【正文】 　　四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品　　待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：　　借：開發(fā)產(chǎn)品　　　　貸：開發(fā)成本　　五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）　　然后，根據(jù)下列順序和方法進行分配：　?、匍_工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本?！　￠_發(fā)間接費：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！　∏捌诠こ藤M：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。 　　一、確定成本核算對象和成本項目　　收入確認時限　　在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認。　　以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入?！　。?）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。　　采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。你公司應(yīng)按成本對象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對上述所發(fā)生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據(jù)此結(jié)轉(zhuǎn)扣除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 　　納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計入公共配套設(shè)施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。是否可以分?jǐn)偟娇墒勖娣e中。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)（具體比率視該地方規(guī)定）計算扣除。 　　其中企業(yè)間接從關(guān)聯(lián)方獲得的債權(quán)性投資包括： 　　①關(guān)聯(lián)方通過無關(guān)聯(lián)第三方提供的債權(quán)性投資； 　　②無關(guān)聯(lián)第三方提供的、由關(guān)聯(lián)方擔(dān)保且負有連帶責(zé)任的債權(quán)性投資； 　?、燮渌g接從關(guān)聯(lián)方獲得的具有負債實質(zhì)的債權(quán)性投資。 業(yè)務(wù)招待費中的禮品支出應(yīng)如何處理200999 13:33　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　【問題】　　公司管理費用業(yè)務(wù)招待費消費的物品，根據(jù)原《增值稅暫行條例》的規(guī)定是視同銷售處理的，但根據(jù)新《增值稅條例的規(guī)定》用于交際應(yīng)酬的費用是不可以進項稅抵扣的，那么是根據(jù)新條例的規(guī)定進項稅轉(zhuǎn)出還是視同銷售？如果是進項稅轉(zhuǎn)出是否就不再視同銷售？如果視同銷售適用什么稅率？是否可以象售舊固定資產(chǎn)那樣給一個優(yōu)惠稅率？ 　　【解答】　　根據(jù)現(xiàn)行增值稅暫行條例第十條及實施細則的規(guī)定，個人消費，包括納稅人的交際應(yīng)酬消費，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。㈠企業(yè)出資購買房屋及其它財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員的；㈡企業(yè)投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員向企業(yè)借款用于購買房屋及其它財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員，且借款年度終了后未歸還借款的。 年終結(jié)賬注意事項：個人借款200999 13:45　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　①、關(guān)于股東個人借款2008年有新規(guī)定： 　　財務(wù)人員在2008年底結(jié)賬前應(yīng)注意2008年度新發(fā)的兩個文件： 　　其一：《關(guān)于個人股東取得公司債權(quán)債務(wù)形式的股份分紅計征個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]267號）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》和有關(guān)規(guī)定，個人取得的股份分紅所得包括債權(quán)、債務(wù)形式的應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款相抵后的所得。 　　三、防止公司已發(fā)生的成本費用跨年列支 　　年底結(jié)賬前應(yīng)對所得預(yù)提、待攤費用項目進行清理，防止公司已發(fā)生的成本費用遺漏，防止造成跨年度費用入賬的情況，一般來說應(yīng)盡量避免大額成本費用跨年度入賬，依稅法規(guī)定納稅人發(fā)生的費用應(yīng)配比或應(yīng)分配入當(dāng)期申報扣除。但在實際操作中有的地立稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)所得稅稅前允許扣除的各項費用還是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則執(zhí)行的，但如企業(yè)預(yù)提的各項費用超過三年以上仍未支付或仍未上繳的，應(yīng)并入?yún)R算年度應(yīng)納稅所得額，待實際支付或上繳時，在實際支付（上繳）年度稅前扣除。 年底結(jié)賬注意事項：預(yù)提、待攤費用200999 14:2　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　新企業(yè)所得稅法扣除中首要的規(guī)定是權(quán)責(zé)發(fā)生制，所以，對企業(yè)預(yù)提費用和待攤費用也應(yīng)當(dāng)是按權(quán)責(zé)發(fā)生制來扣除。 　　五、房產(chǎn)稅 　　根據(jù)財稅地[1986]8號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。同年9月開始開發(fā)，2009年6月銷售5萬平方米。 　　三、城鎮(zhèn)土地使用稅 　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?　?。ㄎ澹氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 　　企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惖挠嬎?　　基本計算規(guī)定 　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收. 　　增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項目金額 　　增值率=增值額247。 　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。 　　上述規(guī)定了土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 　　二、土地增值稅 　?。ㄒ唬┱鞫悓ο蠹胺秶?　　《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。 　　分析：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，A項目已符合文件規(guī)定的其中一個完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時企業(yè)應(yīng)結(jié)算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 　?。ㄈ┠甓壬陥髸r的注意事項 　　國稅發(fā)[2009]31號，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工時，在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料，例如差異調(diào)整的稅務(wù)鑒證報告、開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。 　　《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）再次重申了這一問題。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之竣工銷售階段201177 16:14　讀者上傳　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段一般發(fā)生以下事項：開發(fā)產(chǎn)品已達到交付條件，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交付房產(chǎn)，財務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本；與施工方進行竣工結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)確認竣工結(jié)算報告后，向施工方支付工程結(jié)算價款。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。目前不少地方將預(yù)繳的土地增值稅也可以稅前扣除。因此，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，與預(yù)計收入相匹配的稅金、附加及相關(guān)費用應(yīng)該予以扣除。 　　因此，在企業(yè)月度或季度申報企業(yè)所得稅時，預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當(dāng)期利潤額或所得額中扣除。 　　新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。 　?。ㄈ╅_發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款時，應(yīng)該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 　　納稅義務(wù)時間 　　《實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 　　價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： 　?。?）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； 　　（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； 　　（3）所收款項全額上繳財政。 　　為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實現(xiàn)的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定?！?　　因此，施工期間不予征稅的臨時性建筑物必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。 　　（六）房產(chǎn)稅 　　《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。 　　（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 　?。ǘ﹩为氉鳛檫^渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。 　　，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 　　期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。 　　共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本的分配方法 　　共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種： 　?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。 　　（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。 　　計稅成本核算的一般步驟 　　計稅成本核算一般分以下五個步驟： 　?。ㄒ唬Ξ?dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。 　?。ㄎ澹┕才涮自O(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 　　計稅成本對象的確定原則 　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定： 　　成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目?！钡谑鶙l規(guī)定，“除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞