【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 124 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 稅金扣除檢查 營業(yè)稅 城市建設維護費 教育費附加 地方教育附加 水利基金 印花稅 土地使用稅 契稅 所得稅 已預交的土地增值稅 納稅人俱樂部 4006509936 125 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 稅金扣除檢查 案例 稅務機關在土地增值稅清算中發(fā)現(xiàn) A房地產(chǎn)企業(yè)項目有1000平方米商鋪作為拆遷補償處理，企業(yè)已經(jīng)做了賬務處理，但尚未繳納營業(yè)稅及附加。 (二 )開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 (三 )參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 (二 )是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 120 前期工程費檢查 第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注： (一 )前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。 (三 )扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 116 二、土地增值稅清算收入檢查 第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 國稅函 [2023]220號 一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 納稅人俱樂部 4006509936 112 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算條件自查 （ 2）、強制清算條件 所謂強制清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進行清算的條件。請問有何風險？ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 106 所得稅匯算清繳風險檢查 某房地產(chǎn)企業(yè)項目尚未完工， 2023年基本財務數(shù)據(jù)如下： 當年預收 4億元； 開發(fā)成本 累計 ； 當年度管理費用 1000萬元； 其中業(yè)務招待費 350萬元； 當年度銷售費用 1500萬元； 其中廣告費業(yè)務宣傳費 1000萬元，售樓部裝修 150萬元； 當年度財務費用 2023萬元；（借款利息） 營業(yè)稅金及附加 1100萬元； 土地增值稅 預繳 400萬元； 前四季度預繳所得稅 250萬； 如何填列納稅申報表？完工年度如何填列？ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查 納稅人俱樂部 4006509936 107 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查 與檢查應對 納稅人俱樂部 4006509936 108 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算后事項 土地增值稅清算收入檢查 土地增值稅清算扣除檢查 土地增值稅特殊清算 納稅人俱樂部 4006509936 109 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查 一、土地增值稅清算單位與條件 土地增值稅清算單位風險自查 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第一條關于“土地增值稅的清算單位”進一步明確： “土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 2023年第一季度實現(xiàn)銷售收入 8000萬元，取得子公司分紅150萬元，轉讓其持有的股權取得凈收益 1000萬元，另從當?shù)卣〉脽o償資助的補助資金 2023萬元。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？ 納稅人俱樂部 4006509936 96 房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查 四、重點費用檢查 銷售費用風險自查 “買贈”促銷方式涉稅風險 （ 3）、買房送裝修 （ 4）、買房墊首付 （ 5）、老帶新現(xiàn)金獎勵 某房地產(chǎn)公司 2023年 10月實施老帶新活動，凡介紹新客戶的老客戶均可取得 2023—— 5000元的現(xiàn)金獎勵。稅務稽查發(fā)現(xiàn)這一狀況后，要求企業(yè)補繳該部分收入的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅并進行相應處罰，請問是否合理？ 案例 問：您好，我在別人的咨詢問題中看到員工午餐可以在褔利費中列支，請問做憑證時，需要附原始憑證嗎（我公司是食堂，自己做飯買菜，沒有正式的發(fā)票，只有買菜買米等的白條），應該怎么做？謝謝！ 房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查 四、重點費用檢查 傭金風險自查 案例 甲企業(yè)將公司一塊土地轉讓給第三方，轉讓完成后按照總價款 3%支付給中間人中介費 150萬元； 乙公司制定政策規(guī)定誰能幫企業(yè)成功融資可按照 1%支付傭金。 —— 為高管購買娛樂中心白金卡一張，花費 5萬元。請問： 會計應如何處理？ 所得稅如何處理？ 2023年是否確認當期虧損？ 納稅人俱樂部 4006509936 85 房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查 三、費用扣除比例檢查 哪些存在比例？ 同收入掛鉤的費用 廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費 同工資總額掛鉤的費用 職工福利費 12%、教育經(jīng)費 %、工會經(jīng)費 2% 同利潤掛鉤的費用 公益性捐贈年度利潤 12%以內 同合同總額掛鉤的費用 傭金合同總額 5% 納稅人俱樂部 4006509936 86 房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查 三、費用扣除比例檢查 不可扣除費用 企業(yè)所得稅法 第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除： (一 )向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項； (二 )企業(yè)所得稅稅款； (三 )稅收滯納金； (四 )罰金、罰款和被沒收財物的損失； (五 )本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出； (六 )贊助支出； (七 )未經(jīng)核定的準備金支出； (八 )與取得收入無關的其他支出。 我公司將尚未攤銷完的上次裝修費為 100萬元（ 300萬元 247。 納稅人俱樂部 4006509936 78 房地產(chǎn)建安企業(yè)費用風險自查與檢查 一、成本與費用劃分檢查 該部分重點檢查： 有無將應當資本化的利息列支財務費用的情況； 有無將營銷設施建造費列入銷售費用在當期所得稅前扣除的情況； 有無將項目部直接發(fā)生費用列入管理費用在當期所得稅前扣除的情況。（ 個人消費同企業(yè)經(jīng)營支出、旅游支出 ） 合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。 —— 兩個成本對象的情況 —— 三各成本對象的情況 納稅人俱樂部 4006509936 71 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 成本項目 成本性質 所得稅分攤方法 土地增值稅分攤方法 土地成本 共同成本 占地面積法 建筑面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎設施建設費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 納稅人俱樂部 4006509936 72 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 該部分重點檢查： 不同項目之間成本歸集錯亂，導致成本不匹配； 不同分期之間成本歸集錯亂，有意調節(jié)不同分期和年度的成本關系； 不同成本對象之間成本核算混亂，有意調節(jié)不同成本對象之間成本配比，且無正當理由； 統(tǒng)一成本對象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進行成本調配，以影響當期損益，且無正當理由。高層下面有底商。請問涉及的共同成本有哪些？如何分攤？ 納稅人俱樂部 4006509936 68 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同成本對象之間的共同成本分攤 不同成本對象之間如何分攤成本？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設12棟樓，高層四棟，多層八棟。請問究竟是一個項目還是四個項目？ 納稅人俱樂部 4006509936 65 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同項目之間的共同成本分攤 不同項目之間共同成本有哪些？ 開發(fā)間接費用的分攤 利息的分攤 納稅人俱樂部 4006509936 66 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同分期之間的共同成本分攤 如何劃分同一項目的不同分期？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設 12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。該部分對應成本不允許在清算中扣除。 納稅人俱樂部 4006509936 59 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費虛增問題 案例一 乙房地產(chǎn)企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關聯(lián)的建筑企業(yè)，并由關聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報告。 借：開發(fā)成本 —— 土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元 請問是否可以？ 納稅人俱樂部 4006509936 58 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 拆遷補償費虛增問題 案例 城中村改造項目中，甲房地產(chǎn)企業(yè)同村委會合謀，虛增拆遷補償人數(shù)及數(shù)額，并偽造補償協(xié)議、補償花名冊等關鍵證據(jù)。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構成了基礎設施建設費的主要部分。 發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？ —— 七通一平費 用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通等的設計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用。 納稅人俱樂部 4006509936 47 建筑企業(yè)收入風險自查與檢查 一、建筑行業(yè)營業(yè)稅時代的隱瞞收入 異地運營和異地代開發(fā)票 大量存在的掛靠 二、收入的延緩和推遲 建筑企業(yè)究竟什么時候確認納稅義務發(fā)生時間 實務中的混亂與風險 三、建筑業(yè)的未來 納稅人俱樂部 4006509936 48 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查 與檢查應對 納稅人俱樂部 4006509936 49 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 成本核算錯誤檢查 成本虛增檢查 成本合規(guī)票據(jù)檢查 成本計算與分攤檢查 納稅人俱樂部 4006509936 50 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 一、成本核算錯誤檢查 土地成本核算 —— 出讓金與轉讓款 返還出讓金如何確認土地成本？ —— 契稅 契稅計稅基礎如何確定？ —— 市政配套費