房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范-wenkub
2023-03-13 11:44:28 本頁(yè)面
【正文】 明 幣 種、用途、數(shù) 額 、利率、期限和 還 款方式等條款。 14建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 6）l 因此可以 說(shuō) ，在建 設(shè) 期 間 ，在 計(jì) 算所得稅 虧 損時(shí) 不允 許 列支上述三 項(xiàng)費(fèi) 用，即減少了申 報(bào) 的虧 損 數(shù)，一般情況下 為 可抵減的 時(shí)間 性差異。12建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 4）l 財(cái)政部 1999文 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定 》 中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或取得少量營(yíng)業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量的 60%預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)收入 1500萬(wàn)元以下的， %； 1500萬(wàn)元到 5000萬(wàn)元的， %； 5000萬(wàn)元到 1億元的， %；超過(guò)1億元的， %。l ??！拆遷自然人（含農(nóng)民）所有的房屋，必須扣繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅9建設(shè)期間的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 2）l 2023企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ——無(wú)形資產(chǎn) ：l 無(wú)形資產(chǎn)，指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械?、沒有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。l 企 業(yè) 取得 發(fā) 改委的立 項(xiàng) 文件，就意味著籌建期 間 的 結(jié)束，必 須 分 別 確 認(rèn) 管理 費(fèi) 用、 財(cái)務(wù)費(fèi) 用、 營(yíng)業(yè) 外收入、 營(yíng)業(yè) 外支出等，不考 慮 是否開工建 設(shè) 。4籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 1）l 檢查要點(diǎn)：l 是否存在不規(guī)范的票據(jù)l （貫穿于整個(gè)檢查過(guò)程）l 是否存在延長(zhǎng)籌建期情況l 是否存在抽逃資本的情況 籌建期的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 2）l中華人民共和國(guó)公司法 :l第二十六條 有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。l 房地產(chǎn)企業(yè)持有建設(shè)用地不符合無(wú)形資產(chǎn)的定義，因此不應(yīng)該將取得的土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入到無(wú)形資產(chǎn)科目，在尚未開工建設(shè)前計(jì)提攤銷，而應(yīng)該直接計(jì)入到開發(fā)成本科目，不允許在開工建設(shè)前計(jì)提攤銷。自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入的年度開始，將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)在 35年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。l ？ 外 資 所得稅法沒有明確的 規(guī) 定， 應(yīng)視 同 為參照 財(cái)務(wù) 會(huì) 計(jì) 制度 執(zhí) 行，即先 記 入到待 攤費(fèi) 用，待 實(shí)現(xiàn)銷 售收入后再 轉(zhuǎn) 入到管理 費(fèi) 用， 時(shí)間要求比照 3年 執(zhí) 行。l 借款的利息不得 預(yù) 先在本金中扣除。l 注：增值稅的計(jì)稅依據(jù)不包括安裝費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)包括安裝費(fèi)21特殊納稅地點(diǎn)問(wèn)題l 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知財(cái)稅 【 2023】 16號(hào)l 六、關(guān)于納稅地點(diǎn)問(wèn)題 l （三）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的單位提供的設(shè)計(jì)（包括在開展設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行的勘探、測(cè)量等業(yè)務(wù)，下同）、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)為單位機(jī)構(gòu)所在地。 l 訂金不是一個(gè)規(guī)范的法律術(shù)語(yǔ)，只是約定俗成的稱呼，目前沒有一個(gè)規(guī)范的定義。27內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 5）l 定金一般會(huì)形成預(yù)收款，符合預(yù)售款的性質(zhì)，因此在收取定金時(shí)可以預(yù)征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，而不是定金轉(zhuǎn)作預(yù)收款時(shí)再預(yù)征營(yíng)業(yè)稅和所得稅。30內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 8）l 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令（ 2023）第 131號(hào)l 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 5 6l 是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來(lái)確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項(xiàng)為非法收入，不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅。但與一般的查定征收不同的是，上述收入、成本、費(fèi)用事后能夠準(zhǔn)確核算時(shí) ，可以申請(qǐng)按照實(shí)際利潤(rùn)與原查定利潤(rùn)的差額申請(qǐng)退稅或抵稅 。37內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 15）l 房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付狀態(tài)，即房屋的使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)停止預(yù)征所得稅l 注：個(gè)別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求現(xiàn)房的銷售成本如果不能夠可靠的計(jì)量，仍然按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)征所得稅，可靠計(jì)量的一般標(biāo)志是辦理了工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算手續(xù)38內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 16）l 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 二l ?l 實(shí)際工作中，當(dāng)企業(yè)的實(shí)際毛利率高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，開發(fā)商失去辦理財(cái)務(wù)決算的積極性，稅務(wù)機(jī)關(guān)才介入 核算成本，并不是說(shuō)稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要介入核算成本39內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 16）l 財(cái)政部關(guān)于對(duì) “企業(yè)會(huì)計(jì)制度 ”有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函l 財(cái)會(huì)便 [2023]53號(hào)l 四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問(wèn)題。42內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 20）l 在不考 慮 以前年度 虧 損 的情況下：l 對(duì)
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