【正文】 　　根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計算和賬務(wù)處理如下：　　可售面積單位工程成本=項目預(yù)計總成本/總可售面積　　經(jīng)營成本=已實現(xiàn)的銷售面積可售面積單位工程成本　　借：經(jīng)營成本　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品最后將間接費用分攤?cè)敕课蓍_發(fā)成本?！　　≠J：銀行存款、庫存材料等科目　?。?）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務(wù)處理為：賬務(wù)處理為：　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：工程施工　?。?）發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結(jié)算?！　　　≠J：庫存材料（應(yīng)付賬款等）　　工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進行核算　　借：工程施工　　三、房屋開發(fā)成本的核算方法　　土地征用及拆遷補償費　?。?）如能分清項目則直接計入開發(fā)成本　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）　?。?）不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）　　借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本　　　　貸：銀行存款等科目　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本　　前期工程費　　能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分攤，然后計入開發(fā)成本?！　∨涮自O(shè)施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等?！　』A(chǔ)設(shè)施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費用?！　《?、成本核算項目　　房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：　　土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費?！　》康禺a(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之二：成本的核算　　六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間　　納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！　∈杖氪_認方法和順序　　（1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；　?。?）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；　?。?）按成本利潤率確定（15%）?！　∷摹㈤_發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認　　下列行為應(yīng)視同銷售確認收入(新31號文已改用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售)　　（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；　?。?）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；　?。?）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；　?。?）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；　?。?）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。　　三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認　　開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預(yù)計營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅?！　〈郛a(chǎn)品臨時出租的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。　?。?）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定?！　〔扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：　　（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入?！　〔扇》制诟犊罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定　　一、收入核算范圍　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。 　　企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理，項目營銷設(shè)施建造費屬于開發(fā)間接費。你公司車庫部分成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述規(guī)定處理。非營利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會所等房產(chǎn)。售樓處屬于臨時建筑以后要拆除，此處的售樓處成本是否也可以分攤到可售面積中。 房地產(chǎn)企業(yè)停車場所和售樓處成本結(jié)轉(zhuǎn)的問題2011321 17:10　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　【問】我公司利用地下基礎(chǔ)建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產(chǎn)權(quán)成本。開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，不予扣除。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 　　⑵、《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2008]第121號)規(guī)定企業(yè)自關(guān)聯(lián)方取得的不符合規(guī)定的利息收入應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 　　同時這里要提醒注意的是： 　?、拧⑺^債權(quán)性投資：是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需以其它具有支付利息性質(zhì)的方式予以補償?shù)娜谫Y。因此，企業(yè)的交際應(yīng)酬消費中的禮品支出，其進項稅額應(yīng)予轉(zhuǎn)出，不得抵扣，也不視同銷售處理。 　　提醒注意：2008年底結(jié)賬前如公司賬上如存在有其它個人借支的，應(yīng)在年底應(yīng)前要求相關(guān)人員作好適當(dāng)沖賬工作，以避免給企業(yè)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。 　　提醒注意：上述規(guī)定對外藉個人股東借款暫時不影響，但對如內(nèi)資企業(yè)的股東就應(yīng)注意其在公司的個人借款和往來余額，如有應(yīng)及時要求其作相應(yīng)的沖賬處理，以免產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。 　　其二：《關(guān)于企業(yè)為個人購買房屋或其它財產(chǎn)征收個人所得稅問題的批復(fù)》（財稅[2008]83號）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅[2003]158號）的有關(guān)規(guī)定，符合以下情形的房屋或其它財產(chǎn)，不論所有權(quán)人是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，其實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計征個人所得稅。個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款的賬面價值的余額，加上實際分紅所得為應(yīng)納稅所得，按照規(guī)定繳納個人所得稅。因此提請財務(wù)部門在年底結(jié)前應(yīng)上述會計科目應(yīng)引起注意。納稅人某一納稅年度應(yīng)申報的可扣除費用不得提前或滯后申報扣除。 　　除此以外稅法規(guī)定將不允許在以后年度攤銷其它費用。所以提醒財務(wù)人員還應(yīng)具體關(guān)注各地稅務(wù)機關(guān)每年三月份的匯算清繳會議。因此，對納稅人按照會計制度的規(guī)定預(yù)提的費用余額，在申報納稅時應(yīng)作納稅調(diào)整，依法繳納企業(yè)所得稅。對于待攤費用直接按規(guī)定攤銷入成本費用的，所得稅中可以扣除，但預(yù)提費用，則要注意符合確定性原則，按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認的預(yù)提費用是可以扣除的。 　　業(yè)務(wù)招待費屬于期間費用，會計處理請參閱會計制度及相關(guān)準(zhǔn)則。 　　因此，如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅招待費是否可計入土地開發(fā)成本200999 14:22　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　【問題】　　為土地開發(fā)而發(fā)生的招待費及招商禮品費是否能計入土地開發(fā)成本繳納企業(yè)所得稅？（不是籌建期） 　　【解答】　　依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）四十三條的規(guī)定，你單位為土地開發(fā)而發(fā)生的招待費屬于與經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，應(yīng)按銷售收入凈額和規(guī)定比例計算，范圍內(nèi)部分可在計算企業(yè)所得稅稅前據(jù)實扣除，具體計算比例請參閱國稅發(fā)[2000]84號文件的規(guī)定。 　　四、印花稅 　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。已售商品房《國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書》，2010年6月剩余月份全部房產(chǎn)銷售并交付，已售商品房《國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書》合計分割土地面積10萬平方米。在開發(fā)產(chǎn)品全部交付給業(yè)主次月起，房地產(chǎn)企業(yè)就不存在開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù) 　　案例：某房地產(chǎn)企業(yè)2008年8月因商品房開發(fā)征用土地10萬平方米，國有土地使用權(quán)出讓合同約定于2010年8底交付，并取得國有土地使用權(quán)權(quán)證書。可見，房地產(chǎn)企業(yè)要將全部開發(fā)商品房交付之后，開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)才全部轉(zhuǎn)移給購房人。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 　?。?）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 　?。?）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 　　計算扣除項目金額應(yīng)遵循的原則 　?。?）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 　　（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 　　扣除項目解析 　　計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本，費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本，費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。 　　視同銷售收入按下列方法和順序確認：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。扣除項目金額 　　應(yīng)納稅款=增值額稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù) 　　收入解析 　　《條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 　　國稅發(fā)[2009]91號第十七條規(guī)定， 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 　?。ㄈ┣逅銌挝?　　《細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。 　　要求清算 　　對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 　　（二）清算條件 　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。所稱個人，包括個體經(jīng)營者。 　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。假設(shè)A項目已知實際計稅成本為4500萬元，則A項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（6500－4500－65005%）－（250015%－25005%）＝1625－250＝1175（萬元）。2009年的預(yù)售收入，所得稅匯算時不能按照預(yù)計計稅毛利率15%進行計算。A企業(yè)各項目預(yù)計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用。 　　案例：A房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)A項目，2008年簽訂預(yù)售合同，取得預(yù)售收入2500萬，2009年竣工完成，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，但未未交付給業(yè)主。 　　但在實務(wù)中很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)已經(jīng)符合開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，例如雖為業(yè)務(wù)辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間；以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，推遲收入確認時間等等。文件規(guī)定，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，就應(yīng)進行完工時的稅務(wù)處理。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 　　因此