風險防范(參考版)
2024-09-04 21:27本頁面
【正文】 ? 1999關于出售或租賃房屋使用權是否征收契稅問題的批復 ? 2020關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知 54 交付使用后的納稅風險（續(xù) 10） ? 1995關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復 ? 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認安置差價 ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認安置差價 ? 注：拆遷時沒有確認拆遷建筑物的增值 55 交付使用后的納稅風險（續(xù) 11） ? 2020關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復 ? 注：拆遷時確認了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計入到開發(fā)成本 ? 面積內(nèi)的部分，不預征所得稅 ? 超面積的部分，預征所得稅 ? 2020關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知 。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項時 作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn) ，可以作為自建固定資產(chǎn)，不作視同銷售處理，但在交付使用時必須按照成本價轉作固定資產(chǎn)。 51 交付使用后的納稅風險（續(xù) 7） ? 產(chǎn)權如果屬于開發(fā)商，由于尚未轉作經(jīng)營性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)， 開發(fā)商將其對外租賃，計算所得稅時應按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當期的應納稅所得額，不扣除開發(fā)成本，但對外轉讓時按照原始成本扣除。 ? 租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。但如果轉讓所有權，應預征所得稅 48 交付使用后的納稅風險（續(xù) 5） ? 《 中華人民共和國合同法 》 第 214條 ? 租賃期限不得超過二十年。 ? 建議：由物業(yè)公司代收各種基金、 費用和附加，不涉及營業(yè)稅和所得稅 45 交付使用后的納稅風險（續(xù) 2） ? 補貼收入應重點檢查電話、寬帶等通信運營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦理的戶數(shù)有關，還與業(yè)主的繳費金額有關。 ? 對于內(nèi)資企業(yè)來說，預征所得稅的所得額與年度申報表申報的利潤是一致的，即取得預售收入不一定能夠繳納所得稅。 41 內(nèi)部認購以后的納稅風險（續(xù) 16） ? 從上述文件我們可以得出結論： ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理工程結算和財務決算以前，會計賬簿上不可能出現(xiàn)商品房銷售收入，即主營業(yè)務收入為零，這是行業(yè)的特殊性決定的，不能按照稅法的預計毛利率分別確認主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本，預售的房款只能長期記錄在預收賬款科目，繳納的營業(yè)稅也只能長期反映在應交稅金 —應交營業(yè)稅的借方。我們認為， 《 企業(yè)會計制度 》 中已作出規(guī)定，即在 沒有建造合同 的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，應滿足商品銷售收入確認的四項條件，在未滿足四個條件的情況下，不得確認為收入。但是房地產(chǎn)企業(yè)在向稅務機關出具工程結算和財務決算報告之前，不得停止預征所得稅，不考慮建筑工程是否達到預定可使用狀態(tài)。 35 內(nèi)部認購以后的納稅風險（續(xù) 13） ? 一般的說，房地產(chǎn)企業(yè)的收入和期間費用在開發(fā)過程和銷售過程都可以準確核算，但工程成本的核算由于專業(yè)性較強，即使企業(yè)財務人員也很難做到準確核算，實際工作中都借助會計師事務所中的造價工程師來具體計算，對外出具工程結算報告，作為與建筑安裝企業(yè)結算工程價款的依據(jù)，同時依據(jù)財務決算報告，核算開發(fā)總成本和單位開發(fā)成本。 32 內(nèi)部認購以后的納稅風險（續(xù) 10） ? 國稅發(fā) [1995]153號關于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關問題的通知 ? 當年應預征的所得稅 = ? （當年預售收入 營業(yè)利潤率 ― 尚未彌補的虧損） 法定稅率 ? 注 1：營業(yè)利潤率一般為 10%或 15% ? 注 2：尚未彌補的虧損僅限于預售當年以前年度的虧損，也不包括預售當年的虧損 ? 注 3：其他業(yè)務利潤和營業(yè)外收益不預征所得稅，但應抵減當年發(fā)生的期間費用 33 內(nèi)部認購以后的納稅風險（續(xù) 11） ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 在不考慮投資收益的情況下： ? 當期預計的應納稅所得額 = 當期實際的預售款（含定金） 預計計稅毛利率 – 期間費用 + 其他業(yè)務利潤 + 營業(yè)外收益 + 補貼收入 + 其他應稅損益調(diào)整 ? 當期應預征的所得稅 = （當期預計的應納稅所得額 – 尚
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