【正文】 ，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算?！钡谑鶙l規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 　　《暫行條例》第十二條規(guī)定還規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 　　一、營(yíng)業(yè)稅 　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權(quán)使用費(fèi)條款有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]507號(hào)）規(guī)定，“專(zhuān)門(mén)從事工程、管理、咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供的相關(guān)服務(wù)所取得的款項(xiàng)”應(yīng)為勞務(wù)活動(dòng)所得，不應(yīng)是特許權(quán)使用費(fèi)。 　　開(kāi)發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免 　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第一款規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 　?。ㄋ模┏擎?zhèn)土地稅 　　使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務(wù)人 　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第17號(hào)）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）的納稅人。 　　但在原《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1987]27號(hào)）不適用外商投資企業(yè)，因此，《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）2008年1月1日實(shí)施前，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)占用耕地不是耕地占用稅納稅人。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]436號(hào)）對(duì)北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（京地稅地[2005]166號(hào)）的批復(fù)規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。 　?。ǘ┮愿?jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 　　計(jì)稅依據(jù) 　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù)》（財(cái)稅字[1998]96號(hào)）第一條關(guān)于計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第四條第（一）款及《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)細(xì)則）第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷(xiāo)售、竣工等環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問(wèn)題存在不同的側(cè)重點(diǎn)，筆者以房地產(chǎn)開(kāi)的各環(huán)節(jié)為線(xiàn)索，詳解房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，以供納稅人參考。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。　?。喊磁c具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。　　七、本通知自印發(fā)之日起實(shí)施。 　　征稅范圍 　　《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）第二條規(guī)定可知，國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與、和交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。全部經(jīng)濟(jì)利息包括貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利息，如國(guó)稅函[2002]1094號(hào)規(guī)定，以項(xiàng)目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組方式取得土地，存在契稅的籌劃空間。 　?。ㄈ┯』ǘ?　　土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅 　　房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”因此，凡在土地使用稅開(kāi)征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，不論通過(guò)出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　（一）印花稅 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購(gòu)甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同等合同。 　　代扣代繳義務(wù)的判斷 　　《暫行條例》第十一條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買(mǎi)方為扣繳義務(wù)人。營(yíng)業(yè)額以及稅率的確認(rèn)與境內(nèi)企業(yè)和單位發(fā)生應(yīng)稅行為是一致的。其確認(rèn)原則包括以下六項(xiàng)： 　?。ㄒ唬┛煞皲N(xiāo)售原則。 　　（五）成本差異原則。 　?。ǘ┣捌诠こ藤M(fèi)。 　?。╅_(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 　?。ǘ┙ㄖ娣e法。 　　特定成本的分配方法 　　（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 　　、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。相反如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段201177 15:21　讀者上傳　【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。 　　因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向購(gòu)房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價(jià)外費(fèi)用，均應(yīng)該按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，自覺(jué)履行營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，否則存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)?！?　　由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特點(diǎn)，商品房都是按照項(xiàng)目一次性開(kāi)發(fā)，分期分批進(jìn)行銷(xiāo)售，在同一期商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售前，由于許多工程未進(jìn)行結(jié)算，要準(zhǔn)確地計(jì)算該項(xiàng)目每一批商品房實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入應(yīng)繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷(xiāo)售收入時(shí)按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征，待該期商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后進(jìn)行結(jié)算，才能該項(xiàng)目應(yīng)繳的土地增值稅準(zhǔn)確無(wú)誤，因此，采取了預(yù)繳制度。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。 　?。ㄋ模儆诮?jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 　　年度所得稅匯算清繳時(shí)，可以扣除。 　　例：某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年取得預(yù)售房屋款項(xiàng)1000萬(wàn)元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，土地增值稅的預(yù)征比例為2%。此時(shí)，一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本基本可以確認(rèn)。因此，完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，就應(yīng)進(jìn)行完工時(shí)的稅務(wù)處理。 　　案例：A房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，2008年簽訂預(yù)售合同，取得預(yù)售收入2500萬(wàn)，2009年竣工完成，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，但未未交付給業(yè)主。 　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條，條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。扣除項(xiàng)目金額 　　應(yīng)納稅款=增值額稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 　　收入解析 　　《條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 　　計(jì)算扣除項(xiàng)目金額應(yīng)遵循的原則 　?。?）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要將全部開(kāi)發(fā)商品房交付之后，開(kāi)發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)才全部轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。 　　因此，如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅招待費(fèi)是否可計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本200999 14:22　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】　　【問(wèn)題】　　為土地開(kāi)發(fā)而發(fā)生的招待費(fèi)及招商禮品費(fèi)是否能計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本繳納企業(yè)所得稅？（不是籌建期） 　　【解答】　　依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）四十三條的規(guī)定，你單位為土地開(kāi)發(fā)而發(fā)生的招待費(fèi)屬于與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，應(yīng)按銷(xiāo)售收入凈額和規(guī)定比例計(jì)算，范圍內(nèi)部分可在計(jì)算企業(yè)所得稅稅前據(jù)實(shí)扣除，具體計(jì)算比例請(qǐng)參閱國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)文件的規(guī)定。所以提醒財(cái)務(wù)人員還應(yīng)具體關(guān)注各地稅務(wù)機(jī)關(guān)每年三月份的匯算清繳會(huì)議。個(gè)人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款的賬面價(jià)值的余額，加上實(shí)際分紅所得為應(yīng)納稅所得，按照規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。因此，企業(yè)的交際應(yīng)酬消費(fèi)中的禮品支出，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)予轉(zhuǎn)出，不得抵扣，也不視同銷(xiāo)售處理。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，不予扣除。你公司車(chē)庫(kù)部分成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述規(guī)定處理?！　〔扇∥蟹绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：　?。?）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入?！　∪㈤_(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)　　開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。賬務(wù)處理為：　　借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本　　　　貸：工程施工　　（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算?！　「鶕?jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本或銷(xiāo)售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：　　可售面積單位工程成本=項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積　　經(jīng)營(yíng)成本=已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積可售面積單位工程成本　　借：經(jīng)營(yíng)成本　　　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬務(wù)處理為：　　配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類(lèi)為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專(zhuān)題之二：成本的核算　　四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)　　下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入(新31號(hào)文已改用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售)　　（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；　?。?）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；　?。?）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；　?。?）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；　?。?）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。 　　企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 房地產(chǎn)企業(yè)停車(chē)場(chǎng)所和售樓處成本結(jié)轉(zhuǎn)的問(wèn)題2011321 17:10　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】　　【問(wèn)】我公司利用地下基礎(chǔ)建的地下車(chē)庫(kù)，銷(xiāo)售許可證上為不可售面積，無(wú)產(chǎn)權(quán)成本。 　　同時(shí)這里要提醒注意的是： 　?、拧⑺^債權(quán)性投資：是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需以其它具有支付利息性質(zhì)的方式予以補(bǔ)償?shù)娜谫Y。 　　其二：《關(guān)于企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋或其它財(cái)產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（財(cái)稅[2008]83號(hào)）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅[2003]158號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，符合以下情形的房屋或其它財(cái)產(chǎn)，不論所有權(quán)人是否將財(cái)產(chǎn)無(wú)償或有償交付企業(yè)使用，其實(shí)質(zhì)均為企業(yè)對(duì)個(gè)人進(jìn)行了實(shí)物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計(jì)征個(gè)人所得稅。 　　除此以外稅法規(guī)定將不允許在以后年度攤銷(xiāo)其它費(fèi)用。 　　業(yè)務(wù)招待費(fèi)屬于期間費(fèi)用，會(huì)計(jì)處理請(qǐng)參閱會(huì)計(jì)制度及相關(guān)準(zhǔn)則。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部交付給業(yè)主次月起，房地產(chǎn)企業(yè)就不存在開(kāi)發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù) 　　案例：某房地產(chǎn)企業(yè)2008年8月因商品房開(kāi)發(fā)征用土地10萬(wàn)平方米，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定于2010年8底交付，并取得國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)證書(shū)。 　?。?）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 　　（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷(xiāo)售收入。 　　要求清算 　　對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。A企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。并解釋到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用”是指房地