【正文】 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。開發(fā)成本 20億元，售價28億元。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應確認甲企業(yè)實收資本為： 2023 30%/(130%)=（萬元），賬務處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價 3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。假設乙公司是由股東 A、B組建的有限責任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。應納稅額計算如下： ?應納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應納城市維護建設稅及教育費附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?應納土地增值稅計算： ①房產(chǎn)評估價格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項目金額合計 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 成本核算對象籌劃法 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。 100 100%=300% ?應納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應納土地增值稅合計 =15+145=160 成本核算對象籌劃法 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。 代收費用計價籌劃法 ? 土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費用。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核準，可以免征土地增值稅。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應酬費時適用較高的扣除率。當非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。 ? 如非以上兩種情況，應當繳納土地增值稅。 ?如果借款很少，利息費用低，則可不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強企業(yè)的市場競爭力。可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。 ? 建筑行業(yè) 3％的營業(yè)稅，其稅負較土地增值稅低。 收入分散籌劃法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加 100萬元。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全。這樣就使得營業(yè)稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字（ 1999） 210號所規(guī)定的有關(guān)政策。納稅人應該在公共配套設施費和開發(fā)間接費用上做文章。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項目金額合計＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 “臨界點”籌劃法 ? 雖然售價比原來降低了 ，但實際稅后收益反而比原來增加了 。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為 10% 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點”。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值