【正文】 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 120 案例分析 [分析 ] 所以 C項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中 2500萬元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整， 則在 2022年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。 對(duì)于 C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 15%來進(jìn)行計(jì)算了。 B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（ 10000－7500－ 10000 5%）－（ 4000 15%－ 4000 5%）=2022－ 400=1600（萬元）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 117 案例分析 [分析 ] B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入 10000萬元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本 7500萬元。 2022年 12月， A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn) B項(xiàng)目銷售收入 10000萬元，銷售成本7500萬元。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 115 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會(huì)計(jì)的角度上理解稅法，也不能將《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 》 （ 國(guó)稅函 [2022]875號(hào) ）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 114 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 從會(huì)計(jì)處理上來 看，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒有收完全款不會(huì)交付入住，即符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的規(guī)定時(shí)，企業(yè)方結(jié)轉(zhuǎn)收入，否則，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項(xiàng)一概反映在 “ 預(yù)收賬款 ” 科目。 而對(duì)于符合當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核啟暫免征收 營(yíng)業(yè)稅 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 112 七、合作建房的稅務(wù)處理 （三） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅 綜合以上，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》及其 《 實(shí)施細(xì)則 》 的規(guī)定， “ 集資建房 ” 屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，均應(yīng)按照 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知 》 （ 財(cái)稅字 [1999]210號(hào) ）文件規(guī)定：為了支持住房制度的改革， 對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。所以，關(guān)鍵是要看土地使用權(quán)有沒有實(shí)際轉(zhuǎn)移。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 110 七、合作建房的稅務(wù)處理 按照國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 [2022]1003號(hào) ）精神， 甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房， 不適用于國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào)文件的規(guī)定。申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅 2022 3%＝ 60萬元。 對(duì)甲企業(yè)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征 營(yíng)業(yè)稅 ,在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 按 5%的稅率計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 2022 5%＝ 100萬元， 而乙企業(yè)的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付 2022萬的購(gòu)房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè) 3%稅率申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅處理分析。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 107 案例分析 甲企業(yè)提供 5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供 2022萬元資金 并負(fù)責(zé)施工 。 因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額 按 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十條的規(guī)定核定。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 106 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理 房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 104 案例分析 [分析 ] 根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營(yíng)業(yè)稅問題解答之一 的通知 》 （ 國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào) ）第十七條和 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋 （試行稿）的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào) ）第八條第（一）項(xiàng)第一款的規(guī)定 ： 房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為， 對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。因此，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入，按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 征稅； 對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 102 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理 房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)。 當(dāng)年合營(yíng)企業(yè)銷售的 400套房屋，共計(jì)銷售額6400萬元， 按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 6400 5%＝320萬元 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 100 案例分析 根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋 （試行稿）的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 1993〕 149號(hào)）第八條第（一）項(xiàng)第一款 規(guī)定： 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 98 案例分析 [案情介紹 ] 甲方以土地使用權(quán) 10000平方米，乙方以貨幣資金 8000萬元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶 500套，當(dāng)年銷售 400套，每套售價(jià) 16萬元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋 5套，乙方分配房屋 8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。 房屋建成后 如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 97 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 95 案例分析 [分析 ] 乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據(jù) 國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營(yíng)業(yè)稅問題解答之一 的通知 》 第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同， 只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 93 案例分析 [案情介紹 ] 甲方將土地使用權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 92 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理 甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按 “服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)” 征營(yíng)業(yè)稅； 乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。 例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 如果合作建房的雙方 (或任何一方 )將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅 。對(duì) 甲方應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 稅目中 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 子目征稅 ；對(duì) 乙方 應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征稅。在這一合作過程中， 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為； 乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。 合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式 是純粹的 以物易物 ，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 。 從以上兩種涉稅分析來看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤(rùn)都不一樣。 假設(shè)乙單位已將 40套房產(chǎn)銷售完畢， 不考慮其他因素， 其凈利潤(rùn)為 (30002022) (125%)=750(萬元 )。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 86 案例分析 （ 2）方案二的涉稅分析： 乙單位所享有的 40套住宅計(jì)稅成本為1800萬元，正常銷售價(jià)格為 3000萬元。 (125%)=(萬元 )。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 85 案例分析 基于以上政策規(guī)定，乙單位所享有的 1000萬元利潤(rùn)分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)，乙單位不需要按照 “ 利息、股息、紅利所得 ” 計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤(rùn)為 1000萬元。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 84 案例分析 稅務(wù)處理分析 （ 1）方案一的涉稅分析 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法 》 及 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 的規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。 方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本 45萬元，單位住宅銷售價(jià)格 75萬元，乙單位享有 40套單位住宅 。 ” 國(guó)稅法 [2022]31號(hào)第三十七條規(guī)定 ： “ 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理， 并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的 市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 80 七、合作建房的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)所得稅的處理 國(guó)稅法 [2022]31號(hào)第三十六條規(guī)定： “ 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且 該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的， 按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的， 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本， 其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本， 則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 仍以一套價(jià)值 100萬元的商品房為例 ， 客戶應(yīng)繳契稅 4萬元 ， 辦理房產(chǎn)證時(shí)客戶僅支付 1萬元 ， 另外 3萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān) 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 79 六、房企 代墊首付和 購(gòu)房返稅 的營(yíng)業(yè)稅處理 （ 二 ） 購(gòu)房返稅 某市規(guī)定 ， 購(gòu)買 90平方米以下普通住房可以減按 1%征收契稅 。 將來實(shí)際收款時(shí)直接沖減其他應(yīng)收款 ， 與預(yù)售收入無關(guān) ，不需要另作納稅處理 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 78 六、房企 代墊首付和 購(gòu)房返稅 的營(yíng)業(yè)稅處理 另外 ， 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂 《 資金墊付協(xié)議 》 ， 根據(jù)協(xié)議約定 ，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時(shí)限內(nèi) （ 一般在交房前 ） 將首付款全額補(bǔ)上 ， 房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房 。 其中 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 (財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第 52號(hào)令 )第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) ， 采取預(yù)收款方式的 ， 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 。 雙方約定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在 1年后交房時(shí)由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計(jì)算利息。 比如，市民購(gòu)買一套價(jià)值 100萬元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付 5成，即50萬元。 所以 A公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以 85萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 75 五、商鋪售后返租的案例分析 （六）土地增值稅 本例中， A公司銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為 100萬元，所得稅計(jì)稅收入為 85萬元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？ 《 土地增值稅暫行條例 》 第五條規(guī)定， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)