【正文】 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （五）、公共配套設(shè)施費 五類配套設(shè)施核算 —— 盈利性配套設(shè)施 —— 非盈利型配套設(shè)施 —— 與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個，建設(shè)費用共 200萬元，建成后以 100萬元有償移交給郵政部門。 何種票據(jù)？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費 土建工程 安裝工程 裝飾工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 人工土石方 機械土石方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 電氣（強電）安裝 電訊（弱電）安裝 給排水安裝 電梯安裝 空調(diào)安裝 消防安裝 天然氣安裝 采暖安裝 保溫工程 門窗工程 欄桿工程 屋面工程 內(nèi)外墻工程 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （三）、建筑安裝工程費 建安工程費核算中的會計確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 建安工程費三級核算科目如何設(shè)置？ 建安工程費核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險 證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？ 建安工程費的比較風(fēng)險 稅務(wù)機關(guān)如何比較？ 獎勵費、違約金能否計入成本？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （四）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 境外設(shè)計費問題 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費 勘察、測繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的所得稅問題 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 拆一還一匯總： 營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 拆一還一涉稅處理 拆一還一面積內(nèi)按照成本價計算繳納營業(yè)稅 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認(rèn)收入 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認(rèn)收入 拆一還一面積外按照市場價計算繳納營業(yè)稅 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補償與安置費 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補償與安置費 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 拆一還一的補差價問題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲在對 20戶原住戶進行回遷安置過程中，按照規(guī)定應(yīng)補償每戶90平米房屋，但實際房屋設(shè)計面積為 98平方米，因此，每戶住戶按照市場價格以每平方 8000元繳納了補差價款，請問這部分款項是否要確認(rèn)收入繳納各項稅收？ 案例 房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同 10戶回遷戶的互補差價，其中 3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補給其差價款共計 56萬，另外 7戶需要向乙企業(yè)繳納差價款 42萬。文件中規(guī)定了三種情況： 一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。請問土地成本如何核算？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一補償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時承諾向原土地使用人某國有企業(yè)補償 5000平方商鋪。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 4）市政配套費 （ 5）土地閑置費 （ 6）土地變更用途和超面積補交的 地價及相關(guān)稅費 （ 7）拆遷補償與安置費 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補償類費用 拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 國稅發(fā) [2023]129號 一、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 拆遷補償與安置支出是否需要補交契稅？ 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 》 （財稅（ 2023） 134號）：無論以協(xié)議還是競價方式出讓，契稅計稅價格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補償費、市政建設(shè)配套費在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 青島地方稅務(wù)局： 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) [2023]100號 》 第二十二條 對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。請考慮該項目成本對象如何劃分？ 可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 二、開發(fā)成本歸集與核算規(guī)則 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 1）出讓金與轉(zhuǎn)讓款 —— 出讓金與轉(zhuǎn)讓款的合規(guī)票據(jù) —— 土地能否自由轉(zhuǎn)讓過戶？ 未開發(fā)土地過戶問題；部分土地過戶問題。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè) 成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)三大涉稅風(fēng)險 隱瞞收入風(fēng)險 成本管理風(fēng)險 合作開發(fā)風(fēng)險 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特殊風(fēng)險 成本核算風(fēng)險 成本虛增風(fēng)險 成本滯后風(fēng)險 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 成本核算步驟 劃分 成本 對象 開發(fā) 成本 歸集 開發(fā) 產(chǎn)品 分類 主營 業(yè)務(wù) 成本 轉(zhuǎn)入 固定 資產(chǎn) 完工 共同 成本 分?jǐn)? 成本 建賬 交房 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 一、劃分成本對象 成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。 —— 土地出讓金繳納主體 —— 特殊情況的出讓金如何入賬？ A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至 B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議， B公司支付 A公司 3000萬元， B公司后又支付出讓金 6000萬元。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資是否繳納契稅？ 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知 財稅（ 2023） 129號 一、根據(jù) 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第二條第一款規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征收范圍。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 減免出讓金的契稅如何繳納？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 國稅函（ 2023） 436號 北京市地方稅務(wù)局： 你局 《 關(guān)于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權(quán)征收契稅問題的請示 》 （京地稅地 〔 2023〕 166號）收悉，批復(fù)如下： 根據(jù) 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 及其細則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅?！? 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 房地產(chǎn)公司契稅有無優(yōu)惠政策？ 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財稅 【 2023】 4號 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 3）耕地占用稅 《 中華人民共和國耕地點用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。 房屋拆遷補償范本 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補償與安置費 —— 什么樣的補償才能算作補償？ 甲公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定土地 3000萬，地面建筑物補償 1500萬，請問甲方如何繳稅？乙方如何入賬？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補償與安置費 —— 補償還是損失？ 甲公司將廠房和辦公樓整體轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，6000萬元，其中土地 4000萬元，地面建筑物2023萬元，乙方取得不動產(chǎn)后將地面建筑物拆除，將工業(yè)用地變更用途補交了出讓金 5000萬元。請問土地成本如何核算？ 某房地產(chǎn)企業(yè)對土地上的原住戶王某進行拆一還一補償，王某原住房面積 120平方。 營業(yè)稅計算基數(shù)是市場價格還是成本價格 ？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā) [1995]549號）文件規(guī)定，以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價 核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進行稅務(wù)處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 特殊類型的土地成本核算問題 投資中的土地成本核算 單純投資；取得固定收益的投資 以房換地中的土地成本核算 項目公司收購中的土地成本核算 買賣樓花中的土地成本核算 土地置換中的土