【正文】 房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12021000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實(shí)收資本－－甲公司 8571400 貸：實(shí)收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實(shí)收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國投資者。 730 100%=%； ⑤應(yīng)納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應(yīng)納稅額合計(jì)＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對(duì)乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。 300 100%=117% 應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬元。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。 ?如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 建房方式籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 合作建房方式。 如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā) 。 ㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 收入分散籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。 ? 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。”由此可見，北京市對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號(hào)掌握平均每戶的建筑面積在 120平方米以下審定的。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應(yīng)納土地增值稅額為 ； ?實(shí)際盈利金額 =收入－成本－費(fèi)用－稅金 = = “臨界點(diǎn)”籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米 1978元，則售價(jià)總額為 1800萬元，其他資料不變。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 來自 中國最大的資料庫下載 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2021年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價(jià) 2030元 /平方米，售價(jià)總額為 。 ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 來自 中國最大的資料庫下載 ? 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 分類預(yù)征到期清算 來自 中國最大的資料庫下載 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，預(yù)以免征土地增值稅。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) 來自 中國最大的資料庫下載 ? 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。 ? 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 來自 中國最大的資料庫下載 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 來自 中國最大的資料庫下載 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 土地增值稅的清算單位 來自 中國最大的資料庫下載 ? 應(yīng)該進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗(yàn)收的房地