房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范-wenkub.com
2025-02-20 11:44 本頁面
【正文】 l 注：房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 在開 發(fā)項(xiàng) 目立 項(xiàng)時(shí) 作 為 自用或 經(jīng)營 性的 資產(chǎn) ，可以作 為 自建固定 資產(chǎn) ，不作 視 同 銷 售處 理，但在交付使用 時(shí) 必 須 按照成本價(jià) 轉(zhuǎn) 作固定 資產(chǎn) 。 l 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。l 建 議 ：由物 業(yè) 公司代收各種基金、 費(fèi) 用和附加，不涉及 營業(yè) 稅和所得稅45交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 2）l 補(bǔ)貼收入應(yīng)重點(diǎn)檢查電話、寬帶等通信運(yùn)營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計(jì)算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費(fèi)金額有關(guān)。41內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 16）l 從上述文件我 們 可以得出 結(jié)論 ：l 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 公司在 辦 理工程 結(jié) 算和 財(cái)務(wù)決算以前，會(huì) 計(jì)賬 簿上不可能出 現(xiàn) 商品房 銷 售收入，即主 營業(yè)務(wù) 收入 為 零， 這是行 業(yè) 的特殊性決定的，不能按照稅法的預(yù)計(jì) 毛利率分 別 確 認(rèn) 主 營業(yè)務(wù) 收入和主營業(yè)務(wù) 成本， 預(yù) 售的房款只能 長 期 記錄在 預(yù) 收 賬 款科目， 繳納 的 營業(yè) 稅也只能長 期反映在 應(yīng) 交稅金 —應(yīng) 交 營業(yè) 稅的借方。但是房地產(chǎn)企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算報(bào)告之前，不得停止預(yù)征所得稅，不考慮建筑工程是否達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。 32內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 10）l 國稅發(fā) [1995]153號(hào) 關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知l 當(dāng)年 應(yīng)預(yù) 征的所得稅 = l （當(dāng)年 預(yù) 售收入 營業(yè) 利 潤 率 ― 尚未彌 補(bǔ) 的虧 損 ） 法定稅率l 注 1： 營業(yè) 利 潤 率一般 為 10%或 15%l 注 2：尚未彌 補(bǔ) 的 虧 損僅 限于 預(yù) 售當(dāng)年以前年度的 虧 損 ，也不包括 預(yù) 售當(dāng)年的 虧 損l 注 3：其他 業(yè)務(wù) 利 潤 和 營業(yè) 外收益不 預(yù) 征所得稅，但 應(yīng) 抵減當(dāng)年 發(fā) 生的期 間費(fèi) 用33內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 11）l 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知l 在不考慮投資收益的情況下：l 當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 = 當(dāng)期實(shí)際的預(yù)售款（含定金） 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 – 期間費(fèi)用 + 其他業(yè)務(wù)利潤 + 營業(yè)外收益 + 補(bǔ)貼收入 + 其他應(yīng)稅損益調(diào)整l 當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅 = （當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 – 尚未彌補(bǔ)的虧損） 法定稅率34內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 12）l 預(yù)征所得稅的前提條件是收入、成本、費(fèi)用中的一項(xiàng)或多項(xiàng)不能準(zhǔn)確核算，不能按照所得稅的一般辦法進(jìn)行查帳征收，只有采取查定征收的辦法征收所得稅。l 訂金一般反映在其他應(yīng)付款科目，不反映在預(yù)收賬款科目l 代收的按揭費(fèi)用反映在其他應(yīng)付款科目，也不預(yù)征營業(yè)稅和所得稅29內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 7）l 國稅發(fā) 【 1994】 86號(hào)關(guān)于經(jīng)營房地產(chǎn)收入納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的通知l 收到預(yù)收賬款時(shí)，按月預(yù)征營業(yè)稅l 交付使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售收入l 修改：實(shí)施收入準(zhǔn)則后，要求 “ 相關(guān)的成本能夠可靠的計(jì)量 ” ，因此會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)間由推遲至辦理工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算時(shí)。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。l ？超 過規(guī) 定利率的利息，直接在 計(jì) 提 時(shí)納 稅 調(diào)整，以后年度不需要 調(diào) 整開 發(fā) 成本建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 11）l 1994國家稅務(wù)總局關(guān)于若干征稅問題的通知 7l 2023關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知l 2023關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)建筑防水材料并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知l 2023關(guān)于勞務(wù)承包行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)l 2023關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知1920石材加工承包l 國稅函 [1999]940號(hào) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復(fù) 》l 石材加工企業(yè)銷售石材并負(fù)責(zé)安裝工程作業(yè)的，按照 《 中華人民共和國增值稅暫行條例》 和 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 的規(guī)定，對其取得的收入，應(yīng)在征收增值稅的同時(shí)按照 “ 建筑業(yè) ” 稅目征收營業(yè)稅。16建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 8）l 《 合同法 》 規(guī) 定的形式要件和 實(shí)質(zhì) 要件：l 借款必 須簽訂書 面合同，注
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