房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)(參考版)
2025-05-19 00:02本頁面
【正文】 75%， 85% ? 香港無資本利得稅， %的企業(yè)所得稅 。 ? 一定要先分配，即使沒有現(xiàn)金，掛賬也要分配。轉(zhuǎn)讓日凈資產(chǎn) 8000萬，其中實(shí)收資本 1000萬，未分配利潤 7000萬元，屬于 2021年之前的利潤 6400萬元， 600萬元屬于 2021年利潤。分配是免稅的。營業(yè)稅沒了，個(gè)人所得稅少了。納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，就不可以再籌劃 。如果要賣掉，一定要走公司分立的程序，然后賣酒店的股權(quán)。不用交任何稅。但要注意，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，該部分不能加計(jì)扣除：財(cái)稅 [1995]48號(hào) 盡量開給業(yè)主 ? 送字畫、控調(diào)、裝修：合同中不要注明，直接計(jì)入成本，否則會(huì)被視同銷售。 ? 促銷： ? 違約金，合同中要注明扣繳 20%個(gè)人所得稅； ? 初裝費(fèi)：如果委托單位將票據(jù)開給業(yè)主（按房號(hào)開，由地產(chǎn)公司墊付，代收）初裝費(fèi)，一定不要由地產(chǎn)公司直接收業(yè)主的錢，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)價(jià)外費(fèi)用的規(guī)定，征收營業(yè)稅（價(jià)外費(fèi)用是反避稅條款，原則是寧可錯(cuò)殺一千，決不放過一個(gè)），要由物業(yè)公司代收，再還給地產(chǎn)公司。 ? 消費(fèi)稅是國防費(fèi)。 ? 生產(chǎn)鋁合金并負(fù)責(zé)安裝。 ? 安全措施：最后一道工序自己來。因此，兩家企業(yè)互有購銷。 ? 案例：某公司生產(chǎn)襯衫，另一公司生產(chǎn)西服，都是中外合資企業(yè)，屬于一個(gè)老板，享受 2免三減半政策結(jié)束。國稅函 [1995]156號(hào) ? 免營業(yè)稅的文件：財(cái)稅 [2021]26號(hào)：軍轉(zhuǎn)干部；財(cái)稅 [2021]84號(hào)：軍嫂 第八講 購銷合同 ? 采購合同：工業(yè)企業(yè)采購工程物資，先抵扣，領(lǐng)用時(shí)再轉(zhuǎn)出，否則剩余物資銷售時(shí)無進(jìn)項(xiàng)稅抵扣； ? 采購禮品：有標(biāo)志的，為宣傳費(fèi)；無標(biāo)志的，視為捐贈(zèng)，不能扣。 ? 四、其他工程作業(yè)，主要指園林綠化 ? 如果綠化工程較大，考慮成立農(nóng)林公司，不能是園林公司。簽訂賒銷合同。 第七講 建筑工程承包 ? 09年 2月份取得的增值稅發(fā)票，一定要查合同，凡合同在 08年的，不準(zhǔn)抵扣。 ? 注意發(fā)票的開具地，制定發(fā)票管理辦法：對(duì)外開、接收的發(fā)票 ? 三、設(shè)備安裝 ? 票據(jù)問題 ? 外購設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，必須全額開具發(fā)票 ? 自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)施工，貨款開具增值稅發(fā)票（包括鋁合金門窗、玻璃幕墻、機(jī)械、機(jī)器、設(shè)備、電子通訊設(shè)備、防水材料），施工費(fèi)開具營業(yè)稅發(fā)票 ? 地產(chǎn)公司自己采購設(shè)備，由安裝公司安裝：采購設(shè)備取得增值稅發(fā)票，安裝費(fèi)取得營業(yè)稅發(fā)票。 ? 關(guān)于精裝修房：裝修費(fèi)發(fā)票開給誰合適？業(yè)主還是地產(chǎn)公司 ? 不需測(cè)算，開給地產(chǎn)公司，節(jié)省土地增值稅，加計(jì)扣除額大。 ? 注意：甲方扣繳稅金，必須取得施工單位抬頭的發(fā)票，否則不能稅前扣除。 如果甲供材料 1000萬元。土建業(yè)務(wù)甲供材施工材料要交營業(yè)稅，因此預(yù)算時(shí)要含甲供材料測(cè)算營業(yè)稅。包工頭、施工單位的個(gè)人所得稅，稅總是默認(rèn)的，可以回原地抵免。有些地方稅務(wù)局要求施工單位在施工地點(diǎn)預(yù)交所得稅。質(zhì)保金也必須取得發(fā)票，質(zhì)保金是款已付，對(duì)方又交回，作為質(zhì)保金。 ? 免租期合同的簽訂方法、發(fā)票的開具地點(diǎn)、稅前費(fèi)用的換算。改為委托代銷合同。以上問題都得到解決，且降低了、也延遲了各種稅收額度。 ? 支付的 33%利息 1000萬元，納稅調(diào)增； ? 款項(xiàng)借給關(guān)聯(lián)方需要交利息的企業(yè)所得稅； ? 承租方收到利息繳 5%營業(yè)稅。收回錢借給關(guān)聯(lián)方。合同照此簽訂。 ? 四是總公司的房產(chǎn)分公司直接對(duì)外出租。 ? 二是違約金可以稅前扣除，并且購買方的房租收入也部分轉(zhuǎn)化成了違約金收入，降低了稅負(fù)。高出部分作為手續(xù)費(fèi)，低于部分作為違約金，同時(shí)由分公司與承租方簽訂經(jīng)營管理合同。按 1000萬繳稅（國稅函[2021]576號(hào)） ? 兩個(gè)方案都不行。地產(chǎn)公司剩余房產(chǎn)也由經(jīng)營公司對(duì)外出租，稅務(wù)局核定地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)收益，納稅調(diào)整。 ? 成立一個(gè)經(jīng)營管理公司對(duì)外出租。 5年。 ? 延期付款利息，簽借款合同，轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款，不繳增值稅，交營業(yè)稅。降低房租收入。 ? 整體受讓，分別定價(jià)：土地、房?jī)r(jià)定
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